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直播|24日14:30《2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会》

资讯中心 发布时间:2017.02.23 11:39:13
浏览:16077

《第十一届国房论坛2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会》


【论坛时间】2017年2月24日(周五)14:30-17:30


【论坛地点】五洲宾馆(深圳市福田区深南大道6001号)A 座三楼国际会议厅


【主办单位】国房集团 深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 


【协办单位】深圳房地产信息网 厦门大学管理学院华南教育中心



—直播进行中—


  14:25

  论坛即将开始


  14:30

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、银行家、企业家、新老朋友、同行专家、女士们、先生们,大家下午好!我是本届论坛的主办方深圳国房集团的副总经理刘朝阳,担任本届论坛的主持人。


  国房公司最早源自1994年5月成立的原深圳市规划国土局交易中心评估部,2004年8月根据国家规定改制为专业估价顾问机构。一直以来,我们特别重视房地产政策研究和市场分析,自2007年开始主办面向专业观众的深圳年度房地产论坛,迄今已经11届了,得到各金融机构、房地产开发企业、省市有关部门、研究机构、中央和地方媒体高度关注,在座有很多朋友与我一样,已经连续11年参加年度论坛。


  需要特别感谢的是,本届论坛得到了中国房地产业协会、深圳市城市更新局、深圳市房地产研究中心、深圳市房地产信息网、厦门大学华南教育中心等机构的大力支持,得到了新华网、腾讯网、南方都市报、深圳报业集团、深圳广电集团等多家媒体的宣传支持,在此一并表示感谢!细心的朋友会发现,今年的论坛与往年相比,多了一个热点主题“城市更新”,所以今年参加论坛的观众、发展商代表来的特别多,占到约1/3,金融机构代表也约为1/3。


  按惯例,下面请允许我为大家介绍一下参加本届论坛的嘉宾:


  中国房地产业协会副会长胡志刚先生;

  中国农工民主党深圳市委员会副组委王坚先生;

  深圳市城市更新局计划处处长汪亮先生;

  深圳市房地产研究中心主任王锋先生;

  深圳市坪山沙湖股份有限公司总经理钟锡坚先生;

  坪山新区规划国土事务中心副主任赖伟胜先生;

  深圳市新的社会阶层人士联合会秘书长姬耀光女士;

  深圳市城市更新局用地处科长肖熀峰先生; 

  新华网江苏频道副总编辑陆健健先生;

  深圳国房集团董事长杨丽艳女士;

  深圳市房地产信息网新房媒体总经理周学军先生;

  厦门大学管理学院深圳教学基地主任何剑先生;

  厦门大学EMBA深圳校友会秘书长张优先生;

  此外,还有来自于政府机关、民主党派、社会团体、金融机构、企事业单位、同行以及媒体代表,由于时间关系,就不一一介绍了。


  我们公司董事长杨丽艳女士为了节省时间,一会儿她有主题演讲,就不专门致辞,委托我向各位领导、各位朋友的到来表示衷心的感谢和欢迎!同时因为本届论坛座席有限,报名人数大大超过预期,因此不少朋友不能到场,会务组深表歉意,请关注本次会议的官网直播频道。


  主持人:深圳国房集团的副总经理 刘朝阳


  14:40


  深圳作为经济特区,在市场经济的发展中毋庸置疑的走在全国的前列,深圳也是全国第一个遇到土地发展瓶颈的城市。在2015-2016年一线城市暴涨中,深圳走在一线城市的前列,一度有“全国楼市看一线、一线城市看深圳”的说法。但自去年10月调控后,房地产何去何从,牵动着无数人的目光。在本届论坛上,大家有难得的机会听到胡志刚先生、王锋先生一北一南两位重量级专家对深圳乃至全国房地产市场的权威解读和分析。


  本届论坛围绕“城市更新”安排了两个主题演讲,分别由深圳国房集团董事长杨丽艳女士“深圳土地二次开发模式及其影响”、深圳市城市更新局用地处肖熀峰《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策解读,反映深圳有关部门和研究机构在解决土地发展瓶颈方面的不懈努力,也关系到深圳未来楼市的走向,相信也是各位嘉宾,尤其是房地产开发企业非常关注的。


  时间宝贵,下面请中国房地产业协会副会长胡志刚先生致辞。


中国房地产业协会副会长 胡志刚


  14:50


  胡志刚:各位嘉宾、女士们、先生们,各位金融界、政府部门、研究机构和房地产业的朋友们,大家下午好!


  在依旧春寒的二月,踏上深圳这个没有冬天、依山傍海、景色秀丽、四季如春、温润宜人的城市,感觉到处是一片春意昂然。今天,深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司在这里主办“2017年度深圳市房地产发展和城市更新论坛”,会场高朋满座,尊享儒雅雍容与文采横溢的学术氛围及气息,经过11年弃而不舍的精心组织和历练,本论坛已经形成一个非常有深度、有影响力的专业品牌论坛。谨此,我代表中国房地产业协会对论坛的荣耀举办表示热烈的祝贺,并预祝论坛取得圆满成功!


  之前三届我都应邀作了主题演讲,由于年龄和贪图于第三代享受天伦之乐的原因,去年我已经马放南山、刀枪入库,宣布退出房地产讲坛,也不接受媒体采访和不向媒体供稿。为此今天我仅致个辞,表示祝贺,请大家多多原谅!


  国房董事长高颜值的杨丽艳女士主办这个论坛,是为了帮助大家了解房地产业的发展趋势,以期防范房地产信贷风险。回首十年,房地产市场经历四次周期性波动,严重地摧残经济,社会后果令人堪忧。


  一是2014-2016年财政赤字从9000亿暴涨到2.9万亿,赤字率从4.5%飙升到13.8%。与此同时,2014年政府财政收入的1/3来源于房地产,2015年为28.4%,2016年为30.2%。由于房地产业过度金融化、投机化,形成一业独大,房价过度上涨,增加了制造业和服务业的成本,从投资到消费都排挤了其他产业的发展,削弱了其他产业的竞争力,导致经济虚拟化和产业空心化,办实体企业不如搞房地产开发赚钱,甚至一个企业干一年不如炒一套房。众所周知,实体企业尤其是制造业,是国民经济的主体,是立国之本、兴国之器、强国之基,而我们现行的做法实际上是在摧残实体企业,长此以往,政府将面临房地产业崩盘和国民经济崩溃的风险,这也是前不久中央顶着财政下滑的巨大压力,调控楼市的根本原因。


  二是房地产库存积压压力,泡沫叠加,已经造成了经济下行的巨大压力。目前全国房地产已竣工待售的商品房面积逾6亿平米,在建未售的约为48亿平方米,我们往往看库存,没看到还有在建未售的,还有待开工的面积为8.5亿平方米,全国整体库存约为63亿平方米。还有70亿平方米小产权房,多数二线城市和三线城市的空置商品房积压在开发商手里,一线城市和二线热点城市积压在投资投机者手里,这是我对市场的关注,也是我首次提出来的。就是我们不仅仅关注到库存积压是在开发商手里我们更应该看到还有相当的在投资炒房人的手里,这个巨大的堰塞湖是挥之不去的经济隐患。


