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刚需买房时机来了?各地集中出让宅地,对楼市有什么影响?

楼市小龙女 媒体 发布时间:2021.05.02 07:50:44
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自今年2月份的22个重点城市“供地集中”政策公布后,这些城市相继出台2021年度建设用地供应计划,今年首次集中拍地计划和具体地块以及拍地时间都已出炉!


其中,居住用地一直紧缺的一线城市,北上广深的供地计划广受关注,截止目前该4个城市首批供地计划已出炉!


而这4个城市总,最让人关注的又要以深圳为主,因为深圳每年住宅用地所占比例是该4个城市中最少的,平均不超23%。


从本次首次集中出让地块情况看,深圳出让的地块也是最少的。


虽然往年并未出台相关政策,但其实,深圳在2020年已经在开始尝试以集中供地方式出让。


更为重要的是深圳明确表示,深圳宅地供应持续大增,除了宅地供应的大量增加,还有大量转型房源的供应,例如,部分写字楼和商铺改造为住宅、公寓住宅化趋势、部分小产权房有条件地转化为保障房等等。


今年深圳计划供应居住用地363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。


深圳

5月13日首次集中出让6宗宅地


4月25日,据深圳市规划和自然资源局官方公众号消息,《深圳市2021年度建设用地供应计划》(以下简称计划)公布实施。


值得一提的是,深圳宅地供应持续大增!2021年深圳计划供应居住用地363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。


其中,计划供应商品房用地149.3公顷!


更重磅的是,各区的建设用地供应计划、拟供应公共住房项目计划、拟供应旧住宅改造项目计划、拟供应其他(包含“共改保”)项目计划以一览表形式公布!


同时,深圳今年首次集中供应的6宗居住用地,将于5月13日集体出让。


其中,1宗位于南山西丽留仙洞总部基地,1宗位于宝安尖岗山,1宗位于龙华民治油松,1宗位于光明凤凰城,2宗位于深汕合作区,均有限价要求。


这是22个重点城市“供地两集中”政策公布后,深圳今年首次集中宅地供应。


● 南山西丽宅地


为可售人才房。可售的人才住房在一定年限内实行封闭流转,人才住房必须严格按要求销售:基准售价不高于 52800元/平方米,最高售价不高于55400元/平方米;总套数不少于960套,其中建面65平户型不少于750套,建面80平户型不少于210套。


● 龙华民治宅地


住宅为出售人才房,竞配建只租不售人才房。出售的人才住房销售基准售价不高于39600元/平方米,最高售价不高于41600元/平方米(不含装修)。


● 宝安西乡宅地


为普通商品房,竞配建只租不售人才房。普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米(不含室内装修)。


● 光明凤凰宅地


为普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。普通商品住房销售均价不得高于4.89万/㎡(不含室内装修)。


● 深汕两宗宅地:C2020-0001、C2020-0002


为普通商品房,出让宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于1.9万/㎡(不含室内装修)。



这些年来,深圳的人口一直在大幅增加,而居住用地以及住房供应却远远跟不上日益增长的刚性需求。


供需矛盾导致房价上升,引发大量投资投机客参与其中,进一步助长了房价的上涨,而长期以来,解决供需矛盾的重心一直放在抑制需求方面,造成了在打击楼市投机现象的时候,伤及刚需和刚改的问题。


这次宅地供应以及住宅供应力度的明显加大,深圳一旦做出决定,并明确启动了,就会坚决落实和推动下去,相信未来住宅供应将成为一个强有力的趋势!


广州4月26日、27日首次集中出让48宗地块

收金906亿元,涉及8个区,为历年之最


广州市规划和自然资源局于3月26日发布了《关于住宅用地2021年出让相关事项的公告》。


根据2021年度住宅用地供应工作安排,今年将有6-7月、9-10月三个阶段集中发布出让公告,集中组织住宅用地公开出让。


首次出让的48宗住宅用地,在26日和27日进行竞拍,总面积约393.6公顷,收金906亿元,为历年之最。


该48宗地块按照地区分布,荔湾区1宗,白云区8宗,黄埔区3宗,花都区4宗,番禺区5宗,南沙区5宗,从化区4宗,增城区18宗。


广州此次土拍成交42宗地,平均溢价率14.58%,11宗土地以底价成交,供地大户增城出让土地6宗。


白云区白云生物医药健康产业基地二期融资配建地块及增城区正果镇、朱村街、增江街3宗地流拍。


其中,最抢手的地块,就是番禺区桥南街蚬涌村地块,也是竞拍历时最长的。


龙湖、融创、五矿、美的置业、敏捷、卓越等参拍。经过2个多小时、54轮的争夺,卓越以最高限价29.97亿、竞配建面积3600平方米夺地,成交楼面价21594元/平方米,溢价率为45%。


