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买房,不要再盲目等下去了!

米宅珠三角 发布时间:2021.11.05 10:49:57
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最近,深圳规自局公布了第三批集中出让地块,共计11宗涉宅用地,出让面积38万平米。


11宗宅地包含前海1宗,南山1宗,福田1宗,宝安2宗,光明3宗,龙岗2宗,坪山1宗,以上地块全部限价。


最引人关注的三个地块,南山限价9万6,前海限价9万2,宝中限价8万5,前海和宝中的限价对比二手房几乎打了对折。


从限价力度来看,调控不仅没有放松,还加大了。


再看链家二手房放盘量,47154套,对比去年增加了1万套。


10月份二手房成交最终定格在1605套,继续下滑,买家仍然牢牢占据主动。


更多的急卖业主捱不过漫长等待,开始大幅降价,市面的笋盘数量变多了,有的成交价只有高峰期的七折,比如龙悦居和诺德假日。


浙江某政府机构以11万单价一口气挂盘了23套长城花园,百花学wei房被疯狂砸盘。


不出意外,房地产税试点城市明年就要公布并出细则,深圳一定不会缺席。


以上全是利空,如果只看这些,深圳房价离底部还远,迟早要全部跌到指导价。


2


但世界是三维的,同时受到政治、经济、政策多重因素影响的楼市,多面性尤其明显。


首先是楼市风向正在调整,10月29号我写了一篇拐点正在到来,最近几天大家感受应该更明显。


金融机构对开发商放贷已恢复到正常水平,10月份多增贷款1500-2000亿,开发商最艰难的日子已经过去了。



对个体房贷业务也开始调整和放松。



11月2号,广州公布了第三批17宗土地的供地名单,取消了黄埔和南沙的土地限价。


一个多月前广州第二次土拍,黄埔和南沙地块全部限价,并宣布以后黄埔南沙的地块都采用“限房价、竞地价”模式,第二次土拍成交23宗,流拍25宗。


第三次土拍,一上来就把黄埔和南沙的限价取消了,反应神速的广州,又一次走在了前面。


有人会说全国政策调整也好,广州或其他城市放松也好,只要深圳咬紧牙关不放松,房价就会一路下行,就像北京和长沙。


确实有道理,但是决定楼市走势最重要有三个要素:

一是政策,二是资金,三是预期。


3


投资客的预期已经在变化了,不像前几个月那样悲观看空了。


举一个很直观的例子,近半年我每个月都会在破竹做一场直播,7、8、9月份的三场直播,听众都是两万出头,直播后买房置换的咨询非常少。


10月底这场直播明显不一样了,听众接近3万,直播后加我微信咨询买房置换,还有外地人入深户交社保、准备房票的非常多,是前几次的5-8倍。


我在破竹有个圈子,叫大渔的财智圈,每天都在圈子里分享楼市和政经信息,表达个人看法,我很早就在圈子里说政策转向了。



但公众号和圈子不同,更新频率不同,更重要的是读者群体不同。


公众号要唱空最吸粉,只要说房价跌,保证阅读量高又涨粉,留言还夸你有良心。


但凡有一点看多的表达,不但掉粉,留言还不好看,说你夹带私货,唱涨房价,上篇我写了个拐点到来,马上不少人取关。


所以我写圈子时更真实随意,写公众号会更谨慎。


但是再谨慎,我也写出不深圳房价要大跌,因为事实摆在面前,第一,投资客的心态在变化,第二,资金端也在变化。


4


10月下旬以来,深圳的房贷放款速度突然大幅加快了。


管家近期成交的一套二手房,过完户三天卖家就收到了尾款,这个速度比过去任何时段都要快。



并收到了多个深圳圈友的一手反馈,补充了更多信息。




不要小看放款加快,这说明整个房贷审批流程都在加速。审批收紧时,可批可不批的一般不批;审批加速时,可批可不批的往往都批了。


这意味着流进房产池的资金变多变快了,钱一多水自然开始流动。


资金池变大,源头有了活水,鱼虾就变多了,生态环境又开始活跃,可做可不做的业务又可以做了。


如果说投资客的心态变化仅限于购买意愿,那资金端的政策变化就是切切实实的利好,这两者结合在一起,会产生微妙的化学反应。


很多人也许眼下看不到,但过段时间就会感受到。


5


还有一个重要数据值得关注,很有可能影响政策变化,就是最近出炉的前三季度24城GDP排名表。



表面看深圳仍排名第三,但是增速非常难看,同比增速只有7.1%,不但在四个一线排名垫底,还被不少二线甩到身后。


增速变慢的几个原因:一是深圳外贸占比很大,中美贸易战和5月份亚马逊封号跨境电商,影响不小;二是受土地制约,工业增速变缓;三是房地产今年极度萎缩。


这么难看的数据,政府肯定压力山大,招商引资、稳定外贸和优化产业结构是最优解决方案不假,但那都是长效机制,短期看不到明显效果,见效最快的还是适当调整楼市政策。


写到这里,我想大家应该能看到一个更立体多面、更真实的深圳楼市。


它有利空的一面:

放盘增加,笋盘变多,倒挂继续,房产税压顶。


也有利多的一面:

投资客心态转化,准备深圳房票的外地客在增加,信贷加速放松。


还有其他因素:

深圳GDP增速下降,压力陡增。


博弈的变量这么多,谁敢确保市场下一步一定要下行呢?市场底可能在任何一个时刻到来,或者走L型,或者走V型。


我的建议:

打新不要停下脚步,且打且珍惜;买二手的,碰到跌幅不小的合适房源,赶紧拿下,不要非等到指导价才出手。


切忌打新只打性价比最高的新盘,打不到继续等待下一个;买二手的准备等到全部跌到指导价,任自己挑挑拣拣。我可以负责任地说,等不到这一天的,在这之前,市场已经转向了。


谁也算不准市场底在哪里,但肯定不在你期望的位置,不要去赚最后一个铜板,把它还给市场。



深圳 房价 宏观分析

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