只要你加的中介足够多，总能看到他们推介的各种“笋盘”。
前段时间，有中介打电话告诉我，红山有一套笋房：
好的房子，3房户型总价1050万，同小区的3房目前挂到1160万以上。
如果不仔细了解，看到房子比挂牌价降100多万，可能忍不住会心动。
毕竟，“鸡娃”的标配之一，就是提前给ta准备一所好学校。而且在二手房价这么坚挺的当下，还有这个价格。
但，你以为的降价，真的都是惊喜吗？
天下可没有白吃的午餐。
今天这篇文章，就来深扒一下深圳目前所谓的“笋盘”，再附上资深中介眼里关于笋盘的标准。
以后看到类似房源，买房小白们也可以自行判断一下，到底是不是笋。
比同小区挂牌价低近200万
红山“笋盘”是“损盘”？
“不同的客户，对笋盘的标准不一样，价格只是其中一个因素，还要考虑楼层、朝向、户型等等。”深耕福田的中介小梁说。
但购房者第一眼被吸引住的，往往就是价格。
年后，因为低价出售而引起轰动的二手房里，摩尔城的房源算一个。
▲摩尔城航拍图 | 贝壳找房
算不算笋，见仁见智。
毕竟价格的确是按指导价卖，还送精装修，周边生活配套也算完善。但业主本身有欠款，而且房源没有满五，会多出一笔税费。
而上述中介推售的红山房源，据了解，约89㎡的3房，如果是一次性付款，总价还可以降到980万，比起同小区的挂牌价，降了近200万。
光看价格，很难不心动。
不过，事情似乎没那么简单。
“这套房之前报价1150万，没几天就降了100万，业主急着用钱。”有知情人士说，业主有民间借贷，要求买家先付100万定金，而且还不愿意配合查征信。
“有买家愿意全款，但一说到要查业主征信，这事儿就黄了。”
上述知情人说，像这种房子，最大的风险就是业主负债太高，房产在交易过程中可能会被查封。
这样的例子并不少。
@深圳买房计划 社群里一位网友说，之前看到中介在推的一套宝安的房子，没过多久就看到它出现在法拍房列表里。
“现在，很多看上去是笋盘的房子，其实都是‘损’盘。”有购房者吐槽。
怎么判断是不是笋盘？
四位专家来支招
如果结合现下的市场环境来看，会发现，现下的笋盘对购房者的吸引力格外的大。
来自深圳中原研究中心的数据显示，4月深圳二手房成交量为4877套，再次跌破5000套红线。
“很多业主当时也是高位接盘，现在可能接受不了降价出售，但购房者就想根据官方的参考价来走，需求不匹配，目前还在僵持。”Q房网南山前海区董事副总经理陈建说。
僵持阶段，急着想上车的购房者怎样才能找到真笋盘？
为此，@深圳买房计划 邀请4位分布在不同区域、并且活跃在一线的专家来解答。
Q房网南山前海区董事副总经理陈建：
短期内市场上没有笋盘
现在二手房市场上所谓的笋盘，无外乎价格确实低于目前市场价（低于同小区同户型的），而且卖家是实实在在到价就会卖的。
但笋盘的定义，不能只看价格，指导价或者接近指导价的房子未必一定是笋盘；要结合客户自身的需求，同时房子本身没太大硬伤。部分要考虑的因素包括：
1. 价格比类似房源低；
2. 要考虑房源的装修标准、房屋朝向等；
3. 房屋楼层、结构是否有改动
4. 房源附赠的家具、是否有附送车位等
目前看来，短期内市面上没有所谓“笋盘”，但不排除有真正需要急卖的业主出现降价出售的情况。
龙华资深中介张涛：
刚需购房者很难遇到笋盘
刚需很难遇到真正的笋盘，目前能称得上是笋盘的，一般都是144㎡以上的大户型。但并非所有大户型都笋，有的大户型单价本来就低。
如果光从价格的角度来看，刚需想淘到房，那就看是不是拍卖房、查封房，或者学区有占用的房源。
这些房源的确存在瑕疵，但换个角度来想，如果没有问题，业主为什么会降价卖？
乐有家万象天成分行店长钟祥：
接近指导价、生活配套较完善的才是笋盘
龙岗在整个深圳来说是房价洼地，目前基本上都是刚需，炒房客基本没有。
目前区域里所说的笋盘，基本上集中在生活配套比较完善的小区，业主因为急用钱，愿意以接近指导价卖的房源。
如果是生活配套不太完善的，又是大户型的，即便按照指导价或者低于指导价，也不太吸引客户。
预计未来区域内还是有部分笋盘出现。龙岗之前是金融公司给客户做融资的首选，部分业主的房子存在高贷的压力，不排除会有扛不住的愿意降价卖。
主攻罗湖、盐田的中介阿彬：
笋盘基本出现在上一套房子的合同价里
由于东部之前的一波价格补涨，业主的信心正在增强，大部分业主现在的心态是，不能比同小区上一套成交的价格低，不管楼层、户型、朝向这些因素。
所以所谓的笋盘，价格基本在上一套的合同价里，想出现大降价房源，几乎不可能。
笋盘一出来，最快得到消息的还是中介。中介能消化的，会先进行内部消化，再来就是通知关系比较好的客户，有的笋盘一出来就靠抢，这时候看哪个客户定金转账的速度快。
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