值得关注的是,广州此次土拍中,深圳房企是一股不可小觑的力量,华润、平安、招商蛇口、金地、卓越等“组团参赛”,参拍地块均超10宗。


图片来源:房天下广州


上海

5月17日-21日将公布

约50宗首批集中住宅用地出让公告


根据4月30日下午上海市土地交易中心召开的第一批次住宅用地集中出让信息交流会公布。


上海将于5月17日-21日发布第一批约50幅住宅用地集中出让公告,本次集中出让的土地面积约250公顷。


第二、三批次住宅用地集中出让时间,第二批住宅用地将于8月-9月集中出让;第三批将在10月-11月集中出让。


今年住宅供应量将持续增加,同时将进一步加大郊区、轨道交通站点周边,五大新城的供应力度。


上海商品住宅用地的出让与交易规则做了相应调整,其中调整要点打破固有“价高者得”规则,实行房价地价联动基础上的限价竞价。


在房价地价联动基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。


新竞价规则在房价地价联动机制下,合理设定地块起始价、中止价和最高报价,本批次商品住宅用地最高报价限定在起始价之上10%左右。


在商品住宅用地现场竞价阶段竞买人最终竞价不高于中止价的以价高者得原则确定竞得人,达到中止价竞买人仍有竞价意愿的交易将转入一次书面报价阶段,一次书面报价不得超过最高报价并以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。


北京

首批集中住宅用地约30宗将于5月8日出让


3月31日深夜,北京市自然规划局网站公布了第一批集中供地名单。


共计30宗经营性土地,总用地面积约169万㎡,建筑规模约345万㎡,起拍价高达1035.81亿元!


本次共公示的30宗住宅用地,其中29宗挂牌,1宗招标,除招标的住宅用地外,其余全部将在5月8日集中现场竞价。


30宗住宅用地总起始金额1036亿元,部分地块设有回购条款。总规划建筑面积326万平方米,其中住宅部分314万平方米(除去F1类公建混合用地),占比96%。


据贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从北京本次集中供应的地块看,呈现四方面特征:


一是公租房供应量的上升。北京规划和自然资源委员会早前发布2021年的供地计划,该计划明确要求加强公租房供应,而本轮集中供应中近四成涉及公租房。


二是全部限地价,但限房价比例减少。


三是因地制宜,制度创新,竞地价转竞国际人才社区建设面积再竞方案是本次出让中新的竞拍方式,符合通州城市副中心定位。加上此前的海淀树村地块一直尝试做竞拍共有产权份额,如今开始推广落实,北京住宅用地市场竞拍方式趋向多元化。


四是分区施策。怀柔、密云、延庆、门头沟等远郊区,以及核心区相对边缘区域土拍过程简化,基本不再设立其他条件,竞地价后直接竞方案,仅针对核心区域地块增加竞拍条件,一方面增加核心区竞拍难度,调节竞争压力,另一方面将公租房及共有产权房产品布置在相对核心位置,有效保障刚需及保障房客群利益。


这次的宅地集中供应政策,对于楼市将有什么影响


截至目前,全国的集中土拍,除了广州外,还有无锡、扬州和重庆以及东北的首场土拍以及结束,数据也非常漂亮:


1、广州2天进账906亿,7宗地块拍至封顶;


2、无锡3天进账256亿,16块地触顶,2宗摇号;


3、扬州多块地突破万元,地王14200;


4、重庆2天进账635亿,最高溢价率130%;


5、东北53宗,仅6宗溢价成交。


这次的宅地集中供应政策,对于楼市将有什么影响:


其一,2021年年初,中央就出台住宅用地集中供应新政,这是针对土地供给侧的调控,政策信号意味明显,显示在房住不炒的大方向下,稳地价、稳房价、稳预期仍将是大势所趋。


其二,住宅用地同期集中出让,意味着众多房企将扎堆在同一时期抢地,在一定程度上将对竞拍资金进行有效分流,土地溢价率会得以有效控制。


而同期供应土地,按房企正常开发流程,六七个月后,大部分地块将同时入市,后期入市项目集中开盘,也将加剧彼此竞争,能一定程度上抑制房价上涨。


其三,对于房企而言,一年三次集中工地,开放商将同时涌出来竞拍,将对其融资能力,以及资金链安全提出更高要求,其中,资金雄厚,融资渠道广的大型头部房企,将于竞争中处于优势地位。


最后,对于普通购房者而言,以前分散供地,新房就是一年陆陆续续的推,以后可能就是集中上市潮吧,毕竟现在开发商的开发节奏都差不多,只要不捂盘,一般拿地七八个月就入市了。


倒是随着房企集中开盘,房价可能会有所优惠,正是购房人选房的好时机。


资料来源:和讯房产、房天下广州、中国房地产报、安居客等



独家视角 深圳要闻 土地拍卖

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