还有9天时间，208新政就快满3个月了，从深圳市房地产中介协会公布的数据看来，深圳市二手住宅网签量曲线在冰点线上经历了一段时间的挣扎后，在最近一周开始往上扬，环比上升26%。
虽然网签量有小幅上涨，但就整体数据看来，楼市横盘局面并没有改变，深房中协预测，“银4”行情大概率仍将维持在4000套左右规模。
208新政一出，有人欢喜有人忧，但开心的也许只有那些上了末班车的深圳购房者。
这个月深圳楼市情况如何，咖姐将话筒交给各区经纪人，我们一起听听他们的声音。
01
龙岗：情侣庆幸208前买到新房
尽管很多人觉得东部指导价与成交价相差并不多，但从上个月的成交情况看来，龙岗这个“二手大户”也难逃新政打击。
本月龙岗中心城北区的周莉告诉咖姐，其上个月也是0成交，但在本月按指导价成交了自208新政以来的第一单，为锦城星苑小区。
周莉门店共8个人，整个龙岗中心城北区超过100个中介门店。
“我们现在更多地关注新房和公寓，客户心态不太稳定，不少人觉得房价会跌，但业主的心态又比较好。”
本月周莉门店每周大概10-15批，房源挂牌方面比去年同期少了10%左右，现在业主诚心卖的也不多，“我们上面的水岸新都，挂了105套左右，但诚心卖的估计也就1、2套左右”。
“之前我一个月最少也能成交5-8套，去年即看即签的就有十几单，最好的情况是一个晚上签了4单。”
据周莉介绍，水岸新都是2020年龙岗中心城片区热度第一的小区，占地120㎡，共42栋，体量大，分五期开发。“这里是龙岗的价格低洼区，离龙岗中心城就12分钟的车程。”
此外，龙岗中心城北区成交较好的还有万象天城和东方瑞景苑等。
其中东方瑞景苑地块较小，只有6栋，户型面积小，32-36㎡，总价较低，并且这个小区在双地铁口，位置也比较靠近龙岗中心城。
去年，周莉接待了一对准备买婚房的情侣，此前他们已经在宝安和布吉看过房，但价格都超出自己的预算太多。最后结合总价预算和月供压力选择了龙岗中心城片区，但一直犹豫没有下手。
听了周莉对深圳楼市市场情况的分析后，他们在龙岗中心城买了80㎡的房子。没过多久208新政便来了，“他们现在就很庆幸自己赶上了新政前的末班车，结婚了还想请我喝喜酒感谢我。”
02 南山：0成交，只有5个租单？
由于前海自贸区的规划，坊间一直有“南山以后发展重点在前海”的说法。
文盛勇店董所在的鼎太风华小区是2020年南山成交量排名前5的小区，从成交量排行上看，前海是南山较高的片区。
文盛勇告诉咖姐，正常情况下，鼎太风华小区一年能成交116-130套房子，其门店每个月能成交10套左右，巅峰成交量为一个月20套左右，去年的4和5月都达到了巅峰成交量，12月也有18套左右。
但4月整个鼎太商圈只成交了一套，文盛勇所在的门店没有二手住宅成交，只有5个租单。
“现在更多关注新房、公寓和商铺，上个月我们成交了三套商铺，五套公寓，只有两套住宅，二手方面只成交了1套前海康城华府的房源。”
咖姐了解到，前海成交较为活跃的小区有鼎太风华、星海名城和佳兆业前海广场等等。
其中鼎太风华共七期，星海名城共六期，都是大地块小区，两个小区相离并不远，紧邻前海自贸区，又面向宝安中心区，10分钟车程便能到达南山科技园、壹方中心和前海自贸区。
文盛勇介绍到，鼎太风华和星海名城作为大社区，环境和生活氛围较好，两个小区户型类型都比较丰富，其中鼎太风华还带了南山实验鼎太风华分校。
03 福田：黑马片区月成交“打三折”
熊海军店董所在的八卦岭片区，由于旧改概念和学校规划，近两年成为深圳购房者较为关注的热门片区之一。
其所在的门店共17个人，整个八卦岭片区大约30多家中介门店。
据熊海军表示，其门店一周每人有1-2个带看量，“八卦岭这边挂牌多，业主诚心卖的也多。”
4月其门店成交了3套左右，自208新政以来，门店共成交4-5套左右，片区成交30套左右的房源。
“如果市场正常的情况下，八卦岭片区一个月平均成交30套左右房源。”也就是说，新政三个月的成交量与市场正常情况下片区的成交量相当，可见新政对深圳楼市的打击相当大。
