南山的住宅，100万一套。
你没有看错，我也没有说错，而且还不是一套两套的“孤品”。
前段时间在复盘深圳二手房成交数据时，惊奇发现南山部分房子已经到了总价100万上下就能成交的地步。
而且还不是“三无”房子，地段、交通、配套都很成熟，若说缺点，也有，楼龄老、小区破、面积小——我说的是南油生活B区（下称南油B区），你猜对了吗？
约100万就能买南山一套房
南油B区身在“最强街道办”粤海街道，地段优越，北临南山中心、南靠蛇口，东是后海，距离后海顶豪深圳湾澐玺直线距离800多米，只隔了两个路口。
公开资料显示，这个小区建成年代最早至上世纪80年代，算下来这批建筑最老的已有40多年。
但这么老的房子，成交热度却不低，行舟深房监测的成交数据显示，南油B区今年成交了12套，价格是最重要的因素之一。
这批成交房源建面约30-38㎡，最新一套成交于4月19日，约30㎡总价100万。总价最便宜的一套95万（约30㎡），最贵的一套142万（约37㎡）。
回顾这个小区的成交价格曲线，约30㎡的成交价巅峰在2020年底，319万；约36㎡价格巅峰在2021年初，366万。
5-6年时间从巅峰到谷底，这批“老破小”价格跌了60-70%。这当中，不知道有多少业主大割肉？
目前在贝壳平台上，南油生活B区有147套二套房挂牌，单价3.78-8.71万/㎡，建面约30-41㎡的单房和一房一厅总价在200万以内。
除了正常二手房渠道的挂牌外，拍卖平台上架了12套南油B区的住宅房源，建面约30㎡，起拍价在103.89-104.62万之间，查看房源查档单，2012年末买入价54万。
▲法拍房源查档单 | 图源：阿里拍卖
截至发稿前，每套房源都有1-2名买家报名，预计5月20日结束竞拍。
▲南油生活B区南油钜建公司单身楼法拍房源 | 图源：阿里拍卖
▲南油生活B区南油钜建公司单身楼法拍房源 | 图源：阿里拍卖
从成交价10万/㎡到3.2万/㎡，除了大行情的变化外，也有小区自身的原因。此前的成交价随着旧改、棚改的消息水涨船高，汉京、华侨城、华润置地都曾想分南油生活区的旧改蛋糕，但截至今日，旧改没影儿、棚改暂停，这个老小区归于沉寂。
近两年，南油B区的业主通过多种渠道希望官方出手支持小区进行旧改，但在深圳城市更新进入深水区、且新建项目要符合住宅新规的前提下，即便小区地段非常好，但想通过开发商主导进行拆除重建的改造，难度在加大。
市区“老破小”，可以闭眼买吗？
实际上，不止南油B区，今年深圳多个“老破小”小区成交热度都很高，例如福田八卦岭宿舍、罗湖愉天小区等。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，购买低总价房的群体主要分为两类：自住刚需客和稳健型小额投资者。
对于投资者而言，主要关注的是租金回报率。
以南油B区约30㎡房源为例，今年的成交套均总价约105万，贝壳平台上的租金报价是3000元/月，算下来租金回报率约3.4%。
可供对比的是，据贝壳研究院数据，2025年深圳住宅租金回报率约1.7%。
但投资者也需要警惕，老破小未来转手可能越来越难，银行评估价可能跟不上成交价。
而对于自住的买家而言，买“老破小”要考虑的东西要更多。
低总价买了一套城市中心的房子固然值得开心，有的人甚至庆幸自己能在“石屎森林”中拥有了低密度、高绿化的家。但“老破小”自身的硬伤也不容忽视，并不是单纯的室内装修就可以解决。
那些楼龄30多年甚至超过40年的老房子，管线、屋顶、门窗、地板都已老化，改造起来费时费力也费钱。隔音不佳、水压不稳定、天花板漏水……也是“老破小”常见的问题。
“水压低、水里有铁锈，这都是老小区的问题。”袁秀在南山有一套“老破小”在出租，租客经常跟她反馈这些问题，但有的问题不是一个业主说了算，例如水里有铁锈，涉及到整个小区要换水管。
如果你有100万的买房预算，你会愿意抄底买进市中心30多年的老破小，还是在远郊买一套住得更舒服但通勤更久的房子？
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