有些复盘，能让人眼泪掉下来。就比如东莞近5年的地价复盘。
5年前与现在，一些镇街所体现出来的地价的落差，彷佛这5年时间，相隔的是一整个时代。
东莞在发展，地价在上涨，一个无法不承认的事实是：我们再也回不去5年前了，核心区的镇街，连2字头以下的地价，都很难看到了。
来，鼓起勇气，我们来捋一捋，近5年，各镇街的地价，都演绎了怎样的风骚曲线（统计地块为东莞公开招拍挂的商住地）。
先来一张近3年的全市各镇街商住地最高地价图镇镇楼。
（地价涨幅统计方法：用2017-2021年，取各镇街所拍得的最高地价与最低地价，算出地价涨幅，取5年内地价所达到的最大拉差。）
涨幅TOP3：石碣、南城、黄江3镇街，5年地价翻一倍
先来看看，近5年来，全市各镇街涨幅图。
地价涨幅top3分别为石碣、寮步、麻涌3个镇街，涨幅分别为127.51%、123.08%、110.63%。
🍀 来，先看看冠军石碣。
石碣在近5年出让的地块仅3宗，拉差主要在2017年，由碧桂园夺下的2017WG023地块（地价7694元/平，项目名：碧桂园明珠公馆），与2020年由中海夺下的2020WR035地块（地价17505元/平，项目名：中海左岸东宸）中产生，涨幅达到127.51%。
时隔5年，石碣拍出的3宗地中，碧桂园明珠公馆与美的招商东樾住宅部分早已清盘，扛起石碣大旗的，是即将开放营销中心的中海·左岸东宸。
这是城区今年少有的城区项目，一路直达东城万达，享有城区核心区配套。
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🍀 亚军寮步，勤勤恳恳，5年内接连出让7宗地块，云集了万科、保利、金地、华侨城、南山、珑远、越秀湾东等一众头部房企。
寮步在2020年的热闹，原因同样在于其有足够的货量供应，多品牌项目托市，使得寮步房价上涨曲线同样惊人。
迈入2021年，深圳新南山，将寮步地价推向新高，使得5年内，寮步镇内地价涨幅最大拉差达到123.08%。
🍀 季军麻涌，5年来，地价走出了个V字形。
早在2017年，麻涌地价便已突破万元大关，项目正是2020年入市的麻涌热盘招商雍华府。
该宗地地价在保持了两年多后，在2020年3月，被南太打破，麻涌地价在经历了两年低谷后，被拉升至10953元/平。
随后，麻涌地价稳定在万元出头，经历过过山车，麻涌如今的地价水平，与4年前对比，竟然相差不大。
以上3镇楼面价涨最多，那实际房价呢？
据克而瑞数据，石碣5月新房均价26879元/平，5年涨幅84.65%；麻涌20604元/平，涨幅56.28%；寮步32246元/平，涨幅54.87%，涨幅可观。
跌幅TOP3：石排、凤岗、樟木头的难言之隐
地价跌幅top3分别为凤岗、樟木头、石排3个镇街，跌幅分别为-36.33%、-30.63%、-8.46%。
🍀 凤岗坐上冠军之位，纯属意外。
回看凤岗近5年来出让的5宗地，大体地价较为平稳，5年来地价起伏不大。
之所以呈现地价下降的态势，主要是因为在2017年，中海缔造了凤岗的地价巅峰，如今，该地块的地价仍是东莞地价榜NO.1的选手，已霸榜4年有余。
🍀 亚军樟木头，才是地价下降的无冕之王啊（不是）~，一个从地价上，便可看出发展呈现全面疲态的镇街。
来看樟木头这5年来，几乎逐年下降的地价。
2017年，樟洋社区2017WG013地块楼面价高开，达到11706.07元/平，由深圳市金穗投资有限公司拿下，备案为金穗润华府，目前待售。
但是，樟木头的地价从2018年开始，便难以守住万元大关。即便是在土地市场较为疯狂的2020年，樟木头出让的柏地社区禾笔山地块（编号：2020WR018），也底价成交，楼面价8920元/平，这还是樟木头2020年供地计划中唯一一块商住地。
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由于山区镇的天然限制及早期过度依赖房地产，樟木头可开发利用的土地资源较少，存量房市场过大，并不缺房子的樟木头，新房市场受二手房价格影响较大。
🍀 季军石排，同样未能在5年的周期内，获得地价上的成功飞升，几年过去，于石排而言，如同昨日。
房价涨幅方面，即便地价涨幅不甚理想，房价上涨却未停下步伐。
意义坐上冠军宝座的凤岗，5年内房价涨幅仍然高达59.74%，超越麻涌；樟木头同样保持了24.43%的平稳上涨；比较不理想的是石排，自2017年，房价突破2字头大关后，便重回1字头，至今均价仍未破2，5年内房价涨幅-9.74%。
6大板块，5年来地价曲线的风骚走位
看完涨幅榜，我们来看看，6大片区各自的情况。
/// 城区 ///
首先，是地块最为稀缺的城区，5年内，城区共成功出让13宗地，为6大片区中最少。
稀缺源自于城区各片区的严重缺位：莞城上一次出让地块，远在6年前的2016年；东城自2017年出让一宗地后，已4年未有新地面世；高埗同样在2018年后，便再无新地成交。
完成了城区片区地价曲线上扬的，是石碣、南城与万江，三者均成绩斐然。除了涨幅冠军石碣外，南城涨幅同样达到108.12%，位列全市第4；万江的5年地价涨幅达到47.08%，位列全市14位。
