◎买进深圳（ID：buysz2020） | 湾区楼探小分队
五一节前，全国重点城市楼市经历的一场轰轰烈烈的“降温调控”，在大湾区主力城市深圳、东莞、广州轮番出击。
处于广深之间的东莞，今年年初就下了史上最严“限购令”的东莞，已经对外地客关上大门。本来深圳客为主的外地客退场，市场该降降温了吧，但个别片区依旧高温不下。
近日，松山湖片区中介爆料：松山湖二手房破“8”了！
听到这个消息，我们差点惊掉下巴，决定第一时间前往实探。要知道，东莞房价第二高地的南城，高端一点的楼盘二手也就五万出头。作为东莞房价最贵的片区，表面平静的松山湖下，实则暗潮涌动。
在诸多政策围堵之下，借华为“上位”的松山湖房价，深圳炒家们正在暗中拉高出货。
//信心爆棚！松山湖二手房报价破“8”//
目前，松山湖比较成熟的小区以长城世家、万科松山湖1号（包括虹溪诺雅）、光大锦绣山河、保利红珊瑚为代表。松山湖首个二手房单价破“8”的小区，是位于松山湖景区内的头部楼盘万科虹溪诺雅，单价往深圳靠拢，一年涨幅更是惊人。
从松山湖片区中介门店门口展示牌可以清晰地看到：
◎ 虹溪诺雅为目前松山湖挂牌最高的小区，80平两房总价670万，相当于单价8.3万/平；
◎ 号称“最便宜3房”的97平户型，总价去到820万、单价飙到8.4万/平。
而双本证的188平户型，单价也达到了5.8万/平，与深圳市区布吉的二手房、热点的光明、沙井片区的新房价格持平。
虹溪诺雅是“松山湖拓荒者”之一的万科早期建成的高端住区，系松山湖1号的高层组团，因生态景观较好吸引了不少土豪买入。
中介表示，该小区对应松山湖最好的学区（松山湖中心小学、实验小学），自去年下半年起小区涨幅较大，主要是深圳投资客买入，另有小部分买家为学wei而来。
对比小区一年历史成交情况，虹溪诺雅单本证的小户型与双本证的大户型，价格拉开了较大的差距，单本证的中等户型房源年涨幅达100%！
▷2019-2020年间，虹溪诺雅同户型成交价变化
图源：链家去年9月，虹溪诺雅挂牌价破“6”时，本号曾在文章中指出松山湖二手“泡沫”十分明显。
不过半年时间，松山湖房价又是一波明显的涨幅。“高价盘”虹溪诺雅并不是个例，松山湖首个住宅项目光大锦绣山河二手也摸高到7、8万一平了，长城世家价位也在高位横盘，业主心态较为坚挺。
目前松山湖核心区域内的大部分小区挂牌单价都在6-7万/平左右。
价位稍微低些、交易比较活跃的小区如保利红珊瑚，价位在5、6万一平左右，据说业主华为员工居多。很长一段时间，松山湖停止新房供应，导致区内二手房价格飙升。
就连周边居住环境一般的大朗镇，也凭借最邻近松山湖地利，镇区内的房价也坐上直升机。碧水天源、安华香密松湖、新世世纪明上居等商品房小区，二手房也卖到3-4万/平。
当年万科虹溪诺雅开盘推广时，一句“你曾经失去的世界，在这里，你过来，我给你。”的广告语而被熟知。
▷虹溪诺雅广告语
时光飞逝，如今无论对于东莞本土还是深圳多数人来说，松山湖的二手房遥遥领跑临深片区，甚至成为令人望而却步的存在。
//恢复供应，松山湖商品房或不再稀缺//
放眼整个大湾区版图，松山湖科学城位于东莞主城区和深圳之间，左右逢源。
从松山湖开车至福田中心区仅需1小时，与到达东莞主城区用时接近。除了地理位置上的先天优势，松山湖从一个不知名的湖区，成长为“松山湖科学城”，还得益于三个重要的节点。
◎ 一是早期光大、万科进驻开发，众多头部科技企业陆续入驻；
◎ 二是2018年华为部分总部搬迁；
◎ 三是2020年1月被正式规划为“松山湖科学城”。
让松山湖一战成名的是2018年，华为先后5次将终端部门从坂田搬离至松山湖欧洲小镇，至此开始了华为“双中心”办公模式。
据金融圈内参消息，华为2018年华为共计16800人迁移东莞，2019年大规模迁移还在继续。
通讯巨头华为的大举迁入，是松山湖名气和人气备增的最重要因素。由于靠近湖区的土地资源稀缺，长期以来东莞都采取优先保障产业引进的策略，主攻产业发展。
2012年，东莞还给松山湖等四大园区下了“禁地令”，限制松山湖新增商品住宅用地。
因此，想要真正成为松山湖业主，只能从此前为数不多的二手房入手，这也是在限购令之前，松山湖二手房被炒家盯上的原因。此外，商品房供应不足，导致了阶段内松山湖片区，不少商办性质的产品被改成多功能使用，包括商务会馆、工作室、居住等。以万科在松山湖早期建成的商办项目——松湖中心为例。
