鸡年伊始，万象更新。楼市不仅有风和日丽，也有疾风骤雨，在置业的道路上，风雨无阻仍是目标置业者们的主基调。因为，需要圆家的梦。
淘房哥们在新的一年里，将一如既往为广大置业者提供有价值的楼市信息及置业建议。团队的开年新作，将以“200万总价”刚需价格主题做为切入点，提供全市范围内（覆盖宝安、南山、福田、罗湖、龙华坂田、龙岗布吉以及龙岗中心城），值得关注的楼盘及户型简析及推荐。
第一期、主打“地铁房”
南山篇
一、南山现拥有1、2、5、7、9、11号地铁线
1号线在南山区里头，是一条东西走向的轨道交通线路，途径南山华侨城、科技园、南头、中心区、前海等区域，一共设有8个站点，分别是侨城东站、华侨城站、世界之窗站、白石洲站、高新园站、深大站、桃园站、大新站。是辐射范围较广的一条线路。
2号线
在南山区里头，是一条大致上南北走向的轨道交通线路，途径华侨城、科技园、后海、蛇口等区域，也被称作“土豪专线”，共设有13个站，分别是侨城北站、世界之窗站、红树湾站、科苑站、后海站、登良站、海月站、湾厦站、东角头站、水湾站、海上世界站、蛇口港站、赤湾站。线路辐射范围也比较广。
5号线
在南山区里头，可以说是仅服务于西丽片区的一条轨道交通线路，在区域内一共设有5个站点，分别是留仙洞站、西丽站、大学城站、塘朗站、长岭坡站。
7号线
在南山区里头，是最新的轨道交通线路之一，与5号线相同，仅服务于西丽片区，同时更好地弥补了5号线辐射能力较为有限的缺点。在区域内一共设有7个站点，分别是深云站、桃源村站、龙井站、珠光站、茶光站、西丽站、西丽湖站。
9号线
在南山区里头，是属于尾段，设置的站点不多，只有3个，分别是深圳湾公园站、深湾站和红树湾南站。是站点最少的一条线路。
11号线
在南山区里有，也算是比较新的一条轨道交通线路。作为一条高速线路，站点不会很多。在南山区域内只设有3个站，分别是红树湾南站、后海站和南山站。
二、200万总价，在南山能买到什么样的地铁房？
（温馨提示：这里主要推荐站点500米范围内楼盘）
1、1号线站点，200万楼盘及户型推荐
1号线南山段这个范围里面，因为覆盖的片区比较多，其实200万内的楼盘是有的，但是数量不多。
【深圳国际市长交流中心】
属1号线白石洲站地铁口上盖物业，是70年产权的住宅，没有天然气。2004年入伙，楼龄还是算比较新的。临近世界之窗、益田假日广场、欢乐谷等，周边配套齐全。不过小区里头基本都是办公的，居家氛围比较欠缺。部分朝深南大道的单位会比较吵。
小区主要以小户型为主，单房35平-40平，一房50平-60平，两房65平-80平。目前在售均价4.5-5.5万之间，面积在39平内的，200万内基本都能买到。
【侨洲花园】
临近1号线白石洲站，楼龄较老。配套方面与深圳国际市长交流中心相同，而且不靠主干道，比较安静。不过附近有城中村，环境稍显一般。
户型有37-87平的一房至三房，户型方正，目前在售均价4.5-5.3万之间，价格比较便宜，37平米的单房户型，价格在170-200万之间。
【泰阳硅谷公寓】
临近地铁1号线高新园站，是由写字楼重新包装翻新过的一栋公寓住宅楼，带电梯和天然气，产权50年，目前贷款只能贷19年。距离华润城很近，未来华润万象城建成，将是这边体量最大的一个商业配套。
小区户型都是27-29平米的单房，总价不高，目前在售均价6.5-7万之间，总价190万左右。
【科苑居】
临近地铁1号线深大站，属于科苑西住宅区的其中一栋，带电梯，外墙也翻新过。附近除了深南花园与汇景豪苑的底层商业，目前比较欠缺较大型的商业配套，未来华润城和汉京中心建成后，商业的引入，将大大提升周边的配套情况。
主要户型以一房为主， 25平-48平的一房，77平的两房还有92平的三房，小户型出租比较容易。目前26平的单房户型，总价200万内可以买到。
【友邻公寓】