  三是房价暴涨。最近有一篇报道,把过去的一则报纸新闻回过头来粘贴到媒体上,这个新闻是1989年2月20日有一条新闻,上海住宅市场每平米最高价2300元,北京为1800-1900元,当时觉得房价已经很高了。而北京市最近媒体报道的房价已经攀升到每平米8万元,是大兴,还不是主城区,按此计算,一套一居室40平米要320万,大学生买房的预期是160年,一部分人投机炒作骤然暴富,如去年深圳投资客已经超过30%,而低收入者及部分外来人口却买不起房、租不起房。


论坛现场


  15:10


  最近,中央党校周天勇教授发表一篇文章《十问国土部》,他在这篇文章中提到,据有关机构2012年抽样调查,城市居民中有13%无房住房,66%有一套房,21%为多套房,多套房这部分城镇居民家庭平均居然有6套之多。房地产资源严重错配和闲置,加剧了收入和财富的不平等,并在一定程度上造成社会的割裂,扭曲社会正义,如一线城市年轻人的房贷收入比不断攀升,2015年深圳、北京、上海已经超过18倍,而深圳已经达到26倍,一方面造成无房的年轻人绝望感,另一方面又成为阻隔人才进入城市创新的高门槛,影响整个城市的竞争力,“大众创业、万众创新”就是一句空话。最近《人民日报》发表文章呼吁“要把优秀人才吸引到制造业来”,仅此一点,一叶知秋。


  综上所述,房地产跌宕起伏,绑架经济,绑架政府,这是一条不归之路,中央痛定思痛,认定不能再被房地产牵着鼻子走,而是要牵着房地产的鼻子向正道走。去年底,习近平总书记说“房子是用来住的,不是用来炒的”之前,他还发表过经济新常态、供给侧改革等论述,概括起来对我们有以下几点启示:


  一、房地产市场调控只会加强,不会削弱,更不会终止,我从2014年开始就多次撰文,并到全国各地演讲,反复强调房子是用来住的,不是用来炒的,《经济日报》采访我,我接受采访时就讲到“房子是用来住的,不是用来炒的”,结果他把我的题目改成《告别投机,房子本来是用来住的!》,去年我在这个论坛上也讲到这个问题,房地产要依法治国,要通过立法规范房地产,而立法的一个重要的指导思想就是要明确住宅的属性,而且我反复强调首先要立《住宅法》,在《住宅法》中明确住宅的属性是居住性,居住性是主要属性,其他属性是附属属性,我在这篇文章中讲到这个问题,而且在全国各地到处讲。但是人轻言微,我们不在领导岗位上,没人重视。


  从2013年到中国房地产研究会,当时中房协和中国房地产研究会是两块牌子,我反复拼搏某些大佬炒作房地产的言论,我认为居住权属于生存权,是人人都应该享有的基本人权,杜甫曰:安得广厦千万间,而有些大佬却说开发商只为富人造房,不为穷人造房,穷人买不起房找政府。他们不停的鼓吹房地产的投机性,给政府吃鸦片,助推房价暴涨。让开发商赚得盆满钵满,却留下一地鸡毛,将住房保障的巨大压力包袱甩给政府。令人欣慰的是,以习近平同志为核心的党中央校正房地产的发展方向,引领房地产业步入正规,亡羊补牢为时不晚,下一步要综合运用多种手段,因城施策,引导房地产业从支柱产业走向重要产业,房地产将来不应该是支柱产业,应该是重要产业,要为其他产业腾出发展空间。


  住建部昨天上午开新闻发布会,陈政高部长和陆克华副部长都有讲话,两位领导反复强调要通过调控解决深层次矛盾,抑制泡沫,而且陆克华副部长强调要查处、整治开发企业和中介企业九种违法行为,下一步还要通过立法建立长效机制。近日跟金融相关的中国基金业协会又发文规定,禁止房地产价格过快上涨的16个城市普通住宅项目,即禁止向这些单位融资,一线和二线热点城市购房贷款也相继收紧,在经济下行压力山大的情况下,政府建立房地产的基础性制度和长效机制,敢于加大市场整治力度,收紧金融,这既是迫于无奈,也是为了限制投机炒房,让房地产回归居住性。伴随着严厉的调控政策,堰塞湖要逐渐消化,政府将要把控节奏,既不让市场暴涨,也不让它暴跌,居高不下的房价要随着加大土地供给和住房供应量、货币政策、住房保障和住房进一步改革等举措保持平稳,略有回落,当然也要防止经济下滑,防范金融风险,尤其是要把控存量按揭贷款的安全性,房地产业也要逐步走向神堂,停止高位运行,停止过山车式的波动,从以增量房为主的市场,逐渐走向增量房和存量房并重的市场,最终走向以存量房为主的市场。与此相匹配的房地产产业链相关的上下产业链都要逐步调整,与此相关的房地产中介、房地产广告宣传、房地产金融等方面的业务也要同步优化。其中,金融机构也要做好这方面的准备。


论坛现场


  15:15


  二是银行信贷政策要防范风险,适度收紧,只支持合理的购房,对投资购房提高门槛,当前房地产信贷占总信贷的比重已经超过39%。拿江苏来讲,2016年9月末,房地产贷款占全部贷款已经达到50.5%,其中南京、苏州分别占70%以上,还有超过100%的,估计深圳不会低于南京的水平。目前,中国居民的房贷收入比为0.46,已经超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,这将在5年内达到美国次贷危机的历史高点,而在房贷增速持续上行、经济增速持续下行的背景下,中国的房贷占GDP的比重在过去几年呈加速上升趋势,三年内将接近美国现有水平,房地产贷款余额占GDP的比重2015年为20.7%,2016年超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平,居民购房杠杆率骤升,居民购房贷款新增额比新增商品房销售欧两个之比,从2011年的17.3%一路上升到2015年的36.7%,2016年上半年再次创新高,达到56.5%,居民购房杠杆率呈加速上升趋势,央行在2月18日公布的2016年第四季度的报告中,还有当天举行的金融市场会议上,都谈到了房地产市场信贷的调控问题,其中报告明确建议下一阶段宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理的自住住房,严格限制信贷流向投资投机性购房。需要看到,我国房地产市场具有一定的特殊性,报告分析一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大,供需具有一定刚性,住房是基本社会需求,受其土地供给限制,相关政策都会对房地产市场产生影响,对此,央行潘功胜副行长进一步指出继续完善差别化住房信贷政策,对此金融机构必须把控风险,审慎决策,积极应对。


