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公寓市场火热?龙华二手房成交下跌幅度达19%!

菲菲楼市 发布时间:2021.04.12 07:31:47
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新政之后的二手房成交略有回暖,好多新房也当日清盘,刚需观望居多,有名额有钱的改善遇房就下手了,这让盼着房价大跌的人失望了。三月全市二手商品房成交为62.54万平方米(7363套),下降12.72%;其中二手商品住宅成交为57.37万平方米(6789套),下降15.58%。不敢说是“小阳春”,但在深圳强大的购买力情况下,大家似乎已经知道了怎么买房卖房,回到了正常的轨道。


01、新房成交分析



进入2021年后,深圳的新房住宅供应相比于去年有明显的回落。


二手房的指导价政策出台后,更是让很多购房者将需求从二手房转向新房,在需求量突增的市场面前,人们对新盘的包容程度越来越高。


价格、地段、交通,这些房屋的优势不再像过去那样,经过购房者不断思考权衡后,去选择一个利好更多的楼盘。


现在火热的新房住宅市场,变成了只要满足一点优势,就要先考虑自己是不是有资格可以跻身在摇号的大军之中。



目前在售的新盘项目共有103个,但是其中的住宅项目仅有42个,占比不足一半,其余项目都为公寓及商务公寓产品,尤其是中西部优质的住宅项目频现僧多粥少的局面。



靠近东部片区,目前主流市场区域还是龙岗坪山,目前零星有一两个新盘开售,其余也是去年的的尾盘放货中。



东部片区代表楼盘:


龙岗区的星河盛镜、勤诚达保利悦都、备案价暂未发布。



盐田区的三个片区各有1个在售新盘,中房翰林门、山海四季城和星都·梅沙天邸,价格也都在5.7-6万元/平的区间内。 


大鹏区目前有3个在售新盘项目,卓越蔚蓝铂樾府3.47万元/平、青谷群青花园6.6万元/平,以及别墅产品承翰陶柏莉,价格是1400-1700万元/套。



坪山区豪方东园、碧湖春天、玺悦台、润悦山、东关郡府目前均价:3.8~4万元/平。



另本月新房新现象就是:公寓类住宅化政策发布,引发的市场聚焦度,比如今年官方表示商务公寓通燃气。



而且商务公寓成了不可再生资源,深圳不再批新的商务公寓,卖一套少一套,越来越少。



以及近期光明官方发文光明公寓可以申请入学,此类消息几经中介自媒体的大肆推广,公寓俨然成了本月的网红产品。



那么目前需要关注的公寓产品有:



龙华区:万科和颂轩39-56平,单价:5-6.6万。佳兆业通达汇轩:29平单价3.6万-4万。



光明区:建发小巨蛋38-48平,单价4.3万。端慧苑33-65平,单价:4.5万左右。



02、二手数据分享

【龙华中心区】




再看上图龙华市场的成交数据,受新政的影响,龙华市场在二月成交有下降趋势,依旧是统计次新房为准,数据占比如下:





90㎡以下刚需产品成交27套,占总量79%;



90-144㎡改善产品成交4套,占总量12%。144㎡以上豪宅成交3套,占总量9%。从户型分布比例上来看,3月在刚需户型上,并没有什么变动,3月的主力成交还是刚需产品为主,环比下降13%



从整体数据看出,龙华市场受新政影响三月成交成下跌趋势。



>> 各片区成交分析:


01、壹成片区



壹城中心本月成交较上月有所升温,共成交9套,主要为刚需户型,3、4房居多,成交单价在8.5-9.1万/平。原因一,壹城二区新盘热度带动周边二手房成交。二区样板房3月底开放,客户了解过后,没有合适的户型,或有现楼需求,就选择了二手房。而且二手房交易比较灵活,对于家庭二套,积分不高的买家来说,这不失为一个比较稳妥的选择。原因二,九区满五年房税费较少,其他六区或五区有部分业主配合满五年过户。


