耗资百亿、施工7年！开业两月，深圳K11惊传“打包出售”？

4月28日试营业的这个“大湾区文化零售新地标”，耗资百亿、历时7年打造，开业首日曾吸引30万客流。

短短两个月后，这里却与“出售清单”关联在一起。

近日，有媒体爆出新世界正考虑出售深圳K11、杭州K11等内地地标项目，以及上海K11写字楼标价28.5亿待售。

媒体求证，尚未得到官方的正式回应。

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豪掷过百亿、施工7年 试营业期间“翻车”？

深圳K11，这个被定位为世界级滨海文化艺术综合体的项目，是新世界在内地的首个旗舰店。

实际上，它不是一个单体商业，而是划分为四个功能区的综合体。

项目位于深圳蛇口太子湾，12号线地铁太子湾站直达，与蛇口港邮轮中心相邻，海边与项目之间，环绕着深圳山海连城-太子湾段骑行步道。

总建筑面积228500平方米，涵盖文化零售地标K11 ECOAST、多功能文化空间K11 HACC、新世代办公空间K11 ATELIER，以及海滨长廊Promenade。

新世界集团对其寄予厚望，深圳人民也等了7年。

若一切经营顺利，深圳这家K11旗舰店，试图打造“商业+艺术+自然”的创新模式，剑指大湾区的商业新地标。

单是装潢而言，蛇口K11一定称得上深圳艺术氛围最好的商场，处处透露着设计的细节感，与滨海的蓝天景色相呼应。

然而，人气表象难掩运营隐忧。

试营业期间，社交媒体上爆出不少“翻车”场面，“马桶圈与马桶不匹配”的尴尬频上热搜，导航屏空白、品牌“掉档”等问题引发“期待越大，失望越大”的消费者吐槽。

五一期间30万单日客流远超预期，人流压力下，清洁、安保、设施运维全线承压。

尽管事后成立整改群每日巡场，但核心问题：高端品牌缺位、业态丰富度不足依然待解。

一楼曝露出招商仓促、人气冷清的尴尬，让人有种“为了赶开业填补空窗的临时展位”之感，正规店占比较少。

而乐居君逛了一圈下来，适合年轻家庭“吃个饭、喝个饮料歇脚的地方”都没有，只能到旁边的街区商业太子湾花园城觅食。

据媒体报道，深圳K11想要以“先聚人气再调业态”为权宜之计，并计划于2026年推出二期。如今看来，不知道能否实现。

2

内地大撤退计划 K11版图的重新构造

新世界在内地K11布局广泛，目前上海、武汉（汉口及光谷）、沈阳、宁波、广州、深圳等城市开设7个项目。

据悉，广州的第二座、长隆万博的K11原定今年三季度开业，如今前途未卜。

在新世界这场“内地”大撤退中，出售内地K11绝非孤立决策。

截至2024年底，其在内地投资物业估值高达500亿港元，或成为偿债的重要筹码。有消息称，公司希望吸引投资基金或私人买家，以加快决策和资金周转。

新世界在内地零售业务，同样显露疲态。

旗下A股上市公司新世界2024年净利润虽大增121.22%至7003万元，但2025年一季度急转直下：营收降6.14%，净利缩水33.95%，每股现金流暴跌194.79%。

与内地颓势形成反差的是香港K11的韧性。

2023年下半年，K11 MUSEA销售与人流均增长40%，高端黑卡会员消费额激增近40%，珠宝钟表类销售提升25%。

冰火两重天的业绩，或许正是新世界战略重心回调香港的信号。

接下来谁能吞下这些地标？央企/地方国资成为首选。

年初新世界已与国企讨论全面卖盘可能性的消息频频见报，深圳、杭州等地国企对核心地段商业地标兴趣浓厚。

此外，新世界发展自2025年1月起正式寻求以90亿港元出售K11 Art Mall，而华润集团旗下华润隆地仅愿出价60亿港元，双方差距达30亿港元，导致谈判一度停滞。

在2023年8月华润曾以90亿港元洽购同一项目，但2025年初一反常态，大幅压价。

除了国央，国际的主权基金与保险巨头嗅到机会。

无论买家是谁，专业人士分析，交易节奏可能采用“分拆出售、回租经营”的折中方案。这样既能缓解新世界燃眉之急，又避免品牌价值瞬间归零。

3

千亿债务压顶

香港地产巨头的生死时速

K11困境的背后，是母公司新世界集团的生死时速。

6月底，这家香港“四大家族”之一的老牌地产商，新世界发展刚完成香港金融史上最大规模企业再融资，抵押了包括尖沙咀K11、铜锣湾瑰丽酒店在内的40余处核心物业。

112亿美元再融资的惊险一跃，仅仅为新世界发展争取到喘息空间。

数字背后是触目惊心的债务危机。

截至2025年初，新世界总负债超过1500亿港元，其中320亿短期债务需在年内偿还，而账面现金仅210亿港元。

更严峻的是，2024年公司录得二十年来首次巨亏，净亏损高达196亿港元，直接导致行政总裁郑志刚，即是K11创始人引咎辞职。

危机根源早已埋下。

翻查过往年报可见，2015至2020年间新世界公司负债总额与净负债率持续攀升，追随了当时流行的“高杠杆、高周转”模式。

当市场下行周期来临，这种模式的脆弱性暴露无遗。

甚至连享负盛名的“大班”西饼公司，也以结业告终，其首创的“冰皮月饼”，曾风靡香港及广东地区。

当商业与艺术的牵手，遇上1500亿债务压顶，约882亿港元再融资到位后，新世界的自救之路仍与时间赛跑。

市场也在等待答案：

当艺术情怀撞上偿债倒计时，新世界精心打造的“文化商圈”能否等来它的白衣骑士？