  三是要全方位搞好住房保障,要落实“房子是用来住的”,无疑要让所有的城市居民住有所居,但眼下最大的难题是高房价导致一部分人买不起房、租不起房,房价一时又降不下来,怎么办?这就要求政府搞好住房保障,对中低收入家庭,要通过廉租房、公租房、发放住房补贴和人才房等措施予以解决。从2015年开始,国家实施了棚改,几年完成1800万套。此外,我在此重点讲,有一个难点问题值得探讨,上个月13日,我从海口回到南京,江苏省住建厅举行住建部委托的科技项目验收,内容是共有产权住房制度创新研究,我负责这个课题的验收,由于房价急速上涨,不仅把中低收入家庭排挤出了商品住房市场,部分城市的中产阶级也难以通过自身的能力购买商品房,形成了新的夹心阶层。而一群体既不符合条件,也不愿意租住公租房或廉租房,他们作为刚性需求或者改善性需求的家庭,盼望拥有产权房。针对上述问题,江苏省淮安市首先提出共有产权住房,2014年4月国家推行试点,包括深圳的六个城市被列为全国共有产权住房试点城市,这一制度的基本含义就是由政府将保障房建设的财政性支出和购房人的购房款,按照出资比例共同拥有产权,通过政府和个人共同申领房屋共有权证,表明两者的产权比例,有的地区还让购房人所在的单位也参与进去,形成三方共有。


  这个制度国外在一百多年前就已经开始摸索推广,其理论和实践也颇为丰富。实施这一制度,既可以降低政府的保障成本,又可以降低购买住房的门槛,满足城镇住房困难家庭多层次住房的需求,将来这一政策推开后,要成立政策性住房金融机构,这跟你们在座的都有关系,充分发挥财政资金杠杆作用,如成立共有产权住房、保障性住房、银行机构或者住房互助银行,长期为共有产权住房提供低息贷款,也可能将住房公积金管理中心按照精简效能的要求,向专业化、集约化住房商业银行方向转变,提高住房公积金的使用效率和作用,还要通过制定政策规范投融资环境,鼓励社会组织和民间资本参与共有产权住房的建设,建立多元化融资模式,有效解决财政资金压力大的问题,地方政府也可以尝试以PPP和BOT两种模式发行地方债券等方式为共有产权住房提供资金支持。这些做法都体现了住房金融创新转型的方向和待拓展的空间,也为金融机构提供了发展机遇,相信在座的会把握先机,既有广度又有深度的去参与。


论坛现场


  15:25


  四是房地产税的改革将逐步推进。日前国务院也发文,明确提到支持各地区在房地产税、养老和医疗保障方面探索创新,昨天上午住建部新闻发布会上陆克华副部长又谈到了这个问题,他说这个问题是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法并实施推进改革。关于这句话,不同的人作不同的解读,有的人说快来了,有的人说还没到来。这些信息引起了人们的担忧,2017年房地产税这匹狼真的要来了吗?我认为不必杞人忧天,陆克华副部长的讲话并没有正面回答这个问题,也没有明确开征房地产税的时间表,我们不能将列入本届人大的立法规划等同于必须完成这项立法,过去有很多法律,由于各种复杂的原因,被列入人大立法规划,但是在任期内没有完成,很多立法十年也磨不成一剑,房地产税实在太复杂了,上海和重庆的试点都已经六年了,应该说基本上成效不是很大,其征收的税金还不够支付征税成本。由于涉及很多问题,到现在都没有达成基本的共识,尤其是房地产市场投机化,把社会阶层撕裂开来,有房的人和没有房的人两大阵营在这个问题上的认识是严重对立的,怎么取得共识也是很难的。


  所以在这种情况之下,何谈形成成熟草案提交审议?去年我在这里也曾经说过房地产税的立法、改革和建立不动产统一登记制度是房地产常态化的良策,当时在当前经济下行、楼市低迷不适度的过度渲染这些良策,也容易造成消费者如惊弓之鸟,或者抛盘,或者不敢入市,为调控楼市和稳定经济,必须重新审视这些新政以及实施的窗口期。征收房地产税既是为了降低房价,打击投机,维护房子是用来住的,实现建立房地产基础性制度和常态化市场的预期,也是为了增加政府的财政收入,应该是替代原来的房地产收入,其方向是坚定不移的。我认为这是晚娘打儿子,但是现在娘老子的认识还有分歧,儿子身体又弱,还没有到动手打的时候,要等娘老子认识统一了,儿子身体好了再打也不迟。


  实施房地产税的改革是一项复杂的系统工程,必须统一认识,我有56个字,优化政策,避开难点,平衡利弊由浅入深,由点到面,系统部署,多税互动,租售衔接,地方选择,放权实施,总结经验,逐步推开。需要说明的是,税收改革也离不开金融机构的支持与参与,希望在座的各位能积极跟进,配合实施这项改革。


  五是房地产要推进供给侧改革,实现转型升级。在快速城镇化及房地产投机化的背景下,所有城市千城一面,我有一天在南京玄武湖边上的高层往下看,玄武湖很美,但旁边的建筑简直是垃圾,这些建筑都是90年代、2000年建的,所谓垃圾是这些建筑的造型太差了。除此之外,开发商萝卜快了不洗泥,降低设计标准,偷工减料,降低混凝土标号,粗制滥造,质量令人堪忧。去年住建部进行整治开会,两个部长都讲,但是差距还很大,难度也非常大,这都是部长们讲的话,房子既然是用来住的,不是用来炒的,就要在宜居、住得好、住得舒适上做文章,为此房地产产品要去粗放化、去低质化,回归住宅的高品位、高品质。去年我在这里也提出,要像制造业那样打造房地产业的4.0产品,也就是房地产开发企业要通过转型升级,不仅要建设高品质楼盘,还要提供高品位生活方式,尤其要向后期服务产业链延伸,建立便捷舒适、健康愉悦、延年益寿的生活环境,让住户得到更舒适的居住体验,回归住宅本身的居住价值,这就要求金融机构为老百姓住有所居、住有好居,关键是后面一句话,不但是住有所居,还要住有好居,向好的公司、好的产品、好的服务倾斜,把资金投向精品企业、精品楼盘、精品物管,防止被信用不高的企业和烂尾楼套住。


  各位嘉宾,今年是阴历正月二十八,还未出正月,借此机会向在座的各位拜个晚年,祝大家在新的一年里闻鸡起舞,身体健康,阖家欢乐,事业有成,步步登高。谢谢大家!


论坛分会场

  15:25


  主持人:谢谢胡会长的精彩致辞。接下来有请深圳市不动产估价协会会长费金标先生致辞。


  费金标:刚才我听得很入神,尊敬的胡志刚会长,各位来宾、各位同仁,女士们、先生们,很高兴能参加由国房主办的本届论坛,刚才胡会长对房地产宏观市场作的比较深入的解析,非常精彩,我代表深圳市不动产估价协会对论坛的召开表示热烈的祝贺!


