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关于房地产税的十点分析

宋丁视点 发布时间:2021.10.24 09:07:44
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2021年10月23日,对于中国房地产业以及城镇房产拥有者来说,是一个非常重要的日子,这天,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议正式决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。(具体内容大家在网上都能看得到,这里就不再复述了)。


我谈十点分析:


第一点,征收房地产税意外吗?


征税本身是迟早的事,在意料之中,但现在突然推出,有点意料之外。


房地产税这个事已经酝酿了十多年,给我们的感觉一直是在套路性地“筹备”着,一直以为条件尚不成熟,一直以为目前每年增量住房销售额仍然处在17亿平方米的历史高位的时候重心还难以从增量过渡到以存量为依托的房地产税上来,一直以为在目前国家经济多变复杂的背景下暂时推不出来。


现在,出台房地产税突然就坐实了,且由全国人大出台文件,形成立法的强力支点,准确地说,这就是真正拉开序幕了。可能是筹备的时间太长了,很多人还不太习惯这是个真事,我们要尽快适应这个局面。


第二点,为什么又搞试点?


马上要开始的并不是房地产税的全面征收,而是选择若干地区做试点工作。有人说:10年前上海、重庆不是已经搞过试点吗,为什么又搞试点?


其实,上海、重庆当时的试点,其背景、内容、方式等和马上要开展的试点有非常大的不同,那次试点对下一步的房地产税征收事实上没有直接对应的试点意义。所以,这次还要搞真正对应的试点。


第三点,用五年时间搞试点意味着什么?


其一,房地产税征收工作的依据、税点、内容、方式等等,目前仍然存在很多不确定性,需要较长时间验证其合理性和合法性;其二,至少五年内不会在全国全面实施征收。


第四点,选哪些城市或地区做试点?


目前说法较多的有深圳、杭州(或浙江)、海南等省市。我感觉不一定就是这个范围。


国务院搞这么重要的试点,关乎到国家税源的扩大和重心变更、税制的完善、房地产业的平稳健康发展、国民经济在新阶段的合理增长等等,意义非凡,因此,试点城市或地区应该具有广泛的代表性。


比如,一二三四五线城市均应有代表城市列入试点才是合理的。


第五点,向谁征收?


这点非常明确:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。把城镇房地产和农村宅基地及其上住宅区分开来,这符合国情,符合农村土地及物业尚未正式进入全国房地产市场的现实,符合农村居民平均收入低于城镇的现实。


第六点,按照什么标准征收?


以往商铺写字楼都是按照租金标准征收,这次试点会这样做吗?根据官方曾经透露过的信息,这次试点很可能会按照各类房地产的评估值或市场价征收。说实话,这个压力会比较大,不过,关键还不是这一点,而是税率,如果评估值或市场价很高,但税率较低,总征税额也会降下来。


第七点,税率会是多少?


这个问题最关键、最重要,也很复杂,一两句话说不清。


比如,参考国外的标准吗?国外也不一样,有的高一点,有的低一点,几个点或零点几个点都有,没有绝对标准,何况,中国国情和国外不一样,像中国的土地是国有的,外国大都是私有化的,所以房地产税率也不好照搬。


再如,一套房征税吗?很多人希望不征,但我从全国人大的决定中读出的感觉是,可能会征,因为里面明确写道:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,并没有说第一套房不征税。


又如,多套房怎么征?目前国务院文件还没有出来,暂时不清楚,但大概率是累进税制,也就是说,一个家庭(含单身家庭)的房子越多,征税越多。


最后,到底会是什么样的税率?我感觉只有一套房的家庭应该不会有多少压力,这个应该可以确定,我个人希望第一套不征,若征就少征,税率在0.1%-0.3%为宜。至于第二套或多套房的税率,还有大户型的税率,这里就不做估计了,还是等政府文件好了。


第八点,试点城市或地区的房地产市场会受影响吗?


当然会。毕竟要征税了,那些有房子的家庭,特别是有多套房的家庭,会有一定的压力,他们会考虑是否继续持有这些多余的房子。


其结果,二手楼市上的放盘房源会增加,供需关系会有所变化,甚至可能会适度影响到房价。


不过,考虑到过去这些年来,征收房地产税的传闻就没有断过,市场已经释放了一部分压力,所以影响是有限的,且具有过渡性质,在试点启动期相对明显一点,估计一段时间后,供需两方都将适应征税的大环境,楼市也会逐步稳定下来,包括房价。征税工作会逐步常态化。


第九点,征收房地产税是要替代土地出让金吗?


土地出让金是房地产增量模式下的主要财税来源,而房地产税是房地产存量模式下的主要财税来源,从这个意义上看,当中国城市化进入后期,增量模式日益缩减、而存量模式日益增大的情况下,说是替代,有一定的道理。


不过,两者在性质、来源、征收模式、用途等一系列方面存在很大差别,因此又有很多不可替代的成分,需要具体情况具体分析。


第十点,房地产税未来在国家税收体系中的角色如何?


一句话:非常重要。在国外很多城市中,房地产税(有些称为“不动产税”、“物业税”、“房产税”等等)占据当地政府税收总额的一半以上。中国城市可能达不到那么高,但仍将成为各个城市的重要税源,对每个城市的公共支出具有重要的支撑作用。


接下来我们要做的事,就是静候国务院关于房地产税试点具体办法的出台,以及试点地区人民政府制定的具体实施细则的出台。


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