房地产市场的四大新趋势

来源：泽平宏观展望  文：任泽平

今年楼市“小阳春”，有四大新特点、新趋势。

1、城市二八分化，核心城市核心区域触底，远郊区流动性差城市二八分化，20%人口流入的一线及强二线的核心区率先触底，如上海4月二手房成交套数同比23%，创近十年4月单月成交新高。而人口流出的三四线城市库存高企，成交低迷。

核心区和远郊区差距扩大，如北京海淀、上海静安等核心板块次新房议价空间从去年约10%收窄至约5%，远郊新房去化困难。老破小、远郊概念盘流动性较差，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。

2、二手房主导，刚需是主力2026年一季度，北上二手住宅成交占比突破80%，上海高达85%，西安、天津、武汉等二线城市也约70%。市场需求十分务实，成交主力并非改善型房源，而是低总价、老破小的刚需产品。

以上海为例，3月总价300万以下的二手房成交占比超70%。居民购房预算普遍保守，大范围改善需求仍在观望，多数为基础刚需集中入场。

3、“低容积住宅”成新房供给主流，与二手房形成反差，说明市场客群分化2026年一季度全国供地平均容积率仅1.95，土地供给呈现“低密化”趋势，一、二、三四线的平均容积率分别为1.98、1.90、1.99，均低于2.0。

低容积率意味着低建筑密度、更少户数、更高产品定位。从杭州、苏州土拍看，容积率1.0-2.0的低密地块占比为68%、84%，创近年新高，未来新房市场中洋房、叠拼、大平层占比将提升。

4、居民购房主动“降杠杆”，理性上车部分购房者主动提高首付比例，甚至出现直接全款入场的现象，用自有资金替代银行信贷。2026年一季度，住户部门中长期贷款仅新增4607亿元，降幅约48%，这表明居民对长期债务偏谨慎。

我在十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”，近期预测“二八分化”。

过去买房是普通人财富增值的主要手段，如今逻辑有变。新周期，财富机会在资本市场，国家重点发展硬科技，助力新质生产力、大国博弈和居民财富效应。大宗元年和AI海啸，关注我发起的全球财富会，帮你看清财富新趋势。