  作为改革开放的试验田和示范区,中国内地估价行业在深圳诞生,改革开放三十年,伴随着深圳经济的高速发展,深圳不动产估价行业得以不断壮大,培养了一批在全国具有代表性和影响力的不动产估价机构、估价师,他们独立、公正、客观的为有关各方提供价值尺度和估值信息,为保障金融资产安全、资本市场有效运转等发挥了不可替代的作用,也为城市建设、社会经济发展保驾护航。正如有人说深圳是中国最具创新意义的城市,创新也是深圳估价行业发展之源,在深圳这方沃土,深圳估价机构,不仅立足传统业务的精耕细作,还勇于发展深圳敢为天下先的精神,在不动产确权代理、项目可研研究、城市更新、物业顾问等众多领域深度挖掘专业价值,围绕多维度、多层次,为政府、企业、社会公众提供更有价值的专业性综合服务的目标进行了一系列大胆的实践和探索,在为自身发展注入持久活力的同时,也为其他其他提供了宝贵的实践经验。


  除了在国企改制、企业上市、跨国兼并、土地整备、公共基础设施和重大产业项目建设、银行抵押、房地产交易、土地整备、司法鉴定等方面发挥着重要作用,还为政府有关部门制定房地产有关政策,了解房地产市场提供了重要的参考,成为维护深圳市场经济充分竞争、公平交换的重要组成部分,深圳市房地产和金融产业链中不可或缺的环节。其实深圳现在房地产发展到下半场,这几年大家也都体会到了,在房地产运行过程中,房地产估价顾问服务工作也越来越重要,用大白话来说,以前我要投个项目,不用高估价机构做,我拍拍脑袋就知道能赚还是亏,找你做只是决定赚多赚少的问题,但是房地产发展到下半场,尤其是在深圳城市更新成为主要的新增供给的时候,这中间牵涉到各种各样的政策、地价、市场的变动,开发商不可能拍个脑袋就知道这个项目能不能赚钱,这种时候更是估价机构发挥专业能力,提高行业地位的时候。


  国房将本届论坛的主题定为“把握趋势,共赢未来”,主办此次轮班的初衷是搭建专业的平台,在专注多年的领域发出自己的声音,帮助金融机构、房企和政府了解房地产发展趋势,防范房地产信贷和市场风险。进行中国房地产业协会、深圳城市更新局、深圳市房地产研究中心的相关领导,以及国防的评估师将在论坛上与大家作主题风向,这上面有专业的观点,也有市场的分析、政策的解读,相信各位来宾、各位估价同仁在今天的论坛上都将收获颇丰。


  最后,再次感谢深圳国房为同行提供了一个好的交流机会,预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家!


深圳市不动产估价协会会长 费金标

  15:35


  主持人:谢谢费部长的精彩致辞。下面有请深圳市房地产研究中心主任王锋先生发表主题演讲。


  王锋:各位下午好,首先感谢国房对我的邀请,这是今年年后首次关于房地产形势的讲座,既要对去年的整体形势进行回顾,也要对今年最近一段时间整体楼市的情况作一个判断,我讲的内容和PPT上的标题不太一样,今天主要是讲深圳楼市的政策,既然开始也提了全国的,正好昨天陈部长也在国新办的记者发布会上对2016年全国楼市的形势作了基本判断,有些主要的数据也跟大家分享一下。


  从2016年全国楼市情况来看,应该说形势非常好,商品房销售面积全年销售了15.7亿平方米,增长了22.5%,商品住宅销售面积全年销售了13.7亿平方米,增长了22.4%,商品房销售额全年是11.8万亿元,我们国家的GDP每年差不多是六、七十万亿,按这样的比例,差不多是1/6了,房地产销售规模非常大,增长达到将近35%。应该说去年楼市的销售量和销售金额都出现了历史上少有的快速增长,从历史上的高峰期来看,2013年应该说是中国楼市的高峰期,当年的销售量和销售金额都达到了历史顶点。从2016年的情况来看,销售额又达到历史顶点,突破了10万亿,说明这几年全国房价整体在持续上涨,而且销售额的增长速度比销售面积的增长速度还要快,销售额增长了35%,销售面积增长22.5%,增长快也说明当年房价的增速是比较快的,去年楼市是比较火爆的局面。


  现在的价格很难判断,因为从全国比较知名的房地产研究机构来看,每个机构都有自己的价格,全国660多个城市,要每个城市进行详细的统计、详细的分析,每个机构都有自己的数据来源和渠道,数据都不一样,深圳市房地产研究中心作为深圳本土也作为全国比较知名的研究机构,我们也有自己的渠道,我想把我们的研究跟大家分享一下,看看2016年我们研究的价格是什么情况。


  2016年我们中心对于660多个城市,从一、二、三、四线城市抽样统计情况来看,全国楼市商品住房的均价差不多是7000元,涨幅7%左右。但是如果看一线、二线、三线、四线,一线就是北上广深,二线大概是二三十个副省级以上城市,还有一些地级热点城市,如苏州、无锡等热点城市也在里面,还有一些地级市,一般都是三线的,四线主要是县级城市。按照不同的城市,一线、二线、三线、四线的差距非常大,比如拿一线城市来看,北上广深的均价是3.2万,涨幅达到18.7%。二线城市的均价接近9000元,跟一线城市的差距还是比较大的,涨幅11%左右。三线城市的均价接近6000元,均价涨幅9%左右。占比最大的是四线城市,均价4000元左右,涨幅只有6%。从一二三四线的整体情况来看,应该说各线城市的房价都出现了上涨,但差距或分化还是比较大的,一线城市明显涨幅比较大,接着是二线城市的涨幅也比较大,三、四线涨幅相对比较小。这跟目前中国城市的城镇化发展的特征有密切关注,这一轮中国新型城镇化的发展,其实很多现状跟我们以前的预判不太一样,按照国家新型城镇化的规划,要求是三个“一亿人”的问题,一亿农民进城,一亿人通过棚改改善居住条件,还有一亿人到东部就业。现在来看,全国在这一轮城镇化中,农民进城主要还是进到省会以上的大城市,大城市的人口这些年增长非常快,也带来大量的住房需求,对于这些城市房地产市场的火爆发展、房价快速上升起到很大的作用。


  从去年楼市加强调控来看,一开始是16个热点城市,目前从出政策的频率情况来看,也就是20个热点城市,全国660多个城市中,应该说楼市比较火爆跟这20个左右城市的人口快速聚集、快速涌入关系非常密切,我想今后在相当长一段时间,中国的城镇化可能房地产市场的热点还是集中在这20个城市中。


