未来，深圳商务公寓将逐渐退出历史。
7月的最后一天，深圳楼市新政再度加码，宣布未来不再审批新的商务公寓项目。
至于已批规划但未签合同的，新政鼓励转为可售型人才住房。
官方态度很明确，商业用地减少，居住用地增加。
政策一出，市场一片哗然。
南方楼事群里粉丝一片倒说“不买公寓”，中介们则热火朝天地转发新政报道，大力推销“绝版公寓”。
为此，南方楼事连夜采访了购房者、中介、开发商以及业内专家，不同以往，针对这次新政各方态度不一，利好利空都有人站队。
01，各方反应
还买不买公寓？这成了公寓新政出台当晚，讨论度最高的议题。
对此，购房者和中介的立场可谓是冰火交融。
视为利好的深圳中介们，开始疯狂推销。新政出台后才一个小时，南方楼事就接到了3通推销公寓的电话。
话术基本都是：公寓绝版了，以后肯定会涨价。
而南方楼事采访的购房者们，却一脸冷漠地表示拒绝。
被新政砸懵的开发商们，则纷纷表示：让我缓缓，想想应对策略。
购房者静了：不想买，业主还想卖
新政一出来，南方楼事在数十个社群里发出灵魂拷问：大家还会去买公寓吗？
绝大部分粉丝表示：不买。
有人甚至放出狠话，“从前、现在、以后都不会买，宁愿买二线住宅！”
当然也有少部分读者认为，如果手里实在有很多闲钱又没房票，可以考虑购买中心地段的公寓，如果是地段不佳的则要谨慎考虑。
对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨，一些较为理性的购房者认为，即便有人买公寓是纯粹自住，但这种需求的量不会太多，很难去推高公寓价格。
还有一些业主趁着这个热度，在南方楼事购房交流群内表示手头有房源要转手。
中介拼了：疯狂推销绝版公寓
深圳中介的政策敏感度和反应速度，向来不落后于人。
政策一出来，迅速在朋友圈开启“洗脑”模式：公寓是稀缺品啦！
并表示现在是入市购买的最佳时机，“越是没有，对现存产品越是利好，现有公寓会成为抢手资源。”
朋友圈打出各类公寓广告，话术五花八门。
有读者爆料，政策出来没多久就接到中介电话推销南山某公寓，信誓旦旦表示公寓以后一定会涨价。
南方楼事表示丝毫不夸张，毕竟政策出来不到俩小时，就接到了三通推销电话
还有人被中介“轰炸”发消息，依然是同样的话术“买一套少一套”。
当然，并非所有中介都“一边倒”，有人支持也有人反对。
支持方：
宝中片区资深中介表示，目前各种工改工、商办、商住等确实已经过剩，严重浪费土地资源，这次政策或许可以形成城市内循环。
“在保证产业发展空间合理的范围下，适当增加住宅土地供应，鼓励商转住，商转配套用，可以加大教育、医疗等配套的建设。”
反对方：
而政策中，“鼓励转为可售型人才住房”让某资深中介十分不满。
他表示自己从来不支持可售型人才房，“这是我们纳税的钱，凭什么只有少数人受益？”。
还有中介认为，深圳公寓库存量本就饱和，禁止审批只会让去化速度更慢。
开发商懵了：开会研究政策
由于这次公寓新政着实突然，当晚大多开发商还在摸索研究的状态。
反应快的项目，连夜开会讨论应对政策。
南方楼事咨询了十来家房企营销人士，大部分对新政的看法偏正面，认为短期对公寓是利好。
深圳某本土开发商营销人士表示，一方面住宅投资的路被堵住，另一方面公寓又变得稀缺，尤其是核心地段的公寓的价值愈发明显。
龙岗某公寓项目营销人士透露，自从715新政之后，公寓咨询人数变多，甚至出现了复购和买多套大户型的现象。
采访过程中，明显感觉豪宅公寓项目的营销人士更为淡定。
毕竟真•豪宅市场，基本不受楼市政策影响。
02，观点分析
供应源头直接切断了，当下的公寓必然成为“稀缺品”。
但以官方对商务公寓的态度，未来这类“稀缺品”价值还能否被肯定，还要打个问号。
近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商 务人士”“短期住宿”的目的。（新政通告中的表述）
未来的政策趋势，商务公寓的交易端会不会受限制？
商务公寓的投资价值还有多少？对市场将带来什么冲击？
