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房价上天了,租金呢?盘完东莞200个小区后,扎心了…

东莞房姐 发布时间:2021.04.29 10:24:50
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世界上最遥远的距离是什么?也许是房价已经上天了,但租金依然在凡间吧。


在房价高歌奋进一年多后,终于,东莞顺利地出现了同一套房子,租金仅为月供1/6的盛况。


其实,房价和租金,都是小区的价值的体现。租金远远跟不上,某种程度上,反应的是社会对房子的真实需求,并没有那么迫切。


没错,本篇是梳理全市租金情况的。


为了让大家对全市各区域租金有清晰认识,房姐联合乐有家,摸排了全市200个小区的租金情况(以挂牌价为准,挂牌价与成交价出入不大)。要问哪里价值高?当然是房价+租金双高的区域咯。


来吧,一目了然的正片开始~


200个小区大起底,哪里房租最贵?


房姐整理了全市200个小区房租,按统计数据,共9个镇街整体房租水平超30元/平/月,分别为东城、南城、莞城、松山湖、大岭山、寮步、大朗、长安、塘厦。


这9个镇街中,不少新盘售价已超4万元/平。


按100平房屋面积计算,单价4万元/平的房子,贷款30年,每月还款超过1.8万;而租一套30元/平/月的房子,仅需3000元/月。


|东莞城区部分楼盘租房约30元/平/月


是不是觉得租房很划算?


🚩 主城、滨海、松山湖,核心镇街房租超30元/平/月


东莞房租最贵的三大片区分别为:主城片区、滨海湾片区、松山湖片区。


三大片区的核心镇街平均租金水平超过30元/平/月,极个别优质楼盘,房租去到50元/平/月。


这是怎样的水平?


看看深圳,全市平均租金超80元/平/月,南山区更是超过110元/平/月。相比之下,东莞中心地段最好的房子,房租也是非常亲民的。



🚩 水乡、东部片区平均房租约25元/平/月


而水乡、东部片区,房租水平较低,基本在25元/平/月左右,放盘量与需求量都比较少。


中堂镇一些100平三房,挂牌租金为2500元/月,折合25元/平/月。


截图来源:乐有家租房挂牌价


🚩 大品牌、楼龄新、产品好,租金更高


东莞不同镇街、不同小区房屋租金是怎样的情况?总的来说,租金更高的小区,有以下几个特点:


1、同一镇街,地段好的,租金更高;

2、同一地段,楼龄新的,租金更高;

