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老牛踩盘:福田南罗湖北,6待售住宅+2旧改启动

咚咚牛浩思 发布时间:2021.01.18 09:29:10
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得益于城市更新改造的兑现,不断挖掘用地潜力的福田和罗湖在2020年总共录得15个入市新盘。其中罗湖有10个,相比2019年时大幅提升,一改多年以来的颓势。

 

只是,这批入市项目的住宅“含金量”并不高。一些早被市场关注,期待值被拉满的新房住宅,或将一同留在今年年内绽放。

 

本次片区踩盘,事前未特意规划路线,回头才发现这批潜在入市新房住宅中,福田的集中在南部的福保周边,罗湖的则在北部的布心-笋岗一带,挺巧合的。

 

福保即福田保税区,是“深港科技创新合作区”新晋战略的主要组成部分,其产业方向将瞄准人工智能、生物医药、微电子、金融科技等,前期工作已按部就班地展开。

 

此前,该区域的住宅房源迎来了一波上涨行情,不过并非被新规划的产业战略刺激,而是由房价增幅的“大利器”学区因素带来。

 

短期看,福保片区因学区变动的利好带动了补涨行情,往后怎么发展,还得看区域转型升级措施的落地情况,以及学区价值的夯实情况。

 

布心-笋岗一带,同样由传统产业聚集区向新兴产城融合区转型,启动得更早些,已经看到了区域不断向善的变化。

 

这几年通过旧改释放了众多综合体项目,为区域带来了更多元的产业、商业、居住等物业空间,吸引了华润、中洲、京基、粤海等实力企业进驻,带动市场广泛聚焦,将是罗湖活跃的置业区域。



*站:佳兆业航运红树湾府

 

首先来到的是福田保税区内的佳兆业航运红树湾府,由佳兆业通过收购深圳航运集团获得的住宅用地项目。

 

项目紧邻新洲河及福田红树林生态公园,地面*15层,西南向公园+深圳湾景观。项目特色非常鲜明,是当前深圳市面上十分罕缺的高层景观盘。垂直高度不高,不过横向密度不低。


其展厅设在长富金茂大厦,现场刚出地面一两层的情况。计划2023年交楼,装修标准目前还没有定。


预计3月份开盘,推售建面约60-143㎡住宅产品,主力户型为建面102-119㎡的3房。总共397套,规划有少量的安居商品房(24套),无回迁房。



第二站:加福华尔登府邸

 

佳兆业航运红树湾府东北斜对角约2.4公里开外便是加福华尔登府邸,老远就能见着它,一栋超高层住宅,应是当前深圳*的住宅楼,约239米地面66层高,中高层景观应该无懈可击。


外裱香槟金主色调的立面,效果见仁见智吧,有些人喜欢得不得了,有些人可能受不了。

 

项目基本落成,预计1月底开盘,其中一个展厅设在福朋喜来登酒店的2楼。主推建面83㎡2房1卫/89㎡3房1卫/130㎡3房2卫。6梯8户的梯户配比,约460套房源。



第三站:承瀚湾尚庭玺家园

 

与加福华尔登府邸一路之隔,原为水围村居改项目,主体部分分两个地块开发,将建成为总建筑面积近24万㎡,集住宅、商业、办公、公寓等功能于一体的综合社区。开发建设用地面积约2.4万㎡,计容建面约15.5万㎡,其中住宅约7.3万㎡。

 

此次踩盘经过看到的是靠近福强路地块,其主体建筑尚未出地面,进度一般般,可能要等到今年下半年方会入市。



第四站:卓越皇岗村旧改项目

 

皇岗村旧改规划有好些年,2010年就通过了专项规划。作为福田中心区中轴的延伸部分,中心区最为密集的城中村之一,它的动向受到众人关注。


但这次一期启动开拆,却有点突然而至的感觉,并且速度极快,动迁移交物业到正式拆迁,似乎不过2个月的时间。

 

本次启动拆迁的区域是位于沿福民路的一侧区域,具体规划还未见着。希望能够扭转卓越最近的颓势,像南山大新片区、龙华油松片区、大浪上下横朗片区等几个项目,启动拆迁,甚至动工之后都陷入停工的情况屡屡发生。



第五站:京基布心水围旧改项目

 

旋即转战罗湖,布心水围两村旧改在2018年3月正式启动拆迁签约,拟拆除重建用地面积约11万㎡,建设面积约7.6万㎡,计容总建面约85万㎡,其中住宅44万㎡。

 

京基主导开发,比京基水贝村的体量还要大约1倍,同样有多栋超高层住宅建筑,建成将集住宅、办公、商业、公寓、学校等物业于一体的综合体。

 

现场来看,拆迁、地面平整有序进行,明年再见了。



另京基京基水贝洪湖苑今年应会有大规模供应,其主体建筑基本达到封顶状态。


第六站:翠园华府

 

向东来到翠园华府,与区域内地标项目的粤海城相离挺近,离水贝片区也差不多。

 

该项目原为东立片区旧改,主要由6.1万㎡住宅(含保障房1.1万㎡)、约1.3万㎡办公、商业组成。

 

地块南北纵向成条状,多栋超高层建筑纵向排列。项目基本达到封顶状态,但尚未开放展示中心,主推78-128㎡户型,建筑上挂有“2-4房精装住宅”的大幅红字,如此简单明了的宣传方式,在深圳新盘项目中还真不多见。



第七站:独树阳光里

 

沿着布心路来到独树阳光里,和水贝珠宝国际广场相邻。开发建设用地面积1.4万㎡,计容积率建筑面积12.8万㎡。

 

地块比较“扭曲”,要装的物业很多,包括住宅、公寓、商业、文化设施等。主体建筑已出地面,催促下,年内入市大有希望。



第八站:华润笋岗中心

 

是笋岗片区最值得期待的项目之一,除了精耕细作的华润操盘外,主要是有住宅产品可以守候。

 

总建面约45万㎡,前期办公和公寓已入市,令人期待的住宅产品约8.5万㎡(含保障房1.1万㎡)以及8万㎡华润自主运营的万象食家mall,打造为集现代购物中心、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体。


两栋住宅楼约196米高,主推建面约78-143㎡2-4房,3梯3户/4户的梯户配比,预计2023年下半年装修交付。



第九站:缙山府

 

这一带除了笋岗清水河外,八卦岭、银湖等片区都在进行着更新改造,给市场带了不少惊喜的产品,银湖的缙山府算其中一个,是该片区自华润银湖蓝山之后,久违的住宅新盘。


用地面积约3.5万㎡,建面约17万㎡,容积率3.3,低密属性抢眼。住宅建面约10.8万㎡,规划总户数共约1008户,涵括建面约83-193㎡的住宅产品。


首期主打建面约83-116㎡的3-4房,约2.9米标准层高,两梯四户梯户比配置,预计2023年7月带装修交付。



(内容完)


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