为此，南方楼事连夜采访了数位业内人士专家，整理出各方观点，供大家参考。（名单如下，排名不分先后）
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
深圳中原董事总经理郑叔伦
资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策
珊瑚数据CEO梁志勇
深职院房地产研究所所长、深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺博士（来源微信公众号：深圳主义）
对公寓利好，还是利空？短期是利好，但价格不会有太大波动
朱文策：供应减少肯定是利好，但是长期的话，公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值，所以给现存公寓带来的利好是有限的。
宋丁：这一政策出台后，供应0供应了，再加上住宅本来就限购，还有715新政的影响，公寓还是有市场的。但估计只会卖得比较快，交易价格不会产生太大变动。
李宇嘉：715新政以后，深圳确实很多资金又开始炒作商务公寓，因为商务公寓基本上不限购。所以这个新政策，其实是要严格控制这些炒房的资金。公寓供应量固定了，投资客投资商务公寓的渠道也少了。
郑叔伦：市场运行的基本概念都是供求原理，减少供应，自然加大供求矛盾，短期内对公寓绝对是利好支持。
进一步去看，未来市场逐步去商品化，存量的商品房就更为稀缼，长期对房价在正面支持作用。
公寓还有价值吗？投资属性会越来越弱
郑叔伦：就像官方介绍背景一样，商务公寓作为综合体的配套的功能，近年来向类住宅方向走，既然是做纯居住，就没有必要以公寓及住宅之分。
换句话说，公寓的历史任务已经完成，未来再没有存在的必要，回归到住宅当中更加清晰及容易管理。
同时商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手税费重，难脱手，流动性较差，相当于很大部分资源被搁置浪费。
减少商务公寓而增加居住性质用地，可以合理有效提升土地利用率。
针对已经土地在手的开发商，允许改为可发售的人才住房，可以说一举兩得，一方面可以借助开发商力量，增加人才住房的供应，同时更加好去贯彻房住不炒的国策，把房产去商品化，减少商品房，增加人才房，体现居住功能，降低投资属性。
李宇嘉：像深圳湾、南山的一些高档商务公寓，投资价值越来越不被大家看好了。
毕竟在商办用地上建的产品，可居住性一般、痛点特别多，因为这些本来就是用来做商业的，结果你改作住宅，所以居住氛围很差，政策后可能会诞生大量的居住感不太好的房子，可能会消化不出去，所以政府出台政策也有这方面的考虑。
限制公寓对楼市有何影响？影响有限，或利好其他投资产品
宋丁：这次政策影响的量不是太大，对市面上的住宅乃至整个楼市的影响不是太大，真要有什么影响，也是下一步住宅类政策的发布，比如说加大宅地供应之类的动作。
邓志旺：按照深圳一年商务公寓100万+平方米、均价5万/平方米的成交量，测算出深圳每年有500亿元的资金在投资商务公寓。
在停止商务公寓审批后，这意味着深圳可供投资的房地产产品减少了，这每年500亿的资金必然分流到其他新增产品或者存量产品。
因此，对目前在售的公寓、工业公寓和商铺等肯定是利好。
另外，对住宅市场的影响几乎可以忽略。
一是刚说了全部做成人才安居房，与商品房有一定的区别（在产品品质、户型、销售方式）。
二是量也不是很大。原计划保障房年供应量是6万套，把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套，增加10-25%的量，不算大幅增加。
梁志勇：交易方面，历史归历史。政策前的商务公寓，交易方式不会受到影响，而转为人才房的公寓，日后交易则要按人才房的规则交易。
为什么要限制公寓？公寓供应过剩，加大住宅供应