深圳市房地产研究中心主任 王锋

  15:45


  下面看一看深圳的情况,深圳2016年楼市的情况,房地产开发投资保持历年来一直具有的高速增长,我们从2010年以来房地产开发投资保持在35%的增速,2016年的增长速度还是比较快,33.8%,开发投资继续保持快速增长。但从投资结构来看,出现了一些变化,之前的传统概念上,住宅的开发投资占主体,现在住宅市场的需求在深圳又是最大的需求,如果住宅不是最大的需求,为什么有一些商业、办公要搞类住宅呢?所以住宅的需求还是最大的,但从投资结构来看还是有一些不同,比如1-11月,房地产累计开发投资同比增长30.8%,但住宅投资仅增长15.6%,占总投资59.3%,低于之前的80。商业办公类房屋增长比较快,商业办公的开发投资增速超过30%,商业投资增幅比较大,将近90%的增长。


  从开工面积也能看出结构性变化,比如住宅的新开工面积在商品房新开工面积中占45%,也低于之前70%以上的占比,可以明显看出住宅对于房地产的拉动作用在下降,核心问题还是住宅的供应有问题,住宅的供应问题再深层次考虑就是我们的规划,这个城市到底规划中有没有那么多居住用地,有没有那么多用地的潜力可以用于增加供应,尤其是住宅市场房价增长这么快,投机非常旺盛,从这种现象来看,确实需要从根源上考虑怎么增加住宅的供应。从住房的有效供应来看,去年商品住宅累计批准预售面积只有439.9万平方米,同比下降37.5%,从这一点也看出住宅的供应,还是因为我们土地紧缺导致有效供应下降。库存水平到年底是10.8个月,处于正常区间。


  住宅的成交去年也是出现了比较大幅度的下降,1-12月新建商品房累计成交面积550.95万平方米,同比下降33.9%,其中新建商品住宅累计成交面积422.31万平米,同比下降36.3%。下降幅度很大,还是因为供应紧张,去年两次调控,市场出现了观望,销售量下降,这也是一个重要原因。但是但从422.31万平米成交来看,这是历年来比较平均的水平,深圳的土地资源能够支撑的楼市供应量也就是400多万平米,想多也很难,除非像楼市非常火爆的2009年或2015年,我们把很多资源挖掘出来,但之后你再看第二年,想供都供不出来。


  虽然去年实施了调控,但二手房整体成交量的下降没有新房那么大,全年成交802.3万平方米,同比下降24.2%,800多万平米的成交量在深圳历年来也算是比较大的。我们大多数居住的房屋很多都是城中村、配套宿舍,这些房屋的质量比较差,产权不清晰,很难在市场成交,商品房还是房屋中比较紧缺的产品,能成交这么多也说明市场比较火爆。


论坛现场


  16:00


  去年以来楼市调控政策的实施对于一二手房的成交量有一定的影响,比如3月份我们出台了“3.25”楼市新政,之后从4月份开始,一二手房成交量都开始出现了下降。国庆前后市场开始出现反弹,国庆期间出台了“深八条”,之后楼市又出现了调整。


  今年以来,深圳新房价格总体出现上涨态势,第四季度,在楼市调控政策作用下开始起落。2015年1月份起步价是2.6万,到年底涨到4.2万、4.4万,2016年即使有两次调控,但房价还是继续上涨,1月份是4.6万,“3.25”到5.5万,6月份更是达到6.1万,7、8月份在5.6万、5.7万进行调整,但9月份又达到新高6.1万。10月4日深圳出台严厉的调控政策“深八条”,房价上涨势头得到有效控制,10月份简单均价为55107元/平米,55107元现在已经是我们的标杆了,几乎全国各地城市都是以10月的房价作为标杆,来检验房价有没有控制住,10月份深圳房价回落幅度比较大,环比下降12.3%,11月份是54952元/平米,12月份是54886元/平米,10月份房价出现大幅回落之后,价格小幅调整。


  根据国家统计局2016年12月份发布的70个大中城市住宅销售价格指数,深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6,在70个大中城市中排名倒数第一。


  (PPT演示)从这张图可以看出最近十多年来深圳房价调控的路径,02年是5539元,还不如现在三线城市的均价水平,三线城市现在已经接近6000元了,02年只有5500,而且02、03、04年都比较稳定,但05年出现了这一轮房价快速上涨的起点,05年达到7040元,06年9230元,2007年是13370元,2008年是12794元,09年达到14858元,2010年20297元,2011年19039元,2012年18830元,2013年21611元,2014年23955元,2015年33320元,2016年53444元。


  从深圳实际的情况来看,在全国所有城市中,深圳是非常突出的,两年时间房价翻了一倍多,而且是在很高的基数上,在2.5万、2.6万的水平上翻了一倍,这种情况跟深圳这个城市非常特殊的城市发展背景有关系,最近几年深圳最缺的资源就是土地,建设用地基本上用完了,我们的建设用地指标已经达到了极限,新增建设用地基本上没有,城市所有的建设目前主要依靠土地的二次开发,城市更新成为城市的产业、商业、居住供应主体,城市更新是干什么的?就是拆房子盖新的,只能把原有房子拆掉盖出更多房子。


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  16:10


  本来土地资源已经紧缺,通过二次开发,成本大幅增长,要赔偿,要配建公共设施,再加上深圳这几年又是人口快速涌入的阶段,我们“十二五”阶段的前三、四年,每年常住人口增加大概是10-20万,但从2015年开始,每年是50、60万的增长,人口以以前的3-4倍的规模在增长,2015年、2016年供求矛盾集中爆发,这是深圳区别于内地城市非常不一样的地方,对于深圳来说,解决老百姓住房问题是比较困难的事情,同时要稳定房地产市场,继续推进深圳的产业结构转型升级,这个压力也是非常大的,必须要针对自己城市的实际情况,我们所采取的很多政策看起来都是有害的,但你只能在两害取其轻中进行选择,深圳打压房价非常有力度,“深八条”非常有力度,让大家感觉到楼市这样打就打完了,但是不打怎么办?房价继续增长,老百姓居住需求继续恶化,这肯定对社会发展是不利的。我们实施的很多楼市政策是不得已而采取的政策,但这些政策总体来说也要兼顾各个方面。


  楼市的其他情况我也简单介绍一下,2016年深圳还有一个特点,就是商务公寓,本来商务公寓是短期居住的东西,由于楼市的供求关系紧张,使得商务公寓等能够住人的房屋都成为市场热点,2015年商务公寓的成交量跟以前相比是翻倍的增长,2016年市场热度开始下降,成交量下降37%,均价水平逐月调整,一季度5.6万、二季度5.3万、三季度4.9万、四季度4.7万。


  从市场购房主体来看,由于我们实施比较严格的对于非户籍人口的限购政策,“3.25”新政中,深圳把外来人口在深圳连续缴纳社保的年限从1年提高到3年,但是紧接着半年以后就提高到5年,跟北上广深基本拉平,大家都是一个政策。由于这个政策的实施,户籍购房主体明显比例加大,占68.4%。


  首套住房仍然是市场的主体,新建商品住宅首套购置占比为80.5%,二手住宅首套购置占比为92.2%,销售的住房“90、70”占70%以上。贷款情况从余额来看是大幅增长,但从新增贷款变化来看,年中期已经出现新增贷款逐月下降。


