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如何避免买房踩“坑”?没想到,买房纠纷最多的竟然是…

深圳.娟子 发布时间:2021.03.15 07:08:02
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又是一年315,房产纠纷对于普通市民来说,是人生中最大的消费纠纷之一,毕竟付出了大部分的积储,甚至于集结了整个家庭的6个钱包。


近年来,因房子问题事件层出不穷,一但买到问题的房子,涉及之广泛,不乏有曾经的品牌开发商,烂尾、降标减配等作妖现象让你猝不及防,只能走上漫漫维权路。


同时,我们也看到时代发展的今天,置业者在买到问题房时用血与泪演绎着什么叫维权在进步; 信息传播速度之快,一有风吹草动满世界皆知,所以对开发商的品牌印象也是重棒一击。


除了新房,二手房交易可以碰到的纠纷更是错综复杂,本文不着重盘点因房产而维权的事件,采访了律师对于当下最常见的纠纷案例,来支招如何在置业路上少踩坑。


无购房、贷款资格导致的纠纷最常见


先来看一下过去一年,律师了解到的房产方面最多的纠纷是什么?


周争锋律师告诉娟子,过去一年房产纠纷最多的是因为715新政引发的购房资格贷款问题;原因在于政策本身比较原则化,但买卖双方在理解层面有偏差。


但好在政府先后在729和904针对715政策进行了打补丁,有些纠纷在这个补丁以后就不再是纠纷了。


“只要你在2021年1月31号以前满足715以前的购房资格要求,你就可以正常递件。那么贷款和纳税问题在9月4日有明确715上午9:30以前的都按照老政策执行。”


因为715政策的缓冲期,在途交易的认定是最宽泛的,你有证据证明你是在途交易,就可认可。比如说买受人把钱支付给中介公司,或者买受人的配偶支付,或者说出卖人的配偶近亲属接受的,都算是在途交易,那么这个细则要求之宽范,以前是不敢想象的。


对于置业者来说,买新房和买二手房要如何做才能更大的避免纠结的发生?


周争锋律师提醒,买新房和买二手房避免纠纷,现在实际上核心问题只有两个,一个是购房资格问题。在交易前一定要自己亲自审核一下自己的购房资格,依据最新的政策,比如说现在最新的政策,208较严格的按照208的条件来审核自己的购房资格。


第二个就是贷款问题。现在严查违规资金进入楼市,对于资金来源的审核非常严格,那么你在资金流水这方面要自己审查,不要出现明显的问题,然后你不能贷款是要承担违约责任的。


这里有一个问题,银行贷款政策变化,买房合同怎么约定对双方有保护?


周争锋律师表示,房屋买卖双方在合同中约定以贷款方式付款,后因房贷政策变化导致不能办理贷款、无法继续履行合同,可以认定属于“不可归责于当事人双方的事由”;要注意的是这里说的房贷政策,不包括目前对资格审核的严格的范畴。


当事人可以诉请法院要求解除合同,合同解除的,出卖人应该返还收到的相应款项;买受人对于不能办理贷款手续没有怠于履行合同义务等其它过错,不承担违约责任。


买新房踩“雷”,要多长心眼


在新房市场,可能会碰到比较常见的问题,如房屋质量问题、规划陷阱、逾期交房、学区问题、宣传欺诈、不利因素未说明、合同纠纷、物业问题等。


其中,学区问题以前较为常见,所在的楼盘周边有一个较好的学校,开发商将作为宣传点,进行买了房就能上某某学校的宣传,也有许多人因为学校而买了这个房子,而实际到交房时却不能上。


不少人碰到这种情况,但深圳这两年得以好转,开发商的广告一般不再宣传学校具体的优势,而且深圳学区划片也时常有变化,许多家长现在在买房时候也会多长个心眼。


此外就是规划陷阱,货不对版也是常有的,比如之前就有楼盘出现车位比与规划时不相符合,以及园林被占用的例子,此外因装修问题延期交房也有发生。


截图来源新华网

 

这些问题是买房客在买房时无法预料会发生的问题,而发生后,只能通过与开发商协商或通过法律手段来解决。


然而在深圳,买新房都要摇号靠运气才能买到的的情况下,置业者也来不及多去思考更多,能买到已经算幸运了。好在深圳,口啤好的品牌开发商建的房子,基本上不会有大问题。另外就是不大可能会出现房子卖了后开发商跑路或烂尾的情况。