从外围实探，高层公寓入住率较高，而松湖中心商墅，大多数是深圳人用来投资或是本地企业用于注册公司的，目前入住率并不算高。
▷实拍万科&中天松湖中心
对比住宅高不可攀的单价，这里的会馆别墅市场价格跑输很多。从贝壳上显示的挂牌价，基本单价在2-3万/平，有的业主挂牌时间停留在2019年，成交也十分冷清。
同为商业产权的晟园，不少还是毛坯的房源被低价出售，业主的装修风格偏住宅化，让购买者很容易误以为是住宅产品。
不过，在“增加住宅用地”的主流市场趋势下，松山湖管委会大手笔给出大片土地给华为盖房子，减轻华为员工居住成本，也为市场降温。
▷实拍华为员工小区湖畔花园
松山湖优质商品房宅地也恢复供应。
去年以来，中海、深业、万科先后于高价拿下松山湖3块宅地，楼面价2.4万/平起步，将于今明两年陆续入市。要知道，松山湖已经很多年没有商品房住宅用地出让了。
无例外，3个项目位置都非常不错，均位于湖边，主打大户型高端产品，从市场吹风价看，届时入市大概率限价，因此也被业内评为松山湖三大“润玺盘”。
▷图源：东莞房姐
其中，计划下半年入市的深业松湖云诚花园，楼体已建设5层左右，据说190平的大平层占到50%左右，而中海松山湖为143㎡改善型4房为主，土豪们可以提前关注了。
万科松悦花园和中海松山湖项目具体入市时间未定，最快年内，也不排除会拖到明年。
其中，万科松悦花园项目最大亮点是将引进全球顶级酒店悦榕庄，项目已于3月份动工。
▷图源：南方+
▷悦榕庄项目概念效果图
此前，大湾区范围内仅有澳门拥有悦榕庄酒店，未来松山湖项目落成后，将成为大湾区第二家、广东省首家悦榕庄酒店。
如果这三大新盘按照4、5万的预期限价价位入市，必定与湖区内的二手房形成巨大价差，拼抢热度可想而知。
//“限购”令持续生效，炒家退潮//
2019年年初，粤港澳大湾区规划出炉，彼时临深片区楼市热度高涨。而去年以来的一波大涨，却发生在主城区和松山湖。而东莞去年二手房涨幅榜，松山湖片区拿下了前10名。
东莞南城核心区两个热点新盘鹏瑞天玥、华润万象府都备案在4.6万元/平左右，周边二手房最高挂盘价也在5-6万/平左右。
而远离主城区的松山湖凭目前7-8万/平的二手房价，稳超过东莞南城，居全市第一。
为了保证楼市平稳运行，去年底至今，东莞楼市调控动作频频。去年东莞“7.25”新政，规定二手房由不限购调整为非东莞户籍限购两套，为东莞近年来首次收紧限购政策。
据中国房地产报大湾区消息，今年2月，深圳出台二手房指导价之时，东莞贝壳平台上挂牌单价超过6万的高价房源也下架了，其中不少是松山湖的楼盘。
▷松山湖中介门店
而今年2月底出台的“调整限购年限”的新政，新入户东莞购买首套房需有半年社保；非东莞户籍购买第二套房需4年内连缴3年社保，此举意味着东莞楼市彻底关上了曾经向外地客打开的大门。
从实际调研情况来看，东莞主城区主要由本地购买力消化，而松山湖以深圳客较多。
限购政策下，深圳客退潮，松山湖回归本土需求，但是本地购买力非常有限。“除了东莞派驻的华为员工购买力外，我看不出谁能够消化7、8万一平的松山湖的房子。
有这样购买力的东莞本地人，一般会首选在南城买一套居住，然后才会在松山湖买一套周末度假住。”一位东莞业内人士认为。早在松山湖房价单价破5万的2019年，就有一些业内人士将松山湖列入临深泡沫最大的区域。
“本地刚需或改善客，有的看中松山湖优质的学wei资源，像南沙那样，有人专门为孩子教育购房，这一部分或许支撑了这里的高房价，但比例不大。”哪怕是有实力的本地买家，对于动辄7、8万一平的价位，观念上依然难以接受。
毕竟东莞人还是习惯享受很长一段时间的低房价。松山湖的人口和产业流入还在进行中，如果松山湖房价继续吹大“泡沫”，让这里的生活成本“深圳化”，前景令人堪忧。
中介也坦言，今年以来东莞严打炒房，松山湖二手房成交表现一般，价格并未上浮，不少卖家在苦苦寻找接盘侠。降价出货或许是一部分落袋为安的选择。而高价接盘的炒家，就要默默等候下一个周期的到来。希望松山湖的水，不要成为炒房客的泪。
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