3、大品牌开发商楼盘,租金更高。

下面,我们以各镇街具体楼盘加以说明。


第一梯队:主城、滨海、松山湖


我们以30元/平/月为分界线,把整体房租水平超30元/平/月的片区归为第一梯队,低于的归为第二梯队。


第一梯队为:主城片区、滨海湾片区、松山湖片区。

🚩 主城片区:东城、南城、莞城三镇街领跑


主城片区是东莞房租市场最活跃的区域,整体房租超30元/平/月。地段最好、人口最密集的东城、南城、莞城,房租较高。



东城:房姐摸查了东城几个热门楼盘。房租从31.74-54.23元/平/月不等。


新世纪星城美寓房租水平低于东城水平,这是因为项目交通一般,户型设计也较为老旧。


而豪宅盘天骄峰景与星城美寓相距约2公里,租金却高出60%。该盘位于富人区黄旗山板块,项目的景观、配套资源都很好,所以租金达到了54.23元/平/月。



南城:南城时尚岛蓝钻以43.9元/平/月的租金排在前列。其距鸿福路地铁口较近,是真正的地铁盘,周边的配套也是全市最优质的。


还有重要的一点,时尚岛蓝钻是公寓式住宅,以30-50平小户型为主,是租赁市场上的热门户型。


莞城:对比恒大华府与东湖花园,可发现明显差异。两个项目直线距离仅2公里左右,但租金相差8元/平/月,相当于100平房子,每月租金相差800元。


恒大华府2014年建成,是大品牌开发商,配有国家一级资质的金碧物业;东湖花园由小开发商操刀1998年建成,小区老旧,物业公司是本地小公司。


楼龄、开发商、物业公司,这几个因素,直接影响了租金水平。



万江:万江几个热门小区当中,租金水平最高的是金地艺境水岸(34.69元/平/月)。该项目拥有一线江景资源,社区较为舒适。

🚩 滨海湾片区,长安大幅领先


滨海湾片区当中,长安租房水平领先,与城区相邻的厚街紧随宜其后。



长安:作为东莞GPD第一强镇,长安的租房市场热度不输主城片区。长安万科广场、万科金色悦府两个小区房租都超过40元/平/月。


长安万科广场2013年建成,项目是城市综合体,包括了一栋260米的地标写字楼,为租金溢价提供基础。


而万科广场约600米外的锦江花园楼龄已有18年,产品户型、物业管理等都更为逊色。这也不难理解,万科广场租金几乎是锦江花园的两倍。



厚街:厚街各盘中,同样是地段好、楼龄新的楼盘租金更高。


中心地段的厚街万达广场(万达御湖公馆),凭借万达广场商圈优势,与小区的人工湖景,租金领先厚街。


虎门:万科金色里程,靠近主干道虎门大道,背靠虎门公园,一路之隔就有华润万家,地段优越,租金(37.55元/平/月)比其他项目高出不少。



沙田:沙田房屋租金,处在滨海湾片区低位,总体在25元/平/月左右。

🚩 松山湖片区,近松湖者贵


松山湖片区的房租,以真·松湖为中心,其他镇街相对更低。



松山湖:真松湖片区核心资源是松山湖风景区。一线亲湖的万科虹溪诺雅租金47.17元/平/月。该项目位于松山湖八景之首的松湖烟雨,社区容积率仅0.95,主打板式洋房,产品也很优秀。



寮步:寮步西临东城,南接松山湖,片区受两大核心区的利好辐射。


其中,更靠近松山湖的星际玉珑湾租金水平为36.51元/平/月;紧邻东城的丰泰黄旗观邸房租为34.45元/平/月。两个楼盘都是寮步的佼佼者。



大岭山:片区房租基本在24-33元/平/月之间。相邻的几个项目,由于楼龄原因,房租有一定差距。如万科金域缇香楼龄3年,房租32.93元/平/月;金地格林庭院、凯东新城,楼龄接近13年,房租分别为28.73、23.75元/平/月。


第二梯队:临深、水乡、东部


东南临深片区、水乡新城片区、东部产业园片区,整体房租水平在30元/平/月以下,我们把这三大片区归为第二梯队。


当然,第二梯队中也有一些镇街,是房租水平较高的。


🚩 临深片区,凤岗平均租金超30元/平/月


东南临深片区,处于第二梯队头部,实力不容小视。尤其是一线临深的凤岗,房租水平在30元/平/月以上。



凤岗:三正瑞士半山容积率约1.6,建筑密度较低,拥有湖景资源,是凤岗镇素质较高的楼盘,房租达到36.98元/平/月,超过了不少城区盘。


永江花园背靠凤岗人民公园,居住环境较好,房租也超过30元/平/月。



樟木头:片区内的保利生态城租金较贵,除了楼龄、产品等因素外,交通也是该小区一大优势,其位于东莞莞深高速田心出口,可快速到达深圳等地。


塘厦:租金领跑的几个小区,楼盘素质都较高。如卓越蔚蓝花园体量将近22万平,社区内有9000平商业,外有山体公园;中信观澜凯旋城,建面约23.8万方,社区内有华润万家等优质配套。