  最近这两个月,楼市继续延续2016年以来楼市调整趋势,特别是“深八条”实施以后的调整趋势,2017年1月,新建商品住宅成交17.55万平方米,同比下降70.8比,二手住宅成交为24.51万平米,同比下降81.1%,新建商品住宅均价为54841元/平米,环比上月下降0.1%。2月份成交的情况更加不理性,我昨天看了截止到2月22日的数据,2月份比1月份的成交量继续腰斩,新房、二手房都跌去了50%。其实这也可以理解,2月份整个处于过年期间,虽然过年就那么几天假,但对于企业、对于市民来讲,可能这一个月都处于过年期间,现在新开的盘也不多,原来已经交了订金的,去网签的也不多,我估计这些人还在老家过年没回来,最近楼市成交比较低,这完全是季节性因素。


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  16:15


  楼市调控政策及效果:


  一是在3月25日深圳实施了“深六条”,社保年限1改3,再次购房首付3成到4成。


  二是10月份的“深八条”,“深八条”大家都比较清楚,我不多讲,应该是比较严厉的,从土地的出让方式、要求的户型结构、深化差别化信贷政策、限购政策、加强房价管控,加强市场秩序整顿。


  三是发布“十三五”住房建设规划,在“十三五”规划中,重大把住房建设偏移,商品住宅的套数比人才和保障房低,人才保障房达到40万套,商品房35万套,之前商品房占比都是绝对的,“十一五”期间是占80%,“十二五”占60%,现在是倒过来了,人才保障房要占50%-60%,以后深圳有限的土地资源可能能够让我们最大化促进社会公平公正,把人才房和保障房的比例继续放大。


  四是完善人才安居政策,市委市政府印发《关于完善人才住房制度的若干措施》,成立了注册资本一千亿元的市人才安居集团,这是不得了的数字,广州的财政收入才一千多亿,当然深圳比广州留一些,地方留存三千多亿,交国家四千多亿,深圳还是大手笔,拿出地方留存的三分之一干这个事。


  五是加大城市更新土地供应力度。2016年深圳市发布了《深圳市城市更新“十三五”专项规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,明确“十三五”城市更新目标,推进强区放权,加大人才住房和产业项目的落地保障,全年通过城市更新供应土地2.39平方公里。


  六是两次调整计税参考价格。比如3月25日的第一次调整,购房税收成本上升50%以上,销售量3、4月份以后出现明显的腰斩,作用很大。另外是“深八条”以后继续上调购房成本,这两次调整的作用是很大的。


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  16:20


  12月14日深圳土地拍卖的意义,深圳出现“双限双禁”的措施,限地价、限房价,同时又禁地价,溢价超过30%就停了,剩下的开始竞人才和保障房面积。我们干这个事的依据是什么?其实干这个事的最初依据是因为深圳的土地资源太紧缺,我们住房建设规划又规定把主要精力放在建人才和保障房上,但你出让商品房土地肯定是要跟人才、保障房征地的,对人才、保障房我单独划地给它,同时要求商品房也要配建更多保障房来解决我们必须达到的40万套的目标,在市委市政府出的人才安居的若干措施中提出不能低于10%,以后所有商品房项目招拍挂出让时,你配建的人才保障房保底就是10%。但在政府操作中,实际上的保底不止10%,坪山、大鹏两块地保底是20%,然后在这个基础上双限双禁,最后这两块地的配建比地基本都达到30%。


  为什么要做这么一个尝试呢?这个尝试体现了政府在整个城市土地资源非常稀缺,人才住房和保障住房目标压力非常大的情况下,为了加强调控,抑制“地王”现象的发生导致楼价上涨的预期,采取多元化调控政策,我个人认为这可以说是深圳土地制度的又一次革命,或者说是土地制度的又一次改革。地价的上涨实际上对于房价上涨的预期作用是非常大的,如果你控制了地价上涨的预期,对于稳定楼市的意义是非常积极的。


  同时鉴于我们土地资源的稀缺,希望能够让社会各界发挥对于社会公益事业,尤其是人才保障房的作用,通过综合的政策体现出政府的公共住房政策、楼市调控政策、资源的有效利用政策,综合政策都体现出来,这个政策是深圳很大的创新,当然有些城市也做了创新,比如南京是配资金,但最后它不得不熔断,因为你配了资金以后,让人家一算都算到房价上,还是高地价,最后还是导致房价上涨预期。北京是配自持,而且70年都是自持,结果土地拿出来以后马上就被人抢完了,因为大家还是预期今后哪一天政策会调整,我会变回来,这是比较大的问题。深圳的政策考虑比较全面、比较细,我把这个房子彻底有30%变成人才保障房,你是变不回来的,通过抑制“地王”抑制楼市价格持续上涨的预期作用是比较大的。


  16:25


  对于2017年楼市走势,有三个方面:


  一是调控将继续深化。中央经济工作会议中的指示政策已经很清楚了,这里不多讲。


  二是深圳楼市上半年会出现比较大的调整状态,市场供应方面,去年“深八条”发布后到现在来看,新入市项目不断减少,开发企业入市的积极性较低,预计今年上半年市场观望气氛继续加重,批准预售量有可惜在去年的基础上再下跌50%。市场需求方面,“3.25”调控政策实施后,成交基本上都是腰斩,2017年头两个月市场成交也是比较低迷,我估计上半年会出现60%的成交下滑,还是处于深度调整过程中。房价方面,新房价格虽然在11月份出现了比较大幅度的下降,但之后新房价格下调幅度比较小,新房大幅下跌的状态还没看出来,总体还是比较稳定。但是二手房价格从部分中介机构的报价来看,下跌比较明显,有5%-10%的下调,我们预计2017年上半年全市新房和二手房均价水平在5%以内的下调。


  三是中长期楼市依然活跃。这里有很多因素支撑,比如供求关系的紧张,人口规模大,住房自由率低,刚性需求比较大,改善性需求比较强烈,预计今后的楼市在一两年的调整之后还是会保持活跃。


  最后一个部分是建立房地产长效机制的建议,前面对2017年的预判我已经讲了,首先调控会继续深化下去,但是另外一个方面,深圳要着手长效机制的建设,长效机制建设是中央经济工作会议提出来的从2017年开始非常重要的指标,但它不是一年两年就能搞完的,房产税我们也不知道什么时候能立,它也是一个长效机制。但从2017年开始,房地产市场的重要政策就是在长效机制上,这一块我们要有清醒的认识。


  对于长效机制怎么看?它针对的是哪些人、哪些城市?这是首先要明确的,长效机制全国各个城市都有,但四线城市的房价只有三千块左右,盖一大堆商品房还卖不出去,你说它还有什么长效机制?它可能长期处于消化库存,通过市场化、通过农民进城来解决库存问题,所以长效机制重点还是在热点城市,我们观察主要是20个左右经济活跃的大城市必须要实施长效机制,这些大城市普遍存在的问题是人口快速流入,需求快速增长,但同时又出现用地紧缺,供给不足,重点是在20个大城市加快长效机制的建设。