二手房卖买的“坑”,一不小心就踩中


买二手房踩坑有时候真的防不胜防,中间有中介,还有一个你所不知情的业主,遇到问题的风险比买新房要大。


1、业主负债过高的房子要避而远之


以前曾写过一个网友的例子,一网友通过某网中介公司签约了一套房子,当天交付20万定金给到中介公司进行托管,两天后中介方将大部分定金给到业主,预留少部分保障金等交房后再给付业主。


在进行资金监管后,房子被法院查封了,后发现房子在早前卖给了查封者,后经过沟通解封,但正在进行下一步流程办理时,又被抵押方第二次查封,经过协商,抵押方同意解封进行交易,但赎楼发现业主征信惨不忍堵,被银行纳入黑名单,债务过高,无法进行赎楼,房子被债务人进行拍卖……


这是一个步步惊心例子,大多数情况下,深圳的业主还是相对靠谱,但负债过高的房子一定要注意,不然后面在交易的过程中是麻烦重重。


一般情况下,中介会在签合同前查档,如这一时期的房子查到是正常的,在签定合同后如房屋被查封,中介方面不需要承担任何责任,出问题都只能是找业主违约。


这样一来,在买二手房时,除了了解目前房子的状态之外,需要查业主的征信、查民间或其它金融机构有无借款,查业主的债务或其它纠纷;如业主欠款过高,实在要买这样的房子,还要问业主能否提供人或其它房产担保。


对于负责过高的房产,交易时定金只能进行监管或者托管,且必须达到赎出房产证原件,或者出新证后才能放款给业主,这样能保全买房客的资金。

 

2、中介收费乱象


现实生活中,常有听说中介吃差价的例子,买卖二手房碰到房产中介吃差价,其实中介有违反职业道德,如果发现可以终止合同并向相关部门进行举报。


房产中介是撮合买卖双方成交,提供有用的房产信息给双方。房产中介在议价过程中,相当于传声筒,把买卖双方的心理价位告知对方,如果价格差太远,中介可以撮合谈价,双方也可以自行议价,直到买卖双方都能接受一样的价格。


近日,深圳大件事报道了一起吃差价的行为,深圳一购房客最近买一套1940万的豪宅,不料买完房才发现,这套房子有60万差价被“吃”!


据买房客介绍,当时商定的房屋总价为1940万元,但是其后来发现三方合同不一致,后来了解到业主的交易底价为1880万元,其中60万元差价业主转给了中介方。


此后在3月14日,此经纪公司深圳分公司进行回应。并对涉事经纪人路某予以红线处罚,5年内禁止进入平台。另外,对涉事门店管理不力引发重大客诉的问题,予以断网整改处罚;依据“不吃差价,双倍返还”的安心服务承诺条例对客户履行120万元人民币的赔偿服务”。


截图来源:深圳大件事


上面这个事件,如果后面买房人不去和前业主对交易价的话,不会知道这其中的猫腻,只能白白多付了几十万的购房成本……


目前,经纪人的素质不一,门店的质量也参差不齐,买二手房需要找一个靠谱的中介比什么都重要。


身边的朋友在早前卖房的过程中,碰到了让她非常不愉快的事情,虽不是吃差价被发现,但中介在签合同时,看她因需资金着急卖房,签合同的档口,让她付部分中介费,为了尽快卖房收钱,她只能付了。


后来问当时的买家,原来中介向买家收了双份佣金(买家是外来深圳置业者),以卖家是实收为由,而这还是一家比较大的中介公司的中介人员……

 

 一位网友分享了,自己卖房的过程,中介两头拿佣金的例子,操作方法是让卖家加价格,约定多少钱作为他们的佣金,然后再收买家的佣金。



一方面是抓住卖家想快速出手,另一方面是看买家想着急买房的心理战。

 

虽然这在买房的过程中,相比数百万、千万的总房款,这些钱是小钱,但这样的操作着实不道德;


所以,买房要注意了,如果出价并不低,中介一味的抬买家的价格就要小心了,这里面一定是有问题的,所以买房前对市场行情要有所了解。


万一遇到不良中介,在没签合同前,都是可以换的。如已签合同,碰到乱收费的现象,一定要拿起法律的武器维护自己的权益。


总结起来:


1、无论是买新房还是二手房,严格审查自己的买房和贷款资格;


2、买二手房找一个靠谱的中介;还要对市场的行情、以及交易环节要有所了解;要清楚你的买方是否有不良的欠款以及其它的不良行为;


3、深圳买新房许多时候要靠运气的情况下,的确是先买到了再说,但也要有作好未来你卖的房子出现问题的心理准备;


4、多了解房产市场行情及政策变化比什么都重要。


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