目前，八卦岭工业区鹏基宿舍是八卦岭片区唯一一个列入深圳重大项目计划的小区，而2019年荔园小学东校区官宣落户八卦岭，与八卦岭宿舍在同一地块上，八卦岭宿舍的成交量和房产价值增长情况较好。
不过据熊海军介绍，八卦岭片区成交最活跃的小区，还不是鹏基宿舍，而是鹏盛村。该小区体量大，有30-60㎡的小户型，单价比片区其他小区低5%左右，总价偏低。
04 宝安：小区价格到位就能成交？
“新安片区非常大，几乎是半个宝安，宝安中学在这边撑起了半边天。”
李涛经理所在的门店共10人左右，整个片区共200多家中介门店，单单李涛所在的勤诚达二十二世纪便有10家左右的中介门店。
“整个片区正常情况下一个月能成交80-100套房源，我们门店正常能成交3-4套房源。”
目前整个新安片区挂牌共1580多套，“只要给到业主的心理价位都能卖出去。”
4月，李涛的门店共带看20批左右客户，但仅成交2套，而其他中介门店还存在三个月内0成交的情况，李涛估计整个片区4月成交不会超过15套。
据李涛介绍，新安片区有宝安中学，位于留仙洞总部基地与前海总部基地中间，地铁5分钟开车也10分钟以内，可以说是两大总部基地高端人才的后花园。
此前桃源村一位居住了十几年的业主曾向咖姐表示，“我想把这边的房子卖了，买新安那边的房子。虽然这边的中学被南外收了，但跟宝中比还是差了点。”
李涛介绍到，新安片区成交较活跃的片区有勤诚达二十二世纪、都市翠海和TATA公寓等等。
其中都市翠海的优点在于户型小，有19.26㎡、20.38㎡和21.96㎡的单间，35㎡的一房一厅，52-60㎡两房和79㎡三房的户型，一层31户，共31层，并且该小区在灵芝地铁口。
李涛告诉咖姐，其有一客户，于2017年花了180万总价购买了都市翠海一套20㎡的房子，2020年中卖出后置换了一个73㎡的房子。
同样有小户型的还有TATA公寓，但由于地块用地性质的原因，该小区的房源只能一次性付款买下。
新安属于宝安老城区，大多的小区都比较旧，勤诚达二十二世纪是为数不多楼龄较小的小区，于13年建成，并且在洪浪北地铁口，小区楼下有4层商业和新安片区最大的沃尔玛超市。
05
罗湖：
小区都卖不动了？！
“之前正常一个月6-8套的成交量，这个月还未成交。”
刘入成经理所在的是罗湖翠竹片区，该片区配套相当成熟，配备医院、商业和公园。
其所在的门店共15人左右，整个翠竹片区共26家中介门店。
刘入成告诉咖姐，4月其门店每周约有3-4批带看量，但并无成交。“片区的挂牌量少了很多，大概是之前的20-23%。”
刘经理称，此前正常情况下，门店一个月成交量为6-8套。由于学区好，98%买翠竹的购房者均为二套置换。
“一般买好小区的话，从小孩子五年级的时候就可以开始准备了。”据悉，深中周边有50-60个楼盘，多数为小户型，例如金丽豪苑的户型只有30㎡左右。
06
龙华：
中介都在踩公寓的路上？
龙华中心区是龙华最为成熟的片区，张小梅经理的门店就在壹成中心楼下。
咖姐联系到张小梅的时候，她正在踩盘公寓的路上，“我们现在比较关注公寓、新房和商铺。”
张小梅表示，4月门店带看量很少，10批以下，“现在挂牌量不多，诚心卖的也少，业主心态比较好。”
她表示，这个月壹成中心有一套78㎡的房源，是208新政以来为数不多诚心卖的房源。
本月其门店暂无成交，“正常情况下我们每个月会成交4-5套房源，市场好的情况一个周末可以成交好几套，整个片区每个月成交10-15套左右。”
张小梅介绍，壹成中心为地铁口物业，又配备龙华区最成熟的商业，属于大社区。
目前满5年的只有九区，今年过后，五、六、七区也将满5年，其中九区的户型高赠送，并且使用率高，78㎡能做成三房。
二手市场难逃横盘局面，不少待入市项目也“鸽”了深圳购房者，但咖姐走访的楼盘中，五月计划推盘的不在少数，让我们一起期待！
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