文/谢逸枫
当前中国房地产行业最大的风险，集中于销售市场、房企经营、资金、库存、供应、债务、土地市场，这是调控、金融一刀切的过分收紧。值得注意的是房地产下行过快，影响到投资、上下游产业、地方财政、就业、经济增长，因此，金融、货币、楼市政策适度放松，是刻不容缓。
首当其冲的是销售端因回款缓慢，融资一刀切，房企经营困难。调控收紧，商品库存上升，出现资金紧张。房企还债与减少现金支出，压缩投资、开工、拿地，影响到供应增加。房企债务违反，土地规则的不合理，大量土地流拍，未来的供需不平衡，将会导致下一轮房价上涨。
数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土拍中，已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块，流拍65宗，合计共186宗。重点城市的第二批集中供地已累计成交597宗地块，累计出让金额仅4969.5亿元。首轮集中土拍15%的平均溢价率，第二批集中土拍溢价率平均仅5%。
数据显示，9月，300城共推出各类用地规划建筑面积22360.05万平方米，同比增长0.22%，成交规划建筑面积14647.49万平方米，同比下降32.31%。300城共推出住宅用地规划建筑面积12695.59万平方米，同比增长15.21%，成交规划建筑面积6996.63万平方米，同比下降35.76%。
9月，300城共流拍146宗地块，流拍率为17.06%，较上月下降2.94%。10月11日，北京、杭州相继发布公告称，延期或终止部分土地出让。其中北京共26宗土地延期，杭州17宗土地终止。值得注意的是广州、深圳，一样是出现土地流拍，终止，意味着四个一线城市土地市场集体低迷。
按照拿地销售比40％的规定，22家上市（越秀地产、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发地产、卓越、、绿城、中骏、中交地产、新希望地产、融信集团、雅居乐等）房企真的会暂停拿地，因为超过40％。根据“三道红线”（30家企试点）＋三个维度（商票、拿地销售比40％、三年现金流净额不能连续为负）。
被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”，拿地销售比不超过40%、近三年经营现金流是否连续为负。
其中就提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度。其一是房企商票数据。其二是当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%。其三是过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。说明房企再迎“三道补丁”。
第一是商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大。
还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。
2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。
根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。
第二是监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。
2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。
第三是拿地销售比不得超过40%。土地和资金是房地产市场供应端的两大闸门。“三道红线”下，房企纷纷通过“开源节流”来降低负债率，而土地投资和开发是房企主要资金流出渠道，央行规定拿地销售比不得超过40%，以回款率80-90%计算，预期拿地预算控制销售回款的45-50%之间。
分企业来看， 在销售金额TOP20房企中，“绿档”企业拿地积极，招商蛇口和华润置地的拿地销售比超40%，其余企业均在“安全线”以下。2021年上半年，“买买买”的融创拿地销售比也仅为16.6%，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。
据买地金额不得超年度销售额40％上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。其中，建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6％、50.9％和50.2％，亦均超标。
监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40％，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40％标准。另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8％）、绿城中国（65％）、中骏集团（57.9％）、中交房地产（52.1％）、新希望地产（52.6％）、融信集团（45.3％）、雅居乐（45％）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8％。例如，去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
根据表格可以看出，“买地金额不得超年度销售额40%”中所指的“年度销售额”为上一年的权益销售金额。因而，根据2020年房企已经公开披露的权益销售金额可以推算出2021年在“买地金额不得超年度销售额40%”的红线标准下房企的可拿地金额规模。
《2021年拿地金额已超支房企》表格显示，目前已有39家房企拿地金额超支。其中，绿城中国拿地金额超支411.8亿元；卓越集团超支360.5亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口(001979,股吧)超支124.6亿元。而拿地金额超支的房企又以权益销售额在300亿元以下的中小房企居多，比如，荣安地产、佳源国际、上坤集团等。
此外，根据《2021年剩余拿地金额超百亿房企》可以发现，拿地余额超百亿的房企共有55家，房企规模相对较大。“买地金额不得超年度销售额40%”这一规定对碧桂园、万科、恒大等大型房企几乎没有影响，可使用的拿地余额充足。
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