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  16:30


  长效机制建哪些方面?从我个人的看法来看,住房制度是长效机制的基础,中央经济工作会议提出要建立房地产基础性制度和长效机制,基础性制度是什么?当然有很多,像房地产市场,我们通过房地产立法、通过一系列法规规章,已经有了商品房市场化制度,但还有不完善的地方,不完善的地方我们通过调控继续深化,但我们国家房地产最根本的问题是大城市的住房制度问题需要首先明确,因为大城市如果现在按照国家的制度,还是两种房,一种是商品房,一种是公租房,你怎么可能把大城市的住房问题很好的解决呢?比如年轻人到深圳来,商品房买不起,公族房可以租得起,但他能满足吗?如果一辈子都是公租房,他肯定不会在你这个城市待。所以住房问题比较突出、经济又比较发达的城市解决住房问题,都有很多元化的方法,不是一两种方法,从大类上讲,至少有三类,人的收入水平有高、有中、有低,你针对三种收入水平至少有三大类房去满足他才行。比如香港对于高收入有商品房,对于中等收入有居屋,对于低收入有公屋,通过这种方式来解决。中国的大城市应该首先考虑自己的基础性住房制度是什么:


  我们总体提出来的设想是从几个方面建立长效机制:


  一是加快制定国家“住房法”,完善国家基本方制度,我们提出适应大城市不同收入水平居民家庭的住房支付能力,以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标,加快建立满足高收入家庭需求的商品房、满足中等收入家庭需求的安居房、满足低收入家庭需求的公租房在内的多层次住房制度体系,并以立法的形式确定下来。深圳在这方面的实践是非常有价值也非常有意义的,2011年深圳已经出台了安居型商品房,安居型商品房的价格大概是市场价的5-7折,这对于留住人才、吸引人才起到了很好的作用。这些年深圳又大力面向人才安居住房,主要提供人才租赁,但我想以后人才租赁住房在住一定年期以后应该逐步让他拥有产权,让他先租后买,逐步拥有产权,这样的话这些年轻人才能看到在深圳发展下去的希望,深圳下一步面向中等收入群体的安居房肯定会通过共有产权制度的推进,把人才租赁房、公租房一定年期、一段时间之后,让他拥有产权。


  我们还有一个长期的目标,对于深圳今后10-20年的住房发展,结合我们土地资源比较紧缺,人才住房和保障房将来是深圳市住房的主力,我个人的设想,今后每年人才房和保障房的比例供应量达到70%,商品房压缩到30%,这是以后的长远目标,方正就是这么大一块“蛋糕”,房价就是这么高,我如果商品房搞得很多,它还是高房价,还是解决不了问题,与其这样,不如把“蛋糕”多切一点给保障房。


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  16:35


  二是发挥土地调控功能,加快房地产供给侧结构性改革。这也是结合深圳的实际有几个方面的考虑,比如土地功能的调整,增加居住用地,这是我们研究中心的研究统计,目前深圳的居住用地占比是22%,政府有关部门的数据是24%、25%,但是不管怎么样,对于深圳这样一个第三产业已经超过60%的城市,居住用地还是这么一点的话,应该说完全不能适应这个城市的发展的需要,国际上的大都市,伦敦、东京等城市,居住用地都超过50%,对深圳长远来看,目前居住用地的比例太低,今后需要调整土地的功能,增加居住用地的比例,这是从规划上要解决的问题。


  (二)是要加快珠三角城市群一体化发展,我们即使现有通过规划的调整,同时城市更新增加了住房,但还是解决不了自己的问题,所以一定要走都市圈一体化发展这条路,尤其对于深圳来说,对于其他城市不成问题,广州外面有很多郊区,随便一个拉进来就能解决问题,北京要扩大也一样,现在的城市建成区规划是六千,整个城市辖区是1.6万。深圳应加快推进与周边城市的协调发展,加强深莞惠,特别是通过教育、医疗、住房等资源的共建共享,你拿深圳的社保到东莞、惠州能看病、上学,达到这一步就可以把我们的居住问题解决了。


  (三)是创新土地出让与供应制度,前面已经讲过。


  (四)是探索土地使用权期满后的续期政策。今后收房产税是不是又要增加我们的居住成本?所以我个人研究建议,如果你征收了房产税,就不要再收地价了,你把这个东西作为续期以后的延续,我想这可能对于老百姓居住权利的保护是比较好的政策。当然,这些政策都不是深圳能解决的,这都是给国家提出的。此外还有金融税收、差别化信贷、房地产税立法,这都是给国家提出的,我们也知道,即使深圳实施这么严格的调控政策,但还是出现楼市反弹,所以我们还要准备其他手段,但这些手段目前是做不到的,我们的房产交易税是营业税,现在叫增值税了,2015年国家出了优惠政策,5年改2年,如果楼市出现比较严重的投机和比较严重的过热的情况下,税收手段可以走回去,可以再从5年走回2年,但这个事情不是深圳能做的,要看国家能不能授权地方去做。


  三是加强资金的监管,创新资金的融资模式,来支持共有住房建设。


  四是大力发展住房租赁市场,建立购租一体化住房制度。目前在全国城市中,最大的租赁市场就是深圳,我们的统计,深圳全部住房的总存量,一千万套、5.6万平米总存量中,超过70%是租赁,欧共体住房的自有率一般是60%,市场出租房20%,政府提供的公租房是20%,即6比2比2。我们国内的北京、上海自有住房或过去房改的住房达到70%,公租房最近几年才搞,比例比较小,剩下20%、30%住房基本上是市场出租的。像深圳这样出租的住房超过70%,在全世界都是很少见的,当然跟深圳这个城市建市时间短、城中村多有关,深圳租赁市场是潜力很大的市场,也是解决好老百姓居住问题,提升居民居住质量一个很重要的领域。


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  16:40


  深圳租赁住房中,最大的类型是城中村,占60%,此外还有一些工业配套宿舍,至于公寓、企事业单位自建房、保障房占比都比较小。因为城中村基本上是农民自己所有的,所以散租为主,90%的房子都是处于散租状态,规模化、集约化、市场化、机构化在深圳还不是太多。但是另外一个方面我们也看到,从2016年以来形态出现了变化,全国其他的城市,包括深圳本土,将近200家企业进入租赁市场,大家对深圳租赁市场这么大一块“蛋糕”非常感兴趣,不但是这些市场化的机构感兴趣,政府也感兴趣、高校也感兴趣,企业也感兴趣。


