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怎样判断买入点? 房产投资十问十答!【海浪分享会】

海浪07 地产 发布时间:2017.01.16 17:21:49
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提问1:


我想问一下习主席说要建立长效机制,房地产楼市长效机制推出来以后对楼市的影响大不大?谢谢!

 

【海浪】:


其实你这个问题还是大家比较关注的问题,在提长效机制的时候,很多人自然想到了房产税,其实了解我的人都知道,我一直有一个观点,加税跟房价没有直接的关系。


最简单的例子,就是之前的营业税,以前是没有的,但是后面有了营业税,有了个税,我们仔细研究一下,你会发现对房价的走势真正有影响吗?加税不能降房价,这句话就是最简单的表述,房价走势跟加税没有直接的关系,长期走势没有直接关系,在一个供需不平衡的市场,加税的结局只会增加买房的负担,就是长期来看。


如果是短期会降一点,但是长期来看没有任何关系的,你说营业税不重要吗?5点几个点,加上个税到多少了?加上个税,你像以往营业税五年内是不能免的,就是五年内转卖房产,5.6%的营业税再加上一个点的个税,就是6.5个点,重不重?对房价走势有影响吗?没有影响的,这是一点。我刚才讲的4444原则里面,决定房价的把那几个原则分析一下,在那里面,不是加不加税里面,一定在那上面。


还有一点长效机制并不简单的等同于房产税,我们可以看到那段话出来以后讲得很清楚的,有金融手段的,有政策、土地很多方面来调控的,税收只是其中的一种,像你说的调控的最大赢家是谁?那收税不管买家赢还是卖家赢?是ZF赢了,现在讲的长效机制是对2015年、2016年涨得太猛的一种姿态,肯定接下来确实会往这方面走,因为这样的波动确实太不正常了,一年、一年,几个月在房价可以翻倍,在当今世界的范围内都不多见了,所以要研究长效管理机制,但是包括很多方面的,立法、财税等等方面。


另外土地制度不是永久性的产权,是70年的产权,如果要收房产税在立法方面行不通,之前讲了房产税没有那么快出来,3、5年不会出来的,现在又过了3、5年,还是没出来。


但这个税一定会来,什么时候来?


没有那么快,1、2年之内肯定很难出来,但是出来以后也不用担心,你看看美国的发达国家持有税的环节比我们的税费高多了,包括香港。国内现在的房地产跟发达国家比还是处于初级的阶段,我们是交易环节税多,但是不管在哪个环节收税,如果供求关系不均衡的话,最终还是用家买单。这个问题就回答到这里,谢谢!

 

提问2:


我想问一下海浪老师2017年广州会略涨,深圳会略跌,今年投资可不可以先投资广州的年底再投资深圳的,还是死守深圳?

 

【海浪】:


你这么问还是把房产看成短期交易的东西了,你想想年初买广州、年末买深圳可能吗?你怎么卖?至于能不能买广州?因为广州限购,在3月份的时候有人问我,广州有没有机会,其实广州也有机会,考虑到很多的东西,现实跟想法达不到一致,首先名额有限制的东西。

 

提问3:开通了绿色通道,外面的户口可以引进。

 

【海浪】:


就是说接下来2017年的涨幅不会很大,一定是平稳的,稳中会涨一点,你去了外面的城市对外面的城市不了解,要投入时间精力去了解,像深圳不买南澳、大梅沙基本上涨得差不多的,其他的你买到一个地方买错了也是有可能的,能不能投资?取决于你对广州的楼市了不了解,你愿意不愿意去了解担风险,你说2017年会涨多少都非常难,这个事情还得自己去分析、衡量,自己拿主意。谢谢!

 

提问4:


老师你好,会前在茶歇的时候有一些个别的交流,发现很多人手里拿着现金的房票,都是关心2017年能不能买的问题,很多在325调控之前的阶段高位,甚至有些人很极端房票用完了,相当于全仓,这些朋友有没有什么建议,这几年调整期割肉做成调仓还是3-5年站岗的准备?