宋丁：限制公寓也是限制商务产品的表现，这么多年来，深圳的商务产品量大，住宅产品少，结构性不平衡严重，为了调控更有效，现在从公寓开始限制商务产品，将来写字楼可能也会改成住宅产品，慢慢地，政府会控制商务产品，来加大住宅产品的供应。
朱文策：统计过2016年到2019 年的数据，深圳供应的公寓达到了11万套，这造成了深圳住宅非常稀缺的局面，单划出来，公寓与写字楼是供应过剩的。
这说明，深圳住宅价格涨，是因为炒风太盛。
从公寓商办商铺的价格增长的角度看，就能够证明，供应增加了，价格是会稳住的。
写字楼的空置率达到25%，公寓的价格多年不涨，5万块钱可以在中心区跟南山中心区买到顶级的写字楼，但是12万还买不到好的住宅，这是十分矛盾的。
从这个角度看，这次的政策，体现出大家对深圳房地产面临的问题所提出的呼声，是得到了政府的正视的。
造成深圳住房价格连年高涨压不下去的根本原因，就在于住宅的用地比重太低，其它非住宅的供应资源太多，挤占了住宅的供应。
所以从现在的政策看，第一个，停止了审批商务公寓，另外，公寓转为了住宅，第三，在未来的供应中提高住宅用地的比重。
这都说明政府在下决心解决这个问题，虽然从力度上，我觉得我应该更大力度地进行住宅供应，但现在，是一个好的开始。
李宇嘉：深圳这次叫停商务公寓新增用地的规划审批，是必然。因为北上广已经在控制这类类住宅了。
深圳的公寓供应还很充足，2015年之前，大概达到了新建商品住房交易量的20%，现在也达到了40%，也就是说40%的新房供应是商务公寓，这个量非常大。
商务公寓尽管满足了深圳居民买房的需求，但是它突破了土地用途的规划管制，导致生产、生活空间混杂在一起，这其实并不合理。
所以从原则上，商务公寓分供应必然是要控制。
深圳以后的发展方向，就是要将商业办公这种低效利用的空间转作住宅，不让你走歪门邪道。
既然住宅缺乏，那么就把商业办公的空间调整为住宅的空间，这样的话就能增加住宅供应，但商业办公的成本要比住宅成本低很多，这是一个问题。
梁志勇：第一，加大住宅用地是原则性的，减少商业用地，等于变相加了住宅用地。
第二，公寓变为人才住房，也是加大了人才房的总量，只是筹集的方式变化而已。
三，这个政策我觉得影响不太大，存量的商务公寓还是商务公寓，新的商务公寓就不是商务公寓是人才房而已。
政府可能认为商务公寓太别扭了，既不住宅，也不商务。
另外，吃瓜群众们也分成两大“帮派”：利好OR利空。
利好派认为，在商品房限购严格的情况下，不限购不限贷的公寓是首选。
并且停止审批就意味着公寓变成稀缺品，“供应减少，需求哪怕不增加，物也会珍贵起来”。
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利空派则思考得更为长远。
如果住宅、人才房供应量增加，未来谁还买公寓？手头的公寓谁来接盘？
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03，深圳商务公寓列表
根据新政，目前深圳在售、在建和正在审批的商务公寓项目，都不受影响。
南方楼事把在售以及接下来要入市的公寓项目，都统计出来了。
据深圳中原研究中心7月份数据，深圳在售50个公寓项目。
数据来源：深圳中原研究中心
此前，深圳市住建局公示今年计划入市项目，其中提到将有18732套商务公寓入市。
具体情况如下：
另外，据合一城市更新集团统计，截至2019年12月31日，从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，已批商务公寓总建筑规模约1100万m²，整体占比约8%。
根据新政，鼓励已批商务公寓项目通过申请修改规划转为可售型人才住房，但也要看开发商是否自愿。
人才住房售价虽较商务公寓低，却有相当优惠的地价，但市场接受度如何有待进一步验证。（备注：人才住房是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房）。
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