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近期东莞楼市抬价倒卖现象多发

东莞资讯中心 发布时间:2021.04.30 10:56:50
浏览:2015

来源:南方日报


1月,29242元/平方米;2月,27189元/平方米;3月,22873元/平方米。东莞住建局官方数据显示,该市新房网签均价今年来持续下跌。


刚需客李先生却越发为买房焦虑:新楼开盘,不动产登记中心显示有房可售,但开发商说卖完了。而中介则说有房,不过要收高额溢价。溢价不能贷款,一次结清,没有合同。


日前,南方日报记者暗访东莞楼市,发现投机炒房现象严重:有企业捂盘3年再售,一套最高溢价400万元;有炒房客、中介倒卖房源,赚取数十万元内转金、茶水费;有企业以双合同规避调控政策……溢价、内转金、茶水费大多进入私人账户。


4月8日,住建部约谈东莞市政府,要求坚决遏制投机炒房。东莞市住建局工作人员表示,记者反映的抬价倒卖现象近期确实较为多发,均属违规,无奈调查难、取证难。


捂盘▶▷

囤积3年加价百万元


李先生是清远人,在东莞工作多年,儿女要上学了,购房需求越来越迫切。


位于东莞茶山镇的保利锦城花园引起了他的关注:2018年取得预售证,2019年交房,至今还有数十套房源可售,备案价从1.7万元到2.1万元不等,楼层也好,分布在9到12层、19到22层。


然而,现实很快向李先生泼了冷水。房源是真的,但是由“南岭置业”中介销售,售价比备案价高出约100万元,溢价部分不写入合同,不开发票,一次结清。


东莞市不动产登记中心官网显示,保利锦城花园的项目名称为茶溪公馆,开发商是东莞市和成房地产开发有限公司(下称“和成公司”),2号楼有50套房源可售,另有多套别墅可售。


天眼查信息显示,和成公司于2015年注册,股东分别为广东保利城市发展有限公司(占股68%)和东莞市汇峰房地产开发有限公司(占股32%,下称“汇峰公司”)。


日前,南方日报记者以购房名义来到保利锦城花园,物业称销售部已取消,可到“南岭置业”中介机构(下称“南岭置业”)咨询。南岭置业设在保利锦城花园一楼商铺,其工作人员多次接待记者,均称有房,并带记者进入小区实地看房。


“这些房说白了,就是开发商想赚钱,留到现在卖。”南岭置业工作人员称,保利锦城花园2018年开售后,开发商的股东留了60多套房自己卖。到今年4月,每平方米售价已比备案价高出1万元。例如,16栋一单元102,288平方米,售价超900万元,比2017年备案价491万元高400多万元;2号楼一单元1104房,103平方米,售价268万元,比2018年备案价165万元高103万元。


南岭置业工作人员说,若购房,需先一次性支付溢价,转账到温某雯的中国银行个人账户,再持盖有汇峰公司印章的办理商品房买卖委托书,按照商品房买卖的程序与和成公司交易,“溢价不会写进购房合同,没法开发票,只能给一个收据”。


上述工作人员称,囤积的60多套房已经卖了一半,“要不是首付比较高,早就卖完了”。两名市民告诉记者,其向南岭置业支付溢价后成功购得房产。


倒卖▶▷

交内转金就能买到房


记者暗访发现,在更多新楼盘,炒房客、中介通过内转房哄抬房价、赚取溢价。


丰泰·湾区风华世家位于虎门镇,今年1月,1栋、6栋共352套放盘。截至4月,东莞市不动产登记中心官网显示仍有166套可售。记者到销售处咨询,被告知全卖完了,业主们正陆续网签。


记者再到周边的中介咨询,却别有天地。


一名“Q房网”的中介人员称,其手上有1楼、18楼两套房源,交20万元“茶水费”,就可让上个业主转让出来。他说,这些房源大都是开发商内部人员拿到,再放到中介售卖,“你既然想要,我们就提供渠道”。


一名“21世纪不动产”的中介人员则介绍了6栋2单元1802房源,95平方米,内转金20万元。其称,业主和开发商的关系很硬,才能拿到1802这样的好户型,“他和朋友一共拿了十几套”。


丰泰·湾区风华世家1栋、6栋平均备案价近3万元,但中介称仍未到真实市价。“备案价上不去,新房比二手房价格低,开发商就有一系列操作。”中介说,不止风华世家,虎门多个新开楼盘都需额外的内转金才能拿到房源。