 

【海浪】:


其实你可以看我的公众微信号上,我在10月份调控出来没有多久曾经写过一篇文章,怎么样应对调控?有等的、有熬的有等的,有买的都有,看看自己适合哪种方式,我觉得你能够支撑得住最好不要动了,因为动一下的话其实有很多交易成本的,而且还会失去手上贷款的资格,政府的调控有很多方面的,首先不让你买之外,有一种因素,就是不让你随意卖,你不卖就不会像股市造成的泡沫,本来很多人用了这个名额可能卖掉,有可能这个名额用不上了,你如果实在现金流非常紧张,自己要评估。


现金流如果非常的困难可以采取这个,或者是手上的房产比较多可以抛1、2套,因为现在抛还可以抛得掉,如果现金流没有问题,我觉得先拿着,因为太频繁的交易很多利润空间被吃掉了,房地产其实是长交易周期的东西,现在这两年行情搞得变成了短期交易的产品了,其实短期交易会产生很多成本,机会成本等等,具体根据自己的情况去,如果能够支撑,站岗也不怕,长期也是没有问题的。

 

提问4:


海浪老师您好,我在罗湖有一套学位比较好的房,自己住的,但是比较小,现在面临一个问题,我到底应该在罗湖置换一套大一点的还是抵押出来买一套沙井或者是福永那边投资一套会好一点?

 

【海浪】:


首先自己居住暂时是一套,我觉得这种情况下,你换是可以的,因为我不清楚你资产配置的情况,如果这套不卖再抵押再买实际上是加杠杆的行为了,我刚才讲的5、3原则就是50%的负债率,三年的现金流,这时候不适合负债率过高的,接下来要调整多长时间不知道,我觉得换是没有问题的,因为换也是加杠杆,但是杠杆比例会好一些,因为你会把房子卖掉再买换一套,像你这种情况你应该考虑自住多一点,因为首先是先解决了自住的问题再说,自住也是一种投资,但是不同的阶段侧重点可能不一样,因为现在才买一套,所以,或者说你想住得比较宽松一点,我觉得置换2017年市场行情下置换是可以的,因为市场比较平稳,略有一点往下走,这时候置换是可以的。

 

提问5:但是罗湖是偏老一点的环境。

 

【海浪】:


看你在哪里上班,具体的问题要结合自己的情况分析,比如说我在福田看好沙井买到沙井去,怎么样上班?这些问题都是要以自己的需求为出发点考虑问题,以前我也讲过一句话,因人而异,按需出发,根据自己的情况做决定,相对来讲这时候换是比较合适的,你要说加杠杆不知道负债率有多高,这个不好给意见,自己评估一下。

 

提问6:


老师我想问一下一个问题,一直比较关注深圳湾的片区,一直想长期持有的片区,因为我觉得是无法复制的稀缺资源,这是我的想法,还有你看不看好龙岗14号的快线?2020年建成整个是大运片区,大运片区是二手房4万-6万之间,有一些好的楼盘是5.5万的均价,会不会20分钟之内到福田、岗夏,会不会把这个单价拉近?比如说四年之前会不会涨幅50%。

 

【海浪】:


到2020年,2020年的时间太长,但是正常来讲如果三年时间涨50%是有可能的,但是差距不大。在现在的阶段,每个地方我看深圳的房价,今年上半年讲过一句话,看哪里都觉得贵,我觉得大运也不便宜。所以,只能说经过这一年的上涨之后很多片区已经到了一个高位了,能不能买?就像前面讲的,首先要结合大势看,大的势头是很重要的。

  

提问7:


老师我想问一下,现在人民币贬值的情况下怎么看海外资产配置?第二个问题前几年深圳的房产跟香港比还是比较低的,但是这两年有些片区很贵了,你觉得深圳的房产好日子还会有多长时间?我们会关注这一块?

 

【海浪】:


这个问题问得很好,第一海外资产配置怎么看?


我觉得海外资产配置也是资产到了一定级别的人可以考虑一下,更多作为一种资产配置,很难说。


比如说净资产有五千万以上的,其实从投资的角度来看,国外比深圳更多一些,我不觉得,很多人往海外走,可能考虑资产配置的需求,孩子出国或者是怎么样,有各种各样的原因,但是纯粹的说,人民币怎么样把资金放在海外去,一般级别的人没有达到这个,除非是资金量很大的可以考虑这方面的原因。


第二个问题跟香港比,其实这个问题在两年前就讲过了,香港跟深圳房价的差距肯定是越拉越近的,这个是毫无疑问的。2015年4月份的时候分享会详细的比较了北上广深、港这几个城市,当时讲了深圳跟香港的房价肯定是越拉越近的,这两年的走势也是证明了越拉越近,它还有多大的空间?


接下来的五年会继续拉近,其实香港的房价已经非常的变态了,但是还是保持了大城市房价的特点,就是易涨很难跌,你看今年年初很多人说香港房价不行了,最近这几个月又上去了,有很多因素影响的。香港整个的产品特点跟深圳有很大的区别,没有太多时间分析,只是讲大的趋势,未来几年肯定会继续拉近的。至于会不会超越?我想时间放到足够长一定会超越。

 

提问8:


谢谢海浪老师今天的分享,很有收获,刚才主持人讲了再细致的问题也可以问,我想问一个比较细致的问题,刚才老师讲的轮动,首先是板块的轮动,然后是小区轮动,我想说你比较看好哪一个板块?或者是已知哪个小区,或者是下一步启动的时候有哪个板块先启动?

