01.
貌似，调整的太快了！
从9月27日央行提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益），到今天银监会表态，“贷款首付比例和利率支持首套房购房者”，地产融资紧到松，不到一个月。
到底，发生了什么？
我们先来看房价。9月份，70城新房价格环比下跌的城市36个，比8月（20个）增加16个，超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌的城市数接近翻番，历史上罕见；9月份，52个城市二手房价环比下跌，比上月（34个）增加18个，也很罕见。
上一次出现超过50个城市二手房价下跌，还是在2014-2015年，那是地产库存压顶的最冷时期。
不担心房价下跌，担心大范围下跌。为何大范围下跌？因为开发商都在打折促销，这可不是口惠实不至，而是真真切切地“割肉”，绝大多数三四线城市新盘都在降价，降幅在30%的项目很多，甚至热点城市外围的也在降价。有很多项目，开发商甩卖式清盘，价格直接拦腰斩断。
再看楼市基本面。从拿地到开工，再到销售，全链条在下行或增速下行。本来，我们不担心的，因为至少累计的投资、销售还保持近2位数的增长。而且，竣工面积一直保持25%左右的增速。竣工高峰期来了，加上开发商资金链紧张，加快竣工才能把预售监管资金提完。
因此，我们一直判断，地产竣工会一直表现好，这就能对冲前端开发对投资造成的影响。但是，近期竣工有个大变化。9月当月，房地产竣工面积两年复合同比增速为-8.8%，房企竣工面积两年复合增速首次回落到负增长区间。为什么？房企可能连用于竣工的资金都出了问题。
另外，开发商缺钱，自然就不买地了，很多甚至清盘式销售，大有出完货就走人的节奏。再说，现在买地都要自有资金，彻底推翻了过去土地市场的玩儿法（高杠杆拿地是潜规则：10个亿的地，老板出2亿，剩下的钱，要不找前融，要不找合作方）。所以，土地流拍率大幅增加。
数据来源：申万宏源证券研究所
据券商统计，第二次供地的流拍率高达33%。
而且，7月份开始，大量地产企业出现信用违约。甚至，包括一些外界看来比较健康的企业。比如，某家房企三道红线只踩了一条线，甚至账上还有270亿元的现金及现金等价物，居然到期的13亿元的债券无法偿还了。说明什么？管理层高估了房地产企业实际偿债能力。
所以，一大批房企被国际评级机构下调评级。
02.
疑惑的是，为什么会出现这种情况？
9月29日，央行要求坚决落实“两个维护”时讲了2句话，道出了其中的缘由：
1、准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；
2、金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
过去1年多，我们找到了治理楼市的核武器，即房地产金融宏观审慎，这也成为了房地产金融的长效机制，即房地产金融审慎的几大块，包括三道红线、贷款集中度、差别化按揭政策、LPR的定价机制等。这些都是好制度，都是有保有压、不是一刀切的。对那些表现好的房地产企业和银行，比如踩红线少的、贷款敞口比例低的，给予更多的地产贷款增量空间。
对于合理的开发项目、贷款申请，要给予满足。比如，踩线的开发商，不可能让他马上就变成不踩线的、变成绿档的。如果用销售回款还了贷款，债务规模不变的情况下，新增的开发贷款可以发放；对于按揭申请也一样，多年来，一直强调差别化信贷政策，刚需一定要保护。
其实，房地产金融宏观审慎和“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，两个是完全兼容的。“房住不炒”，这个高度浓缩的口号，不是用来写在稿子上的，不是大会上挂在口头上的，而是用来指导实践的。也就是说，凡是“用来居住的地产项目，不是炒作的项目”，新房也好、二手房也好，都应给予合理的信贷支持，这是应有的权利，这就是“房住不炒”。
但是，在执行的过程中，就变成一刀切了。不仅合理的开工项目得不到开发贷款的支持，合理的按揭也得不到满足。据说，很多地方60%以上的银行，停止二手房贷款。另外，部分企业信用风险爆发后，银行惜贷情绪很足，正常的开发贷款也不放了，还私自抽走资金。
某地的一次会上，银行和住建在炒，一个要维护银行债权，担心不良，所以要把钱从监管账户上抽走；一个担心项目烂尾，小业主维权，要求监管账户归地方政府管。看哪一方，都有道理，但各顾各不行。所以，这次提出来“金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展”。合理的需求满足了，项目运转起来了，金融债权和交付不就解决了吗？
金融市场，一放就乱、一收就死，这个死结，过去一直存在，现在还如此。记得去年疫情后，银行都有放贷任务，一股脑放出去，也不管资金有没有进楼市，导致经营贷的乱象。后面，从上到下严查经营贷，穿透式监管，经营贷少了，后来便是一刀切地紧了。其实，顶层关于宏观审慎的设计，考虑到了灵活性，就是要解决“乱和死”的循环，但效果不好。
可见，治理体系和治理能力现代化，金融领域最难实现。近期，将这个死结进一步拧死的，就是各种政策叠加在一起了。比如，集中供地要求自有资金，三道红线、贷款集中度等，对债务集中到期的考虑，对其中穿插集中供地可能遇冷的考虑，也并不充分。政策叠加，导致了市场迅速走低，从土地市场、融资市场、销售市场，一揽子全链条大幅度下行，且形成了循环。
03.
所以，就出现了房价下跌的城市一下子那么多，房地产基本面下滑的那么快。对房地产金融审慎理解的错误，还包括，这并不是打压楼市、打压房价，而是防风险、维护“三稳”。如果一竿子打下去、打到底，还称得上审慎吗？于是，从9月27日开始，开启纠偏，不得不纠偏。
要注意，只是纠偏，绝不是救市。一方面，房地产市场下行，对信贷资金的需求减少；另一方面，近期实体中小微放贷明显增加。这两方面预示着，按揭贷款的增量空间有了，并没有突破贷款集中度管理。而且，新增的贷款，主要用来满足挤压在银行的贷款审批件。
为什么说，不能救市呢？一方面，疫情期间的货币宽松，说实话，帮助了富人，贫富差距扩大了。现在，要共同富裕，要扩大内需，要双循环，真的容忍不了房地产市场再一次繁荣了。另外，从近期一系列风险处理案件来看，真的太混乱了。开发商多头融资，资金不进监管账户，商票满天飞，随意被抽走，赌博式地搞多元化。处理时间过程中，我们在疑问，这是地产问题，还是金融问题？越来越像金融问题，把“盖房子”的本行抛在脑后了。
还发现了什么呢？
财务报表挺好的，踩红线也少，突然间就说不能还钱了；刚降了一条红线，突然就陷入破产境地了。这么操作，太恐怖了，看样子，“三道红线”根本挡不住企业造个“假健康证”，挡不住继续加杠杆的赌博。这是什么节奏？要把烂摊子丢给政府吗？放水让社会来买单吗？让百姓买单吗？
不担心有问题，就担心不透明。如果不透明，就一定有问题，是大问题。救的话，我想起了灰犀牛。所以，三道红线、贷款集中度、集中供地、渐进去杠杆，要继续执行，触碰了红线的，就要整改。少数房企的风险，已定性为个别案例，不会造成系统性风险，所以救市一说无稽之谈。
未来会怎么样？控制总杠杆的情况下，保护好刚需，满足合理融资需求，加上“一城一策”，楼市就会稳定下来。接着，把“三道红线”、贷款集中度的漏洞堵上，横向纵向的管理再协调一些，精细化一些。只要货币控制住了，各地松绑不出格，就不会大涨；前几轮大涨，无一不是货币太宽松了，地方刺激楼市太过分了。这两个底线守住了，楼市就是稳的。
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