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郁亮是一个合格的“守成之君”么?

楼市头条 发布时间:2021.06.30 14:55:42
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大概在几天前,郁亮对万科进行了一场小手术,这场小手术涉及到组织架构调整及相关的人事安排。


比如,把万科原来的万科五大区域拆分重组为七大区域;


再比如,把王海武派到印力当总裁,加码商业地产的意味跃然纸上;


按照万科对外的说法,这次调整的主要目的是,公司要“从开发为主转到开发经营服务并重”。


很多人问,怎么看这次调整?


其实没办法看。


作为一个外部观察者,我们对万科的了解和理解,只是皮毛,怎么说都对,怎么说又都不对。


尽管规模上被碧桂园、恒大先后超越,但老实说,万科仍是行业内最好的企业,无论是经营的质量,还是对未来的思考和布局,万科都是业内做得做好的几个。


不过,如果跳开万科本身,从行业的现状和发展趋势看,万科此次的动作,又能说明一些问题。


我简单的谈几点看法,大家随便看看。



01

“当一个企业开始强调考勤打卡的时候,这个企业也就开始走了下坡路”。


这句话,想必大家都听过。


度娘显示,这句话是白岩松说的,但目前源头不可考。


话说,在组织、人事和制度上不停的折腾,已是近几年行业的常态,上到巨头,下到中小公司,概莫能外。


据说,有些比较病态的公司,开始搞加班排名了。


这背后,其实是行业的下行和企业的内卷。



02


郁亮一直在提“管理红利时代”,实际上,相对于前两个时代的“土地红利”和“杠杆红利”而言,所谓的管理红利就是没有红利,只有内卷。


一是行业内卷。当行业总量见顶后(销售面积已见顶,价格逐步见顶),你万科多吃一口,其他开发商就得少吃一口,你万科多赚一毛钱,其他人就得少赚一毛,最后的结果就是刺刀见红的肉搏,这在近两个月的集中拍地上体现得尤为明显。


二是公司内卷。任何行业一样,当规模扩张不再时,当企业发展受限时,有限的位置和有限的票子,总有无数人去争抢,于是内斗开始,于是鸡飞狗跳,于是企业文化变异



03


在趋势面前,是没有人可以回避的,万科也一样。


最近几年,万科的组织架构和人事调整挺多的,各种口号大家也多少有些耳闻,比如“活下去”、“基本盘”、“管理红利”、“起立坐下”等等。


比如,万科这次区域拆分调整,距离上一次2020年8月份的调整尚不满一年。


与之相关的,万科的高管变动也挺大的。


坊间的说法是,王石时代的老臣或离开或边缘化了。尽管这话,不一定很客观,但一定程度上,反映了外界对万科的一种看法。


上面说了,各种折腾是行业的普遍现象,都是一通王八拳乱打,且失意者居多,但谁让万科是老大呢,关注度就是不一样。



04

话说,万科这几年挺焦虑的。


从纸面上的数据看,万科这几年的表现并不好。



你看这个榜单的右半边,在权益销售金额的纬度,恒大超了万科近千亿,碧桂园超了万科500多亿,而身后的融创和保利,与万科的差距只剩300多和200多亿。


以前,万科一直对销售排名很淡定,起码,嘴上是很淡定的。


但现在,与前面的碧桂园、恒大的距离越来越大,也被融创和保利越追越近,不焦虑也不正常。


比如,2021年初,万科公开对外公布了全年7900亿的销售目标,这在以前是不曾有过的。



05



万科的焦虑,其实是行业的通病。


无论如何,行业的几大趋势,已很明显:



1、总量见顶



如果没记错的话,全国新建商品房的销售面积已连续四年在17亿平左右徘徊;在售价上,一线城市和部分优质二线城市还有继续上冲的可能,但绝大多数三四线城市,没有未来了。



2、大分化



城市间的大分化和行业内的大分化已肉眼可见;



3、多元化时代到来



2020年下半场,我曾瞎琢磨了一个地产行业的估值定价模型:


1.0土地红利时代:特征是土地为王、龙头定价。


这一时代,享有先发优势的万科,成为一骑绝尘的行业老大。


2.0杠杆红利时代:特征是杠杠为王、规模定价。


奉行“高杠杆、快周转”路线的碧桂园、融创等房企,后来居上。


3.0多元发展时代:服务、运营为王,更注重稳健、高质的增长,华润、龙湖是典型代表。


最近几年,多元化做得好的企业(尤其是商业等自持物业),比如华润、龙湖、新城控股这些公司,资本市场就给予了较高的资本溢价。


而各个层面看似都十分优秀的万科,却没得到资本市场的认可。



06

这一次,万科提出从开发为主转到开发经营服务并重,这其中,商业地产被放到极为重要的位置。


应该说,郁亮意识到了问题的核心所在。


尽管5年前万科重金收购了印力,起了个大早,但干得确实不咋地。


以前,都是学习万科好榜样,但现在,华润、龙湖才是万科的老师。


郁亮时代的万科,一直在探索、一直在转型。


一会创新,一会儿转型,一会儿又说要收敛聚焦了。然后过两天,又说要转型。


2020年前后,万科一度对曾经大鸣大放的转型进行某种程度的纠正,进而提出了“巩固基本盘”的口号,原因之一就是大鸣大放的转型效果不佳。


在业内熟知的商业、长租公寓、物流、冰雪、教育等领域上,万科都有尝试,在物流、长租公司等板块也建立了一定的护城河,但你要说做得多好,也不见得。


现在万科再次修正方向,再次提出转型,要求“开发经营服务并重”,某种程度上,是再次反思。



07

过去几年,万科似乎有点过于追求所谓的创新,或者为了创新而创新。


至少,从各大区域的对外表态是这样的,不知道这是为了做给总部看,还是真的在努力。


在此次人员变动中,原万科北方区域首席合伙人刘肖,卸任原职,任万科集团执行副总裁和首席运营官,而原南方区域首席合伙人孙嘉则留任。


有意思的是,在过去的2020年,这两大区首干得都不咋样,我看一篇文章说,“刘肖在北京这些年,北方区域乏善可陈,去年业绩在五大区域里排倒数第二。而郁亮对南方区域业绩的不满早已不是啥新闻了。据说,在2020年南方区域的年会上,郁亮第一次没有上台讲话,原因就是业绩太差。


此外,在2020年的一次媒体交流会上,万科某区首向界面新闻表示:2021年他的重点方向放在了科创园上。


话说,对于一家地产公司而言,其掌舵一个大区的核心高管,工作重心居然不是开发,这就有点意思了。这就像一个卖烧烤的,现在居然尝试着卖火箭,总有点那么味道不对。



08

万科还有想象力吗?当然有。


比如,尚未分拆上市的万科物业就很有想象力,一旦上市,其市值大概率会超越碧桂园服务,至少在2600亿港币之上。


很多人问,万科物业为何一直没上呢?


我猜原因大致有二。


一是宝能。宝能对万科的持股比例一度超过25%,这就意味着一旦万科物业上市,宝能也会持有万科物业相当大一部分的股权,如此让宝能收割,是万科不愿意看到的。不过,目前宝能已从万科大举撤退,这个障碍已不存在。


二是,万科管理层在万科物业的权益尚未明确,对于一个预期超3000亿港币的公司而言,哪怕是很小的一部分股权,都是很惊人的。


我猜,一旦第二个问题解决之时,也就是万科物业上市的开始。


好了,今天就扯这么多废话。


还是那句话,这只是我一家之言,对与不对,仅供参考。



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