对于目前资金或名额还没到位的客户也是很不错的选择。原因三,壹方天地C区壹方城即将开市,20万的商业体量。带来大量的关注。还有地铁6号线南延段的地铁规划也吸引了众多买家的关注。对于总价600万以内的刚需,首付不多,对交楼时间不急的首套名额的,可以去二区打新试下。但如果有住家需求,家里有小朋友准备上学的,或者家庭二套,不妨看看壹城的二手,也是比较不错的。



02、红山片区



208政策落地近两个月,政策逐步趋于明朗,各大银行纷纷按照政府指导价格给予贷款。二手市场略有回暖,龙华中轴各大小区均有成交。



改善客群:

该阶段主要成交以改善大户型为主,像龙华水榭春天162平双拼户型和118平单证四房,中央原著148平双拼以及汇龙湾深高双拼占据主导力量,之所以成交活跃是基于208政策推动,市场成交价接近指导价。



双拼户型不仅单价低,总价低,且贷款不受政策影响,关键又能达到改善效果,因此对客群极具诱惑力。

 

刚需客群:

三月中旬由于宏发万悦山等新盘诚意登记,很多客户知道自己积分不够但又心有不甘,待开盘后发现最终难逃陪跑命运,转过头来又关注周边刚需户型。



(龙华中轴89平三房按照三成首付+差额,实际已经达到400-500万总首付),刚需客群影响明显,并且观望情绪依旧浓重。

 

龙华中轴业主:

由于政策导向,很多置换业主把手头房子卖掉也难买到相对满意房源,所以心态相对稳定,如果买家接受自己挂盘价格就卖,反之想借政策捡漏并大力压价,业主情愿收盘不卖。



结语:不管刚需群体还是改善群体,当你能踮起脚够的着的时候,早买早享受。


03、观澜片区



在208新政后的又一个月结束了,观澜的楼市相较于上个月还是略有一点点回升,本月观澜片区的大户型成交占比更大。


目前市场上游离的改善客户在慢慢的开始消化此次的新政内容,也落证了新政对于大户型的房源其实并没有过多的影响,考虑大户型的真可以择优房源下手。

 

我们观察到刚需小户型的成交上还是较少,对于住宅产品来说,户型越小单价越高,溢价大了首付款就更高了,对于大部分首次置业的刚需客户来说,首付多十万八万已经是捉襟见肘,更别说是百八十万。

 

目前市场上还有一部分改善置换型的客户群体,正在卖房的过程中,这个时候更需要做好取舍,是“高出低进”:自己的房子想卖高,卖高了再买入。还是“低出低进”:自己的房子快速低价出售,再低价入手适合的房源。



政策消化周期已经过去两个月,对于还在观望或者迷茫的朋友来说,可以找我们量身定制解决方案了,希望帮助大家在买房的路上走的更轻松。



03、龙华租赁市场



【租赁市场观点】


微风徐来春意盎然,深圳20年来最热的三月,带动了租赁的热。龙华三月最热依然是红山片区,红山最热楼盘是龙光玖钻,主力户型复式2房有明显涨幅,精装全齐价格区间在4800-5800不等,上塘片区三房成交量较多,以家庭租客为主。


壹成片区成交量有所下滑,租金环比下降5%左右,现有在租的四房因为装修不同,价格参差不齐,6500-8000不等,建议条件允许的租客选择装修较好的房屋,租住期间更舒心。观澜市场随着拆迁进度加速,房屋越加抢手,地铁口住宅小区租金有大幅增长。


代表性的物业有,美佳华首誉和玫瑰苑精装全齐的两房,价格在4000~4500,合正观澜汇和佳华领域精装全齐三房,价格5500左右,价格逼近龙华中心区价格,观澜未来租赁有潜力。租房小贴士:可选朝南不选北,冬暖夏凉精神爽【菲菲楼市观点】


在三月一线收据看出二手成交量量少价稳,新房成为一枝独秀,从208政策至今过去一个多月,二手市场还处于买卖双方博弈状态,预计此现象还会横盘一段时间,当然对于刚需或改善的朋友是个福音,可以稳稳的挑合适自己的房源。



预计接下来将会有很多新项目入市,在新房限价下,对于资金有限的刚需来说,新房将是一个很好的选择!


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宏观分析 数据分析 成交分析

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