老牛观察：惠阳居住用地出新规

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日前，惠阳区自然资源局发布关于公开征求《惠阳区居住用地规划管理的若干实施意见（征求意见稿）》意见的公告，逐步解决历史遗留问题。

关于惠阳区居住用地规划管理的若干实施意见（征求意见稿）以下简称为意见。

《意见》从住宅容积率、住宅建筑高度、调整商住比例、闲置土地认定、用地分类等方面对居住用地进行规划管理。

住宅建筑高度≤80米

2018年12月1日以前已出让且已完善土地手续的居住用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

2018年12月1日以前已出让但未完善土地手续，需重新出具规划条件的居住用地，除以下情形外其余执行住宅建筑高度≤80米：

1、原地块配建学校等教育设施或需独立占地的公共配套；

2、城市更新（三旧改造、地块整合）项目。

3、对于一些城市重要地段或用地面积小于1万平方米以下的居住用地，为提升环境品质等其他特定情况，应通过专家评审会论证，并报区规委会审议后的项目。

住宅容积率≤3.1

2018年12月1日以前已出让且已完善土地手续的居住用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

2018年12月1日以前已出让但未完善土地手续需重新出具规划条件的居住用地，除以下情形外，执行住宅容积率≤3.1，多余建筑面积需转为独立占地的商业建筑面积或公共服务设施建筑面积：

1、为保障已出让用地原始权益不变，重新出具规划条件容积率＞3.1的；

2、控规在已出让居住用地内新增需独立占地的公共配套，如学校、区域级卫生服务中心、文化活动中心、社区服务中心等；

3、涉及历史已批项目总体规划，分期开发后期剩余地块容积率超过3.1的；

4、城市更新（三旧改造、地块整合）项目

为建设更宜居城市，鼓励部分居住用地通过调整商住比例，降低住宅人口。对于计算指标用地面积小于3000平米不宜独立开发的零散居住用地，引导转化为商业用地。

用地分类

2020年11月17日以前已出让且已完善土地手续的用地，按原国有建设用地土地使用权出让合同和原建设用地规划条件执行。

2020年11月17日以前已出让但未完善土地手续及新挂牌出让的用地，按新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》执行。

对于历史按原《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）已完成建设项目方案审批的项目，（幼儿园、独立占地的公共配套、独立占地的商业配套）在办理用地分割、分宗规划条件、不动产确权登记时，需按照新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》分类中的地类据实确定。

对历史已完善国土用地合同，2022年12月底未动工建设的用地按闲置土地认定，依法处置。

对于本意见发布实施前已经出让的国有建设用地，按照本意见进行开发建设涉及变更原国有土地使用权出让合同及相关规划条件的，应与土地使用权人进行协商，并按照有关法律法规依法处理。

（内容完）

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