距离地铁1号线桃园站比较近。2006年入伙，有一点小区环境。周边配套齐全，像欢乐颂、天虹这些商业都不远，而且临近区政府和深大，对面是荔香公园，环境比较好。
小区主要还是以小户型为主，27-32平米的单房，38-45平米的一房，55-61平米的两房，部分户型有赠送，38、41平米为小两房。带学府中小学学区，是200万内这个区间内能选择的楼盘中，学区较好的一个小区。目前在售均价5.7-6.5万之间，30平左右的单房户型，总价大概为180万左右。
【西海明珠】
小区就在友邻公寓旁边，所以能享受到的配套都是一样的。是2004年入伙的高层小区，带空中花园，有泳池、儿童游乐设施等配套供休闲，相对来说宜居性要好些。
户型还要以64平、73平的两房，90平的三房为主，其中E座是3梯13户的单身公寓，户型为38平左右的单房，住宅性质，价格要比其他户型便宜不少，因为多数是作为办公用途，居家性比较一般，目前总价大概在190万左右。
【前海金岸】
临近地铁1号线大新站，是2008入伙的电梯小区，没什么地面花园，宜居性稍显一般。不过周边配套比较成熟，有欢乐颂、天虹、人人乐、南山文体中心，生活比较便利。附近有一些旧改项目在施工，对小区环境会有一定的影响。
小区户型有28平的单间，41平的一房，72平的两房，84平、89平、98平三房，部分户型有赠送。目前在售均价6-6.8万之间，29平的单房户型，总价大概为190万左右。
2、2号线站点，200万楼盘及户型推荐
由于2号线所途径片区比较高端，而且小户型相对较少，因此能符合200万内需求的就只有老街新寓这个小区了。
【老街新寓】
蛇口为数不多的小户型商品房，近地铁2号线，东角头地铁口物业，周边大型配套较为欠缺，不过蛇口市场，影剧院在附近，基本满足生活需求。但是也由于临近菜市场和城中村，环境稍差。
小区全部为小户型，有29平米和34平米两种面积，29平朝北，34平朝南，均价普遍在4.7-5.5万之间，总价在200万以内。
3、5号线站点，200万楼盘及户型推荐
5号线南山段中，虽然贯穿了西丽片区，算是价格比较便宜的区域，但是站点附近的楼盘小户型并不多，200万内的房源更是少，因此只有学子荔园相对符合。
【学子荔园】
2005年入伙的多层小区，有一定的花园小区环境，带泳池与游乐设施供休闲。是周边主打小户型同时又距离5号线留仙洞地铁站较近的一个楼盘。
由于小区旁都是城中村，因此环境会略显一般，不过没有临近主干道，会比较安静。户型主要以29平米的单间，63平米的两房，100平米的三房为主，户型方正。
值得注意的是，小区附近的悦方广场已经逐渐有商家进驻了，未来是学子荔园主要的一个较大型的商业配套了。目前小区在售均价大概在4.5-5万之间，200万内能在这里买到30平左右的单房户型。
4、7号线站点，200万楼盘及户型推荐
对于7号线南山段这个范围内，虽然途径的西丽片区价格比较低洼，但是小户型不多，总价在200万内更是少。 目前比较符合价格范围内的楼盘有丽岛茗园、塘朗雅苑二期。
【丽岛茗园】
是位于7号线西丽湖站附近的一个多层小区，有一点小区环境，带少许的健身器材做休闲。小区不靠主干道，比较安静，主要是楼龄较老，品质较为一般。户型以34平的一房，72平两房，91、97平三房为主，户型都很方正。
附近多为较新的楼盘，其实外部环境显得比较不错，但配套欠缺也是这里的一大短板，需要到西丽站附近才有较为像样的商业。小区放盘比较少，目前只有一套33平的一房改两房户型在售，售价198万，仅供参考。
【塘朗雅苑二期】
临近7号线的珠光站和茶光站。是2011年入伙的独栋小高层，楼龄新，与一期分开，无地面花园。户型主要以小户型为主，25平、28平的单房，54平、58平的两房，63平、68平的三房。
由于目前附近有旧改规划，部分城中村正在拆除，环境会有所影响。华润万家商业距离小区很近，生活比较便利。目前在售均价6-6.5万之间，单房总价大概175万左右。