🍀 南城，尽管5年所拍地块并不多，但每宗地，都是东莞楼市极为亮眼的存在。
从2018年6月的万科首铸翡翠东望到2019年11月的华润万象府，南城实现自身的地价翻倍，仅用了一年半不到的时间，涨幅达108.12%。
2019年，南城宏图路东侧2019WG044地块，被华润以45亿总价夺下，顺利登顶东莞地价总价榜NO.1，东莞的房价上扬之路，也由此正式开启。
如今，该地块已经打造为东莞南城的地标性建筑万象府，在2021年4月22日，该项目洋房最后255套房源全部售完。
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如今的南城，由鹏瑞天玥坐镇，作为如今城央品质项目的代表，户型270平起步的鹏瑞天玥与刚需基本无缘，如今正在有序网签中。
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🍀 万江，在2021年，出让了年底第一宗城区商住地，地块在迅速封顶后，由碧桂园拿下。地块旁，是由世纪城&鹏瑞操刀的巨无霸旧改。
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/// 松山湖片区 ///
与稀缺的城区对比，松山湖片区近5年来，总共成交26宗地块，跟东部产业园片区数量相当，属全市最多。
不仅如此，2021年，松山湖片区还将计划出让14宗商住地+2宗商服地，合计面积73.4万㎡，供应相对较为喜人。
🍀 松山湖片区最靓的仔，当然是各方面条件最为优越的大朗。
优秀的大朗，在5年内，地价涨幅达到78.25%，并且在2020-2021年连续两年刷新楼面价记录。
不仅如此，在长达十余年的招拍挂历程中，大朗的地块，从未流拍。
2021年3月，大朗镇松柏朗村地块（编号：2021WR007）出让，被中海以36亿元夺下，折合可售楼面价25999元/平。
值得一提的是，这一楼面价已超过松山湖地块，目前排东莞地价榜第二，同时总价也可位列东莞地块总价榜前四。
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大朗自身产业及经济实力一直排在东莞上游，是环松山湖三兄弟中的翘楚，近4年来仅出让4宗地，新房供应比较紧缺，目前，大朗仅阳光城·湖山悦一盘在售，随后，将由中海新盘接棒。
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东莞下一个楼市风口，该轮到大朗了
整个东莞，这样的神仙阵容，只有松山湖这里才有
🍀 茶山，近5年地价涨幅达51%，仅次于大朗，与大朗一样，出让了4宗商住地。
如今茶山在售的三个项目嘉华嘉誉湾、金融街金悦府、龙湖金地天曜城，同样为片区热点项目，其中，金融街金悦府剩余货量不多，嘉华嘉誉湾、龙湖金地天曜城，后续仍有较大货量供应。
目前，茶山纪录由莞民投以6.2亿元夺下的茶山镇横江村地块（编号：2020WR031）保持，地价达16861元/平。
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🍀 大岭山涨幅同样达到39%，近5年来出让了3宗商住地+3宗人才房用地。
大岭山的高潮同样在2020年，在9月与10月，由金地、中海夺下的两宗地分别打破大岭山纪录。
如今，地块分别打造为金地格林名轩、中海松湖华庭，其中，金地格林名轩即将入市，中海松湖华庭紧跟其后。
在万科汉邦·松湖半岛和碧桂园天钻即将收官后，将由金地格林名轩、中海松湖华庭拉开大岭山新的帷幕。
/// 滨海湾片区 ///
拥有了虎门，滨海湾片区，也颇具看点。
常年位列东莞镇街GDP榜前二的虎门，土拍上也最壕，近5年楼面价上涨87.73%，出让8宗地块，无论是从涨幅还是数量上看，都是滨海湾片区的担当。
🍀 虎门，房企们的练兵场。
5年来出让的8宗地，云集龙光、万科、招商、东实、华侨城、佳兆业+世茂、国铁保利等头部房企。
这是一个几乎不会被质疑的市场，供需两旺，规划加持，家底优厚。
2021年3月，虎门刚出让一宗巨无霸用地，拍出22152元/平的价格，由万科以32亿拿下，拟打造为滨海之星花园。
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🍀 长安，高贵而孤立的存在。
一直对地产业发展不甚热衷的长安，5年内，仅在2020年出让唯一一宗商住地，引不少房企闻风而动。
最终，地块（编号：2020WR043）被碧桂园以11.6亿+18%配建面积夺下，楼面价为25997元/平，至今仍在东莞楼面价前三。
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在滨海湾的房价曲线中，长安以单点的形式存在，但这个点，高高悬于虎门厚街沙田之上，遗世而独立。
🍀 早已没有很多土地储备的厚街，5年内出让的土地为3宗。
