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深圳22个超100万㎡“旧改航母”曝光!买房必看这3个

深圳买房计划 发布时间:2020.05.13 07:27:21
浏览:22436

| 全文2470字,阅读约需6分钟


“早年买房看地铁,

后来买房看学校,

现在买房看旧改。


不是要买拆迁房博旧改,而是要看旁边有没有大房企的大旧改。”


这是准备换房的林路眼里的旧改。


“做旧改,就像煲汤,除了原材料要好,更考验厨师的技术。”


这是绿景(中国)行政总裁兼执行董事唐寿春眼里的旧改。


▲白石洲旧改效果图 / 绿景(中国)地产业绩会


“对面就是华润湖贝旧改,最高的那座湖贝塔2028年建成,楼下就是商业街区。”


这是售楼处里的旧改。


“我早就签约搬出来了,爸妈还有两套房子在那边。我们现在就等两年后搬回去。”


这是老业主眼里的旧改。


▲ 业主最想改的是住房质量和配套 /南方都市报《深圳十年城市更新“体检”报告》


体量逾200万㎡的华润城,总被拿来当例子。


毕竟它所带动的,何止是华润自己改造的那部分?


截至目前:

合一统计,规划计容建筑面积超过100万㎡的旧改航母,有22个。


▲深圳20个体量超过100万㎡的旧改航母 /合一城市更新集团


最大的是宝安新桥东项目,规划面积2.3平方公里,建筑面积约432万㎡。


最引人注目的是湖贝和白石洲,地处核心中的核心,更因为华润和绿景,都曾经成功建构过中心。


他们值得期待。


地标巨无霸:华润湖贝旧改


2019年9月26日,湖贝片区城市更新项目开工。


湖贝项目,是全市仅有的两个统筹片区之一。


2013年列入城市更新单元计划,总用地面积约46万㎡,当时规划总建筑面积约200万㎡。


也是继大冲之后,华润在深圳又一个超大体量城市更新项目。


因为规划有500米的湖贝塔,又被业内称作“地标巨无霸”旧改。


▲湖贝城市更新效果图/华润置地华南大区


  • 更新规划

整个项目分4期建设,有三个时间节点:

2024年,一期建成。去年9月,一期开工,占地8.8万㎡,总建筑面积70.5万㎡。

2028年,地标湖贝塔落成。

2030年,整个项目完工。


  • 区域价值


如果没有城市更新,起步较早的罗湖已经摸到空间的天花板。


作为罗湖最大体量的城市更新,虽然湖贝规划数据过去7年来不断调整,但7年前,2013年10月21日公布的立项公示,依然可见初心:


1、产业升级。拟借鉴日本六本木的规划建设理念,打造逾百万平方米的产业空间;


2、提高土地效率。大冲旧改在前,带动整个片区单位面积产值也进入新的评估体系;


3、活化文化。借鉴上海新天地,结合岭南特色,保留活化南坊旧村。


如今又增加一项,提供人才房和保障性住房。


▲湖贝城市更新现场/@深圳买房计划摄


  • 周边楼市


“你怎么不去旁边买房?”


一位阿姨坐在拆迁围挡外面剥豆子,她指着对面的京基东方颐园,好心建议去旁边买房。


“不是深圳最高哦,是全中国最高的哦!”


  • 新房


距离最近的是佳兆业新世界大厦,毗邻湖贝旧改。


现在售公寓,均价6.6万/㎡带装修,主力户型18-76㎡。


  • 二手房


▲剥豆子的阿姨,推荐东方颐园 /数据来源:链家深圳


镶钻旧改航母:白石洲旧改


2019年,南山GDP6103.89亿元,平均每平方公里产值32.56亿。


南山的每一个旧改,都镶着钻。


更何况,白石洲毗邻科技园、深圳湾超级总部基地,更是每一寸都blingbling闪烁光芒。


占地0.6平方公里,最多时15万人在这里落脚。


规划建筑面积358万㎡,从2014年起,白石洲就被称作“旧改航母”,镶了钻石的航母。


“做旧改,就像煲汤,除了原材料要好,更考验厨师的技术。”


白石洲旧改今年第一次出现在绿景年报上,这是绿景(中国)行政总裁兼执行董事唐寿春眼里的旧改。


▲白石洲旧改效果图 / 绿景(中国)地产业绩会


  • 更新规划


白石洲旧改的时间表,出现在绿景(中国)2019年财报的最后一页:2023-2030。


2019年业绩会现场绿景介绍:


计容建筑面积358万㎡。主要涵盖住宅125万㎡(含保障房5万㎡),商务公寓112万㎡,商业、办公及酒店104.5万㎡。


将分三期推进,分别为:93.1·万㎡,173.1万㎡和91.7万㎡。


拆赔比例也获股份公司通过,且有近约8成私人物业确权。


预计2022年首批入市,整个项目将在8-10年完成。


▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日


  • 区域价值


2500余栋农民房,白石洲曾经是深圳年轻人最大的缓冲站。


它既自成一体,又是深圳城市生态重要的组成部分。


庞大的体量,有机会成为记录深圳城市进程的重要一笔。


挑战也在于此。一个细节思虑不够缜密,可能就会困扰数以万计的深圳人。


▲白石洲旧改现场 / @深圳买房计划摄于2020年1月12日


  • 周边楼市

  • 新房


    离白石洲最近的新房,是深圳第一个成功旧改的商品房小区,鹤塘小区。


    建筑规划许可证显示:


    深业鹤塘岭花园,总建筑面积约11.3万㎡,含住宅6.3万㎡,商业约1.2万㎡,公寓1.56万㎡,办公约1.55万㎡。


    目测已经到20层左右,年内有望入市,价格待定。


    • 二手房


    白石洲旧改旁最新的是侨城馨苑,4月成交一套,单价不到7万/㎡。


    如果传言光明7.4万/㎡成交为真,你会怎么选?


    ▲真正的成交和想象的不太一样 /数据来源:链家深圳


    硬核智创城:新桥东项目


    就像深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江所说:


    “工业走了,服务业服务谁呢?”


    如何把高端人才、高端产业或者产业链的高端环节留在深圳,这是深圳最大的挑战。


    集万千宠爱于一身的“先行示范区”,既要高大上的综合体,也要接地气的工业城。


    首个平方公里级“工改工”城市更新项目,或许能成为深圳留住高端产业的一个样板。


    • 更新规划


    新桥东片区重点城市更新项目,规划面积2.3平方公里,是深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目,也是深圳最大的“工改工”重点产业项目。



    新桥东项目预计总投资585.8亿元,将释放358万㎡产业空间,建成一座创新驱动的“新桥智创城”,于2019年8月启动清拆。


    • 分3期滚动开发建设,拟更新土地1.52平方公里;

    • 拆除建筑总建筑面积达155万㎡;

    • 拟投资585.8亿元,完善交通、环境等公共设施,打造“新桥智创城”;

    • 将提供358万㎡产业空间,布局一批高新技术企业和优质大型企业。


      ▲搬空的厂房,墙壁上马赛克式打满“拆”字 /@深圳买房计划 摄于2019年8月


      新桥东片区更新项目指挥部工作人员介绍,搬空和拆掉的都是厂区、宿舍。


      “搬离的厂,我们会尽力帮忙联系适合安置的厂房,首选在周边。”


      • 区域价值


      更新后,新桥东片区将打造成新桥智创城,释放数百万平方米的产业空间,创造大量工作岗位。


      未来蓝图,大概有以下四方面:



      • 重构内外交通体系,增设地铁轨道站点,引入云轨线路,合理规划京港澳高速出入口及协调恒芳路等重要道路节点的布局,缓解交通拥堵,便利生活工作;


      • 打造生态廊道;


      • 升级生活配套,建设产城融合的乐活家园;


      • 建设高中、幼儿园、大型社康、便民服务等基础配套,形成新桥东现代生活圈。


      ▲新桥智创城效果图 /来源:滨海宝安


      • 周边楼市


      作为小产权房的主战场,新桥街道几乎没有商品房可买。不妨关注隔壁沙井。


      沙井目前在售的有万科星城公寓、京基御景珑庭公寓,均价约4万/㎡。


      下半年计划入市的有5个新盘,沙井海岸城、仁恒芯梦公园、嘉富新禧、新桥四季名苑、清平华府。


      海岸城买不买得到就看手气,仁恒的是公寓盘,后三个盘已动工,刚需户型为主。


      二手房贝壳平台的挂盘量162套,均价约5.4万/㎡。查了历史记录,万科翡丽郡一期最新成交价破6了。


      ▲数据来源:链家深圳


      超大体量的城中村,更新未必是最完美的解决方案。


      也许假以时日,我们终究能在城市和更多人之间,求得平衡。


      但在当时当下,深圳不能停在原地,更新也许是推动城市继续前行有效的路径。


      这些百万级体量的旧改巨无霸片区,不仅引得买房人追随,也让这座城市期待。


      | 数据来源

      [1]深圳政府在线《湖贝改造项目》2013年立项:

      _1_3/zsxm/content/post_1403427.html


      [2]罗湖区城市更新和土地整备局《湖贝一期实施主体确认》:

      _18217529.htm


      [3]深圳政府在线《重塑湖贝片区核心空间,居民尽享城市更新红利》

      _1440705.html


      [4]南山区政府《白石洲旧改将增加公共设施建筑面积 》

      _9351368.htm


      [5]绿景中国官网《绿景中国2019年年报》


      [6]南山区政府《沙河街道2013年工作总结和2014年工作思路》

      _112440/ghjh_112455/201710/t20171013_9365994.htm


      [7]南山区城市更新和土地整备局《2019年工作总结及2020年工作计划》

      _19071146.htm


      [8]深圳市规划和自然资源局《关于南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案)的公示》

      _5597509.html#4297


      [9]乐居财经《绿景白石洲10年旧改路:预计2022年将入市》


      [10]关于《宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元(含康大工业基地城市更新单元)规划(草案)》的公示

      _18211827.htm


      [11]宝安打造全市最大“工改工”重点产业项目

       

      [12]新桥东片区开拆!全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目启动!

      _50Q


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