 

【海浪】:


这个问题问得很好,我可以告诉你,启动的时候我自己也不知道买哪一个小区,为什么?判断能不能买的唯一的标准就是我预计的投资回报率好不好?当时买入的时候性价比好不好?当买点到的时候,你只会不停的看,然后有合适的你就买了,但是你也不知道哪一套是合适的。


我在2014年10月份的时候买过几套房子,我根本不知道会买这种房子,但是碰上了,毫无疑问就是它,之后想买的没有合适的,没有买成,所以,这个问题问得好就在这里,很多人想问这个,但是我告诉你其实不是那样的,比如说我看好这个片区去那里买房,但是投资最终选择哪个片区自己不知道,当时你看到什么楼盘,突然觉得这个很有性价比就要了,包括前两年买的时候,人家给我打电话,跟我讲了一下这个楼盘什么情况,我说这一套就可以了,当时买了几套全部是这样子的,一接电话就觉得是可以的。明白吗?


所以,还是要把那个规则了解清楚,这个是随机的,就刚才我也讲整个深圳城市是特别好的,你在深圳买犯错误机率会低很多,因为你把它放长了2、3年,后面的坪山、龙岗都涨了,而且涨幅都不低的。

 

提问9:


海浪老师你好,我是自住的,现在看重万科世纪花城的4房,还有梅林一村。我自住很多都不太确定。学位总价都差不多,面积都差不多。

 

【海浪】:


具体的问题怎么说呢?因人而异,按需做决定,看你自己侧重于哪一点,我相对来讲感觉如果都差不多的话,不知道你上班的地点在哪里?这些因素都要考虑,这个问题肯定最终你要说如果都差不多的话,可能是不是偏向梅林多一点,因为这个位置总体来讲享受的配套要比坂田强一点,我就说这么一点。谢谢!

 

提问10:


我请教一个关于豪宅的问题,我前两年自己买了2、3套豪宅,发现涨幅跑不赢龙华、宝中这些地方,刚才说了深圳湾片区,片区大家都看好,2012年那时候都不便宜,那时候都是6、7万的价格,现在是10-12万之间,特别是红树湾的片区,按照国外的案例豪宅是普通住宅的2-3倍,但是后面来讲整体没有动,从2015年的涨幅大概是50%,最好的没有到一倍,我想请问你未来我们再买是应该买豪宅还是应该买普通的住宅?或者是学位房等等,因为这里面牵涉到会不会因为名额的原因大家会去买大户型、豪宅这些。

 

【海浪】:


其实你问的问题也是很多人困惑的地方,我曾经也困惑了一段时间,我在2015年的时候也买过两套大户型,但是最终的结果确实跟小户型来比涨幅确实是要差一些,我想有哪些原因?


有几方面的原因,第一个大户型高单价的房子在现阶段在深圳有一定的价格天花板的,如果没有很好的学位支撑,可能到了一定的价位就上不去了,这是一个点。


第二点整个豪宅的交易税费很高,两年前都很高,现在更加高了,接下来走势还是不太看好,就是想跑赢普通的住宅有一定的难度的,在很多方面贷款政策上是限制豪宅交易的,跟你收了很高的税费,这是一个点。


第三个点,国内现在深圳所谓的大户型的豪宅供应比例其实有很多,看这两年都很多,多得不得了,不但从交易的角度出发,流通性还是从供求关系的角度,从豪宅供求关系的角度,还是从总价、各方面的角度分析,其实跑不赢小户型、跑不赢刚需也是正常的,为什么?


因为开发商也喜欢做豪宅,豪宅的供应是不太缺的,很多,像深圳湾一号、双喜、悦府等等,光这几年这么多,还有以前的华侨城等等几千户,所以,短时间内不能改变,就说拿香港来看,香港的有钱人是经过了一百多年的沉淀,而且可能有国外的富豪在里面,可能深圳是四大一线之一,不是四大一线最强的,这方面选择很多,接下来的走势怎么样?


我觉得短时间2、3年内很难改变过去这种涨幅跑不赢普通住宅的,这种可能性很大的,至于要不要选择?看你自己的情况,有些人没有办法,没有那么多的名额,选择下来可能不动了,拉长一点时间,这种产品选了也不可能去换,换一次交易税费多重啊,只能这样来考虑,谢谢!



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