4月深圳楼市表现差强人意,在新政持续发酵的影响下,二手房市场网签量遭遇了“三连跌”行情,同时在新房市场,还遇到了阶段性供应不足的现象,一手住宅成交量呈现出阶段性下滑行情,“银四”行情落空。
01
一手住宅处于阶段性的供应
低点,成交量有所下滑
根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据显示,4月份一手住宅成交量为3502套,环比3月份5305套的成交数据,下滑33.9%,同比去年4月份,则稍微高出1.6%。
总体看,一手住宅市场的成交与供应情况息息相关。据统计,4月份,深圳共计5个新盘拿到预售,其中仅有2个住宅项目入市,相比此前供应高峰,4月份一手住宅处于阶段性的供应低点。
因为,根据深圳市住建局官网发布的《深圳市2021年二季度商品住宅和商务公寓房源信息情况》公示,二季度计划入市的一手住宅及商务公寓项目达到了36个 ,其中商品住宅共12728套,但截至4月30日,市住建局公布的36个项目中仅5个项目拿到预售,预计剩下的31个项目将会在二季度集中入市。因此,未来新房市场仍将是市场关注的焦点,成交量也有望随之提升。
02
二手房网签量变化情况
(一)新政影响持续,二手房网签量持续下滑
4月份我市二手房网签量共计4396套(含自助网签),环比3月份,持续下降9.7%,同比去年4月份二手房网签量则较大幅下滑了74.7%(如下图)。从同、环比变化情况看,随着时间推移,市场并未稀释掉新政的影响,且新政对市场的影响还呈现出逐渐加深的特征。
(注:网签量,系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数,并非最终成交过户套数,但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。)
(数据来源:深房中协中介标准指数)
这一点可从周走势上看出,随着新政的持续发酵,二手房周网签量从2月底至今,总体一直维持在1000套左右规模低位运行,且这一低位平稳的运行态势俨然成为了二手房市场的常态(如下图)。
(数据来源:深房中协中介标准指数)
(二)二手住宅网签占比仍处于低位水平
根据数据的持续跟踪,二手房住宅网签占比环比3月份有所升高,但仍未突破8成这个关键关口。
(数据来源:深房中协中介标准指数)
03
二手房挂盘量持续回升
深房中协根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截止到2021年5月1日,全市共挂盘出售房源116,703套(存重复房源,后同),环比3月31日统计到的111,797套在售房源持续上升4.4%(如下图)。
(数据来源:深房中协中介标准指数)
从二手房的挂盘情况来看,业主挂盘量虽持续上升,却并未带来交易量的相应上升,这说明业主报价总体仍较坚挺,议价空间并未达到买方的心理预期,市场此前冲动盲从的行为已逐渐销声匿迹。
04
预判:深圳楼市利好刚需的
态势已逐渐明朗
现阶段市场观望情绪依然浓厚,特别是随着近日建行率先吹响房贷利率上调的号角,市场预测其他国有大行或将陆续跟进,这将大幅增加投机炒房的资金成本。
同时,也进一步增强了市场观望的氛围与未来楼市持续调控的预期,就短期而言,业主如不做出相应的价格让步,成交难度将会持续增加。
此外,接下来的5月,新房市场的供应量有望增加,新房市场的“银五”可期,总体而言,深圳楼市利好刚需的态势已逐渐明朗。