🚩 水乡片区,差异较小,25元/平/月上下


水乡片区租房市场活跃度欠缺。租金方面,道滘和中堂打头阵,房租水平在25元/平/月以上;其他镇街低于这一水平。



道滘:片区拥有较为丰富的江景资源,几个热门楼盘都为江景盘,如金地城南艺境、沿海丽水佳园、新世纪上河居,房租在28元/平/月左右。


中堂:中堂房租总体上比道滘稍微低一点,富盈公馆等小区房租约28元/平/月。


洪梅:雍景香江、保利海棠,都是江景盘,但前者交通优势明显,以25.67元/平/月的房租领先。


麻涌:片区的江景资源也较为丰富。景观更优越、楼龄更新的恒大滨江左岸,租金约26.82元/平/月。



🚩 东部片区,平均房租<25元/平/月


东部片区处于东莞市场低位,房租基本在25元/平/月以下,少量除外。



黄江:金地湖山大境以28.51元/平/月的房租水平跑赢黄江市场,靠的是0.8的超低容积率与山湖景观。而相邻的碧桂园翡翠山、锦绣香江花园,容积率在2.5左右,房租也低了一截。



常平:常平的几个热门小区,房租水平都比较接近。


相比之下,21年楼龄、容积率0.67的常平万科城,赢过了楼龄12年、容积率2.2的卓越蔚蓝城邦。这说明了,居住环境更舒适的小区,在租赁市场中,溢价能力更强。


东坑:统计到的三个热门小区中,时代豪庭的物业管理费最贵,为3.8元/平/月,而该小区的租金也高于其他楼盘,为29.43元/平/月。物业管理水平影响租金水平,再次被印证。



桥头:富盈御荷是本地开发商富盈地产打造的豪宅项目,小区房租也高于桥头其他项目,达到26.7元/平/月。


企石:令人感到意外的是,企石的平均房租高于常平,统计到的几个小区租金都在25元/平/月左右。


公寓租金比住宅高,租金最贵公寓在塘厦


说完了住宅项目的租金,我们再来看看公寓又是怎样的情况?


🚩 公寓租金比住宅租金普遍高一截


在购房市场,同地段甚至同一楼盘,公寓产品的售价总是比住宅低一截。但是在租赁市场,公寓整体租金水平却比住宅高一截。


我们以东城的几个热门的住宅和公寓为例,公寓产品挂牌租金都超过50元/平/月。在同一地段,碧桂园帕克诺雅(公寓)比宜景康源(住宅)高出近23元/平/月。



为何公寓比住宅租金更贵?


这是因为,公寓项目一般而言,地段比住宅更好;公寓往往装修精致、统一管理,而且户型较小,更容易出租。


🚩 主城、滨海、临深领跑,租金最贵公寓在塘厦


接着来看看东莞的公寓租金。


东莞市场上,公寓盘比住宅盘少得多,房姐盘点了一些代表性楼盘。总体而言,主城片区、滨海湾片区、临深片区公寓租金水平走在全市前列。



东城、南城、莞城,公寓租金基本在50元/平/月以上;其他镇街不同地段的公寓,租金也有所差异。


如长安的中正SOHO,位于长安镇中心,靠近万达广场,地段较好,租金达到56.83元/平/月;而君源铂尔曼公馆相对地段一般,租金为35元/平/月。这也说明了地段对租金水平的影响。


意外的是,在房姐盘点的公寓楼盘中,租金最贵的,竟是塘厦的华堂商寓(又名华堂九里)。


该项目同样是靠地段取胜,其位于塘厦镇中心,周边配套完善,离万科生活广场商圈不足1.5公里。


而且,项目产品为Loft公寓,建面约47平可做到3室2厅2卫,挂牌租金2800元左右,折合约60元/平/月。


截图来源:乐有家租房挂牌价


房姐有话说:


东莞的房租,远远跟不上房价的步伐。


可见,房价和房租并不是对等和平衡的。想要买房收租,各镇街的差异不会很大。至少,2倍的房价,换不回两倍的房租。


其实,相对买房市场,租房市场才是真正反映了东莞楼市最实际的需求。房价可以被炒高,但房租却很难。


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