5、9号线站点，200万楼盘及户型推荐
因为所设站点附近都是高端豪宅为主，因此200万内的楼盘并没有。
6、11号线站点，200万楼盘及户型推荐
11号线南山段，要找到200万内房源，基本只能考虑中心区一带，也就是南山站附近，不过这边楼盘品质差异大，不少城中村夹杂在楼盘周围。
我大致罗列了目前能符合200万内这个价位内的小区，有桃苑公寓、仓前锦福苑、康乐大厦、荔芳村、福海苑、中兴之家、荔馨村这几个，基本是楼梯房为主。
【桃苑公寓】
位于1号线桃园站与11号线南山站之间，双地铁覆盖。位置上与中兴之家、荔芳村、荔馨村等是差不多的，同样的楼盘品质比较一般。不过这里相比之下优势在于带有电梯。周边像人人乐、岁宝百货这些商业，基本能满足日常所需。
小区都是小户型，面积为23平米-59平米的一房户型，部分能改做两房，户型方正。产权只有50年，贷款只能贷20年左右。目前最小的23平单房，最低报价为108万，而面积在38平内的，总价也在180万内，总价低。
【康乐大厦】
是96年入伙的电梯高层，虽然楼龄较老，不过所处地段配套较为成熟，周边有人人乐、岁宝百货，能满足日常生活。距离11号线很近，步行5分钟可到，交通便利。
小区户型有35平左右的单间，77平左右的两房，86平左右的三房，100平左右的四房。其中单间户型分布在康乐大厦的一栋楼梯附属楼了，目前总价在150-170万之间。
【福海苑】
距离11号线南山站大约是直线500米。小区是楼龄较老的多层楼梯房，带有一点小区环境。虽然小区临近着城中村，并且附近配套也不是很齐全，但是这里正好是处于南山实验南海中学的学区里头，中学学区比较不错。
除了3、4栋靠近桂庙路比较吵之外，其他4栋较安静，主力户型面积为23-97平米，大部分户型为南向，通风采光好，方正实用。目前25平米的单房户型，总价150万左右，可以算是南海中学学区的最低入门门槛。
三、总结：楼盘与户型选择
以下5个楼盘，是唔同认为是地铁小户型之中比较具有优势的几个。
前海金岸 29㎡ 185万
桃苑公寓 38㎡ 180万
福海苑 25㎡ 150万
友邻公寓 30㎡ 175万
泰阳硅谷公寓 29㎡ 185万
对于小户型，个人认为关注度比较高的，一是地段好好出租的，二是学区。而上述所提到的，像中心区、南头这样配套成熟的地段，商业气息较为浓厚，租房需求量会比较多。
如桃苑公寓，虽然学区比较一般，但是在小户型关注度来讲，该小区还是挺高的，而且价格便宜，23平的单房，按三成来算，首付30万多点即可，刚需上车比较容易，不过有部分户型是不方正的。
另外一个小区前海金岸，楼龄新和配套齐全，而且总价低，据2016年二手房成交数据统计，是南头片区成交量的第2名，关注度很高，不过这里28平左右的单房户型，除了房间是方正的，像厕所和厨房都不方正。
以学区来说，像福海苑这个带南山实验南海中学学区的小区，27平的单房，近期有成交140万的，按首付三成，也就是42万就可以买到了，相比同等学区的心语家园、心语雅园等小区，价格便宜大概30-50万，总价低。
另外一个友邻公寓，所带学府中小学学区，虽然名气不如目前一流的学区，但是近几年的中考成绩表现都比较不错，逐渐受到更多的关注。
据2016年数据统计，小区的成交量在南山里头排名靠前。27平的单房户型，近期有成交168万的，是目前学府中小学学区总价最低的。
南外大冲，个人认为是一所后劲比较强的一所新学校，毕竟处在目前南山比较高端的一个区域，而且距离另外两所现有南外学区都不远，资源共享比较容易。
其中泰然硅谷公寓，对比科苑居来说，虽然距离地铁稍远些，但是两者价格是差不多，28平左右的单房大概190万左右，然而硅谷公寓的租金却要高些，29平租3000元，科苑居26平则租2600元。
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