道滘镇的时代香海彼岸楼盘,销售部称1、2、3期已经售罄,但有人称可通过中介转让房源,当场联系了“房莞家”中介人员接待记者。


“房莞家”中介人员称,其独家代理了香海彼岸的内转房,已经卖了七八套,称房源是新政下没有购房资格的业主转出的,“人家就算没资格,也要赚钱的”。


带记者进入小区实地看房后,中介详细介绍了交易模式:以一套87平方米房子为例,备案价约170万元,需事先额外支付业主60万元内转金,双方签订三方合同,然后到开发商处办理手续。


佳兆业·时代芳华楼盘一名销售人员称,能帮忙买到香海彼岸的内转房,房源是开发商抵扣给工程方的,售价约2.5万元/平方米,比备案价高6000元。溢价部分一次性结清给业主,然后再按备案价到房管局网签。


时代香海彼岸一名销售人员表示,部分参与内转房交易的是其前同事,公司知道内转金的存在,但认为是业主的行为,管不了。


双合同▶▷

借“装修合同”收取溢价


东莞市2016年10月8日起对新建商品住房销售价格实行备案制度,经价格备案后,商品住房实际成交价不得高于备案价格。但记者暗访发现,除了不法人员以私人账户收取溢价变相规避备案制度外,也有房地产开发企业用“双合同”抬高实际售价。


中堂镇的佳兆业·时代芳华楼盘,3栋502房88平方米,公示单价19427元/平方米,公示总价171万元。


“如果我们按政府的备案价去卖,是亏本的。”记者暗访时,销售人员直言,芳华楼盘开发商拿地价是10700元/平方米,售价是拿地价的2倍才能盈利,因此公司调高了售价,均价不到2.2万元。以502房为例,实际售价约189万元,比备案价高18万元。这18万元须在首付时一次结清,按装修合同签约,有收据有发票,“只是说你去银行不能按189万元贷款,要按171万元”。


在2020年中国百城房价累计涨幅指数中,东莞的新房以9.5%居于首位。而东莞中原战略研究中心发布的2020年报显示,部分新盘备案价远远低于预期。


时代芳华销售人员称,东莞很多新盘的实际售价都超过备案价,有的以“双合同”形式收取溢价,有的则以喝茶费形式收取。“我感觉见过你,知道不是政府暗访的,所以直接跟你讲。”这名销售人员说。


公开信息显示,2020年11月,东莞楼盘华润·万象府被爆出置业顾问收取茶水费的违法行为,收取金额在10万到30万元不等,涉案总额较大,涉案的95后销售人员朱某被刑拘。几天后,厚街一商业城股东王某因收取喝茶费也被刑拘。


上述销售人员说,在申购者支付万元以上的诚意金后,工作人员或中介人员会向购房者说明“双合同”“喝茶费”等收取溢价的情况,以规避政府部门的暗访检查。一些楼盘溢价严重,便增设“验资”门槛,以确定购房者有能力支付溢价。


住建局▶▷

暂无有效处置手段


4月16日,记者以群众信访的名义咨询了东莞市住建局工作人员。对方称,记者反映的各类抬价倒卖房源行为,近期确实较为多发,“抢房的人太多了,实际需求几乎是供应面积的两倍”。


工作人员明确,抬价倒卖行为均属违规。若交易未发生,但有充分证据证明推销人员有意图加价倒卖,有关部门可予以行政处罚并通报;若交易发生了,则触犯刑法,由公安机关调查处置。


不过,工作人员坦言,目前尚无有效处置手段。溢价内转金茶水费大多转入私人账户,收取现金的更是没有任何证明记录,加之开发商有很强的规避调查能力,调查难、取证难。


虽然东莞2020年7月发文要求加大力度打击开发商捂盘惜售的行为,严格规范商品住房认购行为,认购后不得擅自更改购房者姓名。但东莞市住建局工作人员承认,如果企业为认购者出具认购证明,而认购者以各种理由延迟网签,很难判断其是否为捂盘不售;而开发商在更改认购者姓名时,往往又能给出早前认购者不满条件的种种理由。“对这些,我们很难做一刀切的规定。”


记者了解到,早在去年7月和今年2月,东莞先后出台“莞九条”和“莞六条”,坚决遏制投机炒房行为,严肃查处捂盘惜售、收茶水费、变相规避调控政策等违法违规行为。4月8日被住建部约谈后,东莞又重申坚持“房住不炒”定位,深化“一城一策”调控。


“如果把售卖渠道收回来,研发一个公平公正的申购摇号系统,问题可能会有所缓解。”东莞市住建局工作人员说。目前,上海、成都等地已引入公证机构现场监督楼盘售卖,并开发专门的摇号系统,规避房地产企业“捂盘惜售”、内部人员认购等问题。


接待记者时,一名工作人员也忍不住吐槽:不久前,他曾到茶山镇金融街·金悦府买房,没买到。次日,中介来电称手上有房,交15万元就可转让。


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