递件过户和递件、过户

递件过户和递件、过户

广东华商律师事务所 周争锋

二手房的递件和过户问题，是一个常识性问题。我一直认为，大部分人都会对其有正确的认识，但是其实很多人包含中介在内都理解错误，导致有些人在交易过程中犯这种常识性的错误，要么没有购房资格，要么多交很多的税费。

我举两个例子，说一下这个问题的严重性。

第1个例子发生在深圳7.15新政的时候。买受人不知道办理离婚登记和递件过户的含义，具体就是不知道递件时网签合同上落款时间，代表着什么。买受人在离婚登记的当天就去办递件手续，以为这样就可以按照首套纳税。那么在离婚当天在递件，因为购房的网签合同上落款时间是离婚当天的。

就是说，7月15号去民政机关办理的登记离婚手续，同一天去不动产登记中心办理的递件过户手续，那么在不动产登记中心的系统上7月15号他购买的是家庭两套，是按照二套计算契税。发现这个问题以后怎么补救，其实很简单，就是撤回第1次的递件申请，第2次递件时网签合同上的时间落在离婚后的时间就可以了。

第2个例子是上周接待的一个咨询，当事人感觉到自己挺冤，其实我感觉他也挺冤。有个人把去登记中心递件理解为过户，递件当天立刻去办了离婚登记手续。然后又买了一个房子。隔了两个月又去办理自己买的房产递件时，登记中心说你离婚时家庭名下有两套房子没有购房资格。该名同志大惑不解说，我离婚天当天已经递件过户了，家庭名下离婚前只有一套登记在对方名下。

实际上，递件只是买卖双方去申请办理过户手续的前面一个步骤，房产在递件后的一段时间内还在出卖人名下，在买受人纳税后，才转移登记至买受人名下，这个时间法定的是30个自然日，深圳压缩到了3个工作日。

周争锋律师观点：

1.在深圳，通常契税纳税义务发生时间是按照网签合同上最后一个人的落款时间计算的。这个时间，也是认定是家庭首套，还是二套的时间节点。

2.在实践中，中介通常都是在买卖双方递件过户时，才让买卖双方签订网签合同的，这就造成了很多人在网签合同最后落款时间就是递件过户的当天。但是这个不是绝对的，因为在深圳港澳台、华侨和外籍人士的网签合同需要做公证，公证和买卖双方去申请递件手续的时间，往往不是同一天，这就造成了此时网签合同的落款时间和递件过户时间不是同一天。

3.网签合同的落款时间，在买受人过户完成后体现在不动产证书最后一页的购房时间，也是计算满五唯一的时间起点，终点是下一个买受人的网签合同时间。在深圳不动产权证上的购房时间，不是计算限售的起点，在深圳计算限售的起点在不动产登记中心盖章那个位置注明的登记时间。在深圳一手房的限售时间和网签合同备案时间没有一毛钱的关系，限售看的是不动产权证上注明的登记时间。

4.递件过户实际上分递件和过户两个步骤。所谓的递件就是买卖双方作为共同申请人，向不动产登记中心提出递件过户申请，登记中心初步审核以后，认为双方提供的资料符合房产转移登记的要求登记中心予以收件的流程，登记中心此时会给双方一个受理通知书，明确多少个工作日内登记中心领取缴税通知书，缴税后领取不动产权证。在此期间，如果发现存在不能过户的情况，登记中心会通知双方退件。

所谓的过户，就是登记中心经过进一步审核认为双方达到转移登记的条件，依据先税后证的原则，双方纳税以后，把房产产权变动信息记载到不动产登记簿，并出具新不动产权证的过程。买受人取得新的不动产登记权证时，买卖双方过户才算最终完成。此时，出卖人名下的该套房子查询信息是无效状态，买受人名下可以查询到新的不动产权证信息。

5.依据深圳7.15新政细则，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。要正确地理解上述离异当日原家庭拥有的总套数计算的含义，查询的时候要比照房产信息显示无效时间。千万不要错误地理解递件和过户的含义，递件后房子仍然登记在你名下，此时你领取离婚证了，你就失去了购房资格。

6.深圳7.15新政以后截止到2.08住建局新的复函，深圳出台了很多7.15新政的细则，而这些细则之间有冲突的地方，对一般的购房者而言，理解起来是比较难。购房者在购房前一定要多联系几家中介公司，确认自己有没有购房名额，或者说亲自到不动产登记中心窗口，甚至住建局的信访窗口去查询是否具备购房资格。目前，有些疑难问题，深圳不动产登记中心也不确定你有没有购房资格，必须问住建的主管部门才可以。

——周争锋2021年5月6日写于深圳港中旅大厦25楼

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