而在2020年，厚街汀山社区地块（如今的佳兆业阳光城时代天韵）被佳兆业夺下之前，厚街已有5年没有土地出让，空窗许久。
来到2021年，厚街寮厦社区一宗宅地最终以18298元/平的价格，被万科夺下，至此，厚街近5年楼面价上涨45.06%。
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/// 水乡片区 ///
友好的水乡，5年内共出让了22宗商业地，大头集中在麻涌与中堂，共出让17宗，占据水乡的一大壁江山。
🍀 水乡的高光，在中堂。
近5年，中堂陆续出让了7宗商住地，涨幅达60.49%，为水乡最高。
缔造纪录的是盛和。
2020年，中堂豆豉洲2020WR017地块出让，盛和打败“岛主”时代与佳兆业，以12791元/平成交，刷新了中堂的楼面价记录，该地块将打造为盛和星岸轩。
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🍀 另一个值得关注的镇街，是道滘。
尽管出让的地块并不多，但由于临近南城，道滘地价，远远高于水乡其他镇街。
2020年，嘉霖在经过73轮大战后，以16802元/平的价格，夺下一宗道滘迷你地，也使得道滘地价，上涨幅度达43.19%。
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一直以来，道滘新房供应不大，在2020年，几乎处于断供状态。来到2021年，道滘终于有新房面世，为阳光城·翡丽湾。
👉详情可戳：
那个总被称为道教的道滘，原来断供这么久了
今年的道滘，还想低调？但实力真的不允许了！
/// 东南临深片区 ///
临深片区分化，从5年来的地价便可看出。樟木头与凤岗地价略有下降，塘厦与清溪，均走出了自己的上扬曲线。
🍀 一直旧改颇多的塘厦，5年内贡献的3宗地，感觉与深圳的关系更大……
2020年6月，前海投控豪掷52亿，接连夺下塘厦两宗临近观澜的商住地，也将塘厦地价锁定在24618元/平的高度。
凭借这两宗地，塘厦地价上涨幅度达到49.10%。
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| 地块位置图
🍀 清溪，5年内贡献了4宗地。
而可惜的是，这4宗地在市场的表现并不十分优秀，华润润溪山、清溪金茂逸墅，市场反应一般，而2019年，由振业集团拍得的清溪地块，如今尚未入市。
在时隔两年后的2021年，在经过104轮竞逐后，地价被保利强势刷新，最新纪录定格在18980元/平，该地块已备案为堂悦花园。
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/// 东部产业园片区 ///
集7镇之力，东部产业园片区，在5年内共贡献了26宗地，居六大片区首位。
可以看出，除了黄江地价一飞冲天外，其余各镇，地价均在万元大关左右徘徊，高度集中。
🍀 黄江，在这5年内，走出了一个勺子型的地价曲线。
回看近5年来黄江招拍挂情况，可发现，保利几乎成为黄江霸主，2019年，保利将华侨城摘牌的两宗地块收入囊中，而又在本月，保利共砸65亿，又夺下两宗黄江巨无霸地块，成为黄江招拍挂市场的绝对赢家。
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47亿！东莞总价第2！激战91轮！保利豪夺黄江北站TID靓地
20949元/平！百轮大战！保利再下一城！夺下黄江北站第二宗TID地块！
同样，黄江实现自身的地价翻倍，也仅用了一年半时间，涨幅达到101.24%。
这些房企，拍走东莞最多地块
接下来，来看一看房企拿地情况。
🍀 万科，5年拿地9宗，总占地排名第一
作为深耕东莞多年且排名第一的房企，万科在招拍挂市场上自然同样是斩获颇多。
仅今年，万科已先后竞得松山湖、厚街、虎门3宗商住地。5年内共拿地9宗，总占地面积51万平，排名房企第一，总成交金额151亿。
🍀 保利，5年拿地10宗，总金额排名第一
虎门地块，65亿；黄江地块，47亿，东莞单宗商住地总价排名前二，均由保利创下。
5年内，保利在东莞竞得10宗商住地，总占地面积50万平，排名第二。豪掷230亿，排名房企业第一。
🍀 碧桂园，5年拿地9宗，总面积排名第三
今年以20亿拿下万江地块的碧桂园，去年斩获麻涌、横沥、谢岗、长安4宗，5年内拿地9宗，花了大概100亿。
要站住东莞第二的位置，补货是关键。
🍀 金地、华润、中海，分列拿地面积第4、5、6位
金地，在去年竞争极为激烈的东莞招拍挂市场上，夺得3宗，实力不容小觑。
华润，5年内拿地5宗，万象府、万象城、万象汇系列一个都不能少。
中海，虽然拿地面积排名第6，但是成交金额139亿，排名第3。彰显着非靓地不拿的壕实力。
话不多说，来看房企排名一览表~
房姐有话说：
洋洋洒洒盘点完，又是6000字长文~
镇街的发展，是持续性的，当时间拉长，镇街的过去和未来，真实面貌便会相对清晰地呈现。
那么，重点来了。
哪些镇街，是有潜力的镇街？文中的曲线，明明白白地告诉你了。
粤公网安备 44030402000760号
