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谢逸枫:法拍房 赠与房纳入限购 调控升级难破房价上涨之迷?

谢逸枫 发布时间:2021.07.26 17:44:12
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文/谢逸枫

房地产进入房价调控与市场整治的双管齐下时代,八个部门联合发了一个通知,意味着2021年下半年,整治规范房地产市场秩序与调控并存。2007年、2009年-2010年、2011年-2012年、2013年、2018年的问责到2021年的7月问责,问责已经不新了。

“房住不炒”在2019年4月19日、12月,2020年4月17日、7月30日、11月、12月,2021年4月30日、5月、7月22日、7月23日,已经二年内10次频繁提到。其中7月22日的保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作及7月23日的8部门的持续整治规范房地产市场秩序成为重点。







7月22日的问责调控工作不力、房价上涨过快的城市讲话,还有讲到”自2018年房地产长效机制实施以来,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点“。

同时讲到“表明房地产长效机制符合中国国情,符合房地产市场发展规律,是精准有效的。北京、长沙等城市大胆探索,总结出一系列成功的经验。下一步,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

还强调“下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。还要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。”

对于市场上,所谓的“史上最严厉的楼市调控周期来临,楼市调控终于给出时间表,“大洗牌”即将开始”的言论是言过其实的。因为房地产市场的调整,完全取决于经济、财政、投资的变化。目前来看,调控的收紧限于个别城市,监管也是如此。

房地产长效机制,房住不炒、保障性租赁住房、市场整治次序与监管,已经成为未来市场的政策主要大方向。问题是现在的房地产市场表面上看是房价上涨、地价上涨、投资火热、楼市火爆,实质上是2019年年底以来的土地供应下降、新建商品房的供应下降,导致供不应求。

最不可思议的是2020年以来一系列的货币、信贷、财政、税费优惠政策,刺激让调控之下的房地产失控,现在想退出这些刺激政策面临着骑虎难下的局面。一方面是经济下行、财政收入下降、债务上升的压力。另一方面是房地产投资下降,影响经济稳定。

连法拍房(北京部分、上海、成都、杭州、厦门、南京、合肥、广州、深圳、西安、重庆、东莞限售)、赠与房(北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州、佛山)都纳入限购、限售范围,限购政策的完善已经到极限,未来不排除有新的变化。

之前都是把离婚年限、结婚年限、落户年限、人才年限的购房都纳入限购范围,再往前就是本地限购2套、外地人限购1套、限户型与面积及限摇号开盘。可见,需求端的行政管制调控措施、手段,加上限贷政策,已经堵塞不同的购房通道。

价格端的行政管控措施、手段,更是让《价格法》非常尴尬的局面,房价进入政府指导价时代。之前有限价、限签的调控价格手段,如今有二手房成交参考价格(深圳、绍兴、杭州、西安、上海、成都)的价格管控措施。

需求端、价格端的行政管理措施、手段,短期有效实现抑制、遏制房价上涨势头,控制其涨幅,却不能解决房地产市场存在的问题,并且导致问题越来越难解决。最遗憾的是完全把市场抛弃了,市场决定资源、供需的配置成为政策决定资源、供需的分配。

金融端的调控措施,三条红线、房地产贷款集中管理的融资调控措施,限制信托、基金、保险进入房地产的管控。另外是资金端的调控措施,商品房预售资金监管,银行信贷的限制,利率上升,导致房企资金紧张,投资下降、拿地下降、房子生产下降。

供应端的调控措施,造中长期供求不平衡,局部供应紧缺,供应过剩的现象。其中22城集中供地的制度,目前未达政策的预期,出现地价集中上涨带动楼市火热、房企垄断拿地的现象。而另外 另外是限售,让二手房交易流通限制,影响二手房的新增供应。

金融端、资金端、土地端、新房与二手房供应端的限制,导致供应端的调控措施已经让市场陷入地价上涨、房企集中拿地、商品住宅用地供应下降、商品住宅房供应减少、商品住宅库存紧张的局面,结果肯定是未来几年存在供不应求的房价上涨趋势。

房价,越是调控,涨幅反弹越大。1987年-2002年之前,没有任何调控,房价上涨,涨幅只有0.1%-2%之间上下波动。2002年开始,土地招拍挂,2005年首次调控,房价始于上涨通道打开,一路向上。十五年时间,调控四轮收紧,四轮放松。

结果,房价压制越大,反弹越高,涨幅超过10%-30%之间上下波动。2021年1月-6月全国新房销售均价达到10485元/平方米,同比上涨8.8%。2011年全国新房销售平均价为5379元/㎡,到如今上半年全国新房销售平均价10485元/㎡,已经十年翻一番。

这轮调控又拳拳打在屁眼上,结果是肥了出政策的、搞信贷的、卖房中介的,瘦了买地买房的。只限房价,不限地价,调控难言合理、科学。只上调贷款利率,不上调存款利率,金融难言公平、正义。楼市政策紧,土地、住房供应紧。

金融紧,房子生产紧,导致供求失衡,再加水,肯定摁不住房价。政策、金融一松,加水,再又供小于求,房价暴飞,到头来调控一场空。这就是为什么年年调控,房价年年上涨的根本原因。只要不解决供应端,难破房价上涨之迷。

值得注意的是土地制度、户籍制度的破局,成为房地产市场最难突破的硬骨头。这二个制度直接关系到房地产长效机制、住房制度、保障房与租赁房及共有产权房的制度建立。而金融制度、财税制度的最核心是债务、资产证券化。


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