近期房地产政策基调，从过去的中央“保持定力”、地方“小打小闹”，转变为一揽子政策发力。
政策基调的微调，触发因素就是近期市场的急速下行。8月单月，百强房企销售额3775亿元，环比下降0.9%，同比下降37.6%，同比降幅较7月扩大0.4个百分点；销售面积2173万平米，环比下降3.5%，同比下降41.3%，同比降幅较7月扩大4.5个百分点。
受此影响，1-8月百强房企累计销售额同比下降10%、销售面积同比下降20%，降幅较1-7月扩大4.1个、3个百分点。
市场持续及过快下行，导致了“防风险”的压力加大。
一方面，就是资产价格过快下跌的风险，近期一线城市房价指数连续领跌全国70城，热点城市外围价格同比下降30%左右，中心区价格下跌15左右；
另一方面，就是房企风险蔓延。外源融资冰冻，销售回款是唯一资源来源，销售下降直接导致开发商资金链骤然紧张。销售延续下滑态势，暴雷风险会蔓延至其他房企。房企风险继续爆发和蔓延，土地价格和新房价格必然进一步下跌，金融风险开始承压。
此次政策调整，集中在金融端，适度恢复“加杠杆”。加杠杆是过去十几年房价上涨的主要动力，也是维持房价稳定的动力。
注意的是，加杠杆是在过去十几年逐渐完成的，去杠杆也要渐进而不能太快。种种迹象显示，近期去杠杆太快了，表现在提前还贷风起云涌。
去年四季度，个人房贷余额首次负增长（下降1100亿），今年一季度弱势反弹1300亿，二季度再次大幅下跌3400亿，预计三季度个人购房贷款余额跌幅更大。
去杠杆太快，必然导致房屋流通性、循环性下降，房价陷入阴跌或快速下跌。恢复和适度修复加杠杆，才能房价稳定住。
政策扶持改善需求的目的明显。一方面，二套房贷最低利率降至LPR+20个基点，且与首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点；
另一方面，二套房贷首付成数从此前的40%-80%不等降至30%。这彰显了扶持改善型需求的政策指向，也顺应了目前改善型需求占主导的市场特征。
当下，各大城市新房交易中，2/3的房源为大户型改善。进一步讲，支持改善型需求，推动“卖一买一”，带动首套房购置的刚需，从而让商品房循环链条加速。
一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9-12月这四个月的窗口期，把近期快速下坠的市场情绪和交易规模能尽快稳定住。
这四个月是传统的旺季，9-10月是传统的“金九银十”，11-12月是开发商冲业绩的关键期。这四个月的楼市窗口期，若利用得好，加上去年底疫情严重导致的低基数，能够实现全年楼市“U型”走势。
乐观估计，全年全国商品房销售面积能增长5%，中性估计的话，销售面积与去年持平，悲观估计的话，相比去年下滑5%以内。
即便悲观估计（销售面积下滑5%左右），房地产销售端也稳定住了。量的稳定是防风险的前提，也是质的提升（转型新模式）的大环境。
也就是说，此次政策调整的目的就是“防风险”。从去年底的中央经济工作会议，到今年上半年的两次政治局会议，“防风险”都是楼市的主题。风险要防得住，没有量的稳定是不行的。量稳不住，不管是房价的稳定，还是预期的稳定，都无法实现。
要注意的是，此次政策调整，也是顺应房地产供求关系发生重大变化的新形势，需要对过去长期过热时期的一些政策进行纠偏、让政策回归常态。
因此，“认房不用认贷”，限购城市首套房贷首付比例下调等新政的实施，是政策回归常态，或回归正常，很简单，在新形势下，这些政策不需要了。这也意味着，政策姿态整体回归到了上一轮楼市回升期（2016-2021年）之前。
尽管政策全面回归常态，但并不会带来新一轮楼市的反弹，主要就是楼市基本面已今非昔比。首先，上一轮楼市回升期，居民对于房价的预期非常乐观，而且在房地产、金融创新、大众创业、互联网等新经济的带动下，居民对于收入、就业前景也非常乐观。
房价预期乐观和收入就业预期乐观，是推动楼市繁荣的关键。现在，这两个乐观已经削弱了很多，楼市再现繁荣的基础不存在了。
金融环境今非昔比。上一轮楼市回升期，金融创新非常踊跃，场内外融资渠道和工具非常之多，大家愿意加杠杆，也能通过多种渠道加杠杆。
现在，资管新规落地，金融秩序得到规范，除了银行之外，信托、私募、基金子公司、第三方平台等，不仅他们对房地产较为悲观，而且新规下也无法再增加房地产的风险敞口。另外，居民也不太愿意在场外加杠杆，刚刚对楼市繁荣的支撑落地下降。
宏观基本面的差异。上一轮楼市回升期，各地都在大搞“强省会”、围绕省会做强都市圈；轨道交通规划、新区规划等等，都在轰轰烈烈地展开。
而且，人口开始纷纷向都市圈和核心城市涌入，带来了巨大的购房需求。这种需求，在棚改、去库存、金融支持、就业和收入预期等多重利好的支撑下，短期内快速释放。同时，上一轮各主要城市城镇化的空间和潜力非常大，对房地产的需求潜力较大。
更重要的是，上一轮楼市繁荣期启动之前，一线城市的深圳，新房均价刚到2万元/平方米，二线城市还未开始上涨。
而现在，不管是房价，居民杠杆率，住房需求空间等等，都发生了重大改变，这就是所谓的供求关系发生重大变化的新形势。
从这个角度讲，这次楼市政策调整，目的就是防风险、保稳定。对楼市未来的变化，很多人心里有底，市场表现也淡定了很多。
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