  最近有几单事情,比如福田区水围村有35栋城中村农民房被政府统一租回来,通过消防、安全、环境的改造,提供给人才居住。南山职业技术学院的旁边有个新围村,一部分城中村被职业技术学院整体包租过去,职业技术学院扩大招生之后学生没地方住,这就是很好的学生宿舍。包括城中村这种我们认为比较差的住房资源,现在不只是市场、企业关注它,政府也很关注,这个资源对深圳来说,整个住房资源如同土地一样,也是比较稀缺的资源,企业也想通过这些存量房创造一个新的市场,即住房租赁市场,这一块市场未来会有比较大的发展。


  对于这个市场,有几个方面的政策值得关注:一是需要尽快出台规范市场的相关政策,包括相关法律法规,深圳住房租赁市场的法律法规目前来看存在一定的问题,我们在92年还是93年,当时经济特区立法的时候,其中就有《经济特区房屋租赁管理条例》,这个条例非常好,我们实施了几十年,对于规范深圳租赁市场起到了很大的作用,但是不知道什么原因,2015年废止了,废止之后,深圳的租赁市场缺乏法律依据,包括租赁的备案,包括对于城中村租赁的合法性,包括出租人和承租者关系的调解,包括租金的稳定,这些都成为我们现在面临比较大的问题,现在租赁市场的乱象是比较严重的,尤其是在一线城市,比如租期没到期,业主要涨价,承租人不同意,业主就把承租人的行李扔到街上了。还有一些黑中介、黑二房东,尤其是个人二房东把很多房子搞成房中房,一套三房一厅搞出十几间房来,安全隐患非常大。再有就是随意涨房租,这个现象在大城市也是非常普遍的。


  对于租赁市场的关系,目前从国家到地方都缺乏法律依据,深圳还把已有的法律法规废止了。国家去年年底出台了国务院39号文,加快培育住房租赁市场,现在全国热点城市都在出台加快培育住房租赁市场的一系列措施,包括租赁市场的立法,包括稳定租金的政策,包括保护租赁双方权益,特别是保护承租人权利的政策都在加快研究,我想这些政策应该尽快出台。


  这里举一个例子,我们国家,包括深圳自己的法律法规,对于什么情况下可以让租客走、可以解除租赁合同,都没有具体条文,但国外在这方面是非常清晰的,你要列出具体的行为,比如租客把住房的结构破坏了、在里面吸毒犯罪,业主可以赶他走,如果业主说我现在要住,家里生孩子、来了亲戚,这个房子得给家人住,这是合理的需求,但为了保护承租人权利,你必须在几个月之前提出来,让人家有个准备找房子,国外很明确,一般都是三个月,你三个月前给我提出来,我去安排这些事情,而且政府还要对他进行监管,他如果打这个借钱,实际上是为了涨租金,把你撵走换一个人,政府还要检查是不是你家人在居住,如果不是,我还有处罚措施处罚你。像这些细节,我们国家的法律一般都没有,以后为了规范租赁市场,这种细节政策都要体现出来。


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  16:40


  加快培育规模化、专业化租赁经营机构。目前国内一些大的原来从中介转制过来的租赁企业,现在纷纷进入租赁市场,如链家、我爱我家、魔方等等,因为深圳的租赁市场非常大,有住家的,也有个人公寓的,品种非常丰富,政府需要通过加强行业标准的研究、行业管理制度的研究,来规范这些企业进入租赁市场。比如为了防止房中房,租赁住房人均最低面积是多少,各地都不一样,比如杭州人均最低租赁住房面积是4平米,4平米也太小了,但他可能考虑两个人住一套十来平米,这样也说得过来,北京是5平米,到底多少比较合适?最小的租赁单元是多少?这些我们都要做一些规范,如果不给行业提供标准,将来这个行业很难发展。


  还有,租赁行业现在面临比较大的问题是他不知道他属于哪个行业,它是个新兴事物,房地产评估、经纪都很清楚应该纳入哪个行业的统计、享受哪个行业的税收政策,但租赁行业不知道,他是为老百姓服务的,他希望把他纳入服务业,可以享受更多的税收优惠,市场的回报才2%、3%,企业盈利非常低,所以政府要培育这个市场,一是在行业优惠政策上,尤其是税收优惠政策上,要加快出台一些政策,当然这些政策也是深圳解决不了的,只能由国家尽快解决这个问题。


  对于深圳租赁市场培育的另外一个很重要的方面就是用好城中村,刚才讲了,城中村的住房在全市租赁住房中占了60%,深圳90%的房子都是处于散租状态,城中村是深圳解决租赁市场的大头,城中村发展租赁市场比我们改造工业厂房、办公楼理论上要好得多,当然,国家也允许商业办公可以改造成租赁住房,但是没有提工业厂房改造,因为工业厂房改造比较复杂,商业办公的用电用水跟办公差不多,甚至比办公还要高,但工业厂房的问题比较严重,远远达不到居住安全的要求,所以国家没有提及工业厂房,租金宝安正在拆除工业厂房违法改建成居住,这是非常必要的,在这里头如果出现人命关天的事情是非常得不偿失的,深圳不要走这条路,我们走的路是用好城中村,去跟农民好好谈,或者帮农民解决问题,这是租赁市场的正道。比如城中村综合整治,现在特区内城中村都拆得差不多了,不要再拆了,再拆的话,低收入家庭更没地方住了,我们还得留一些城中村,把它好好整治一下,把消防、安全问题解决,提高居住品质,也是给低收入家庭留下一点好的资源。从政府角度来看,也可以跟农民谈,但要考虑实际情况,跟农民友好的谈判,可以收储一些城中村。


  深圳的住房问题确实有自己非常特殊的一面,跟国内其他城市不一样,这个城市发展的历史又短,又是一个高度市场化的城市,住房的发展完全是放养式的,不是计划经济式的,过去计划经济很多城市盖大量的房子,最后一房改,我们没有这种历史,我们从一开始就是放养式的,正是因为有了市场化,深圳的住房有了多元化供应主体,特别是农民房在其中发挥了很大的作用。深圳要结合自己的特点,承认历史,把这个问题解决好,在解决它违法的过程中考虑他的权益,更好的利用他的住房资源,把深圳的城市居民的住房问题得到更好的解决,这是深圳解决住房问题的一条正途。


  我就讲到这里。谢谢大家!


  16:50


  主持人:谢谢王主任的精彩演讲。接下来进入到城市更新热点主题演讲,首先是主办方深圳国房集团董事长杨丽艳女士上台为大家主讲,大家欢迎!


  杨丽艳:谢谢各位!今天虽然天气非常寒冷,但我相信在座的各位应该感受到火热的温度,我今天的心情非常激动,也非常紧张,本来这次论坛是300人的规模,但今天来了400多人,我们在会场外面又开辟了一个分会场,再次对今天来到论坛的各位领导、嘉宾、国房所有的朋友表示衷心的感谢,谢谢大家!


  接下来我跟大家分享的主题是关于深圳土地二次开发模式及影响,刚才王锋主任作了非常精彩的演讲,他在演讲中多次提到了一个问题,即深圳的土地资源非常紧缺。深圳这个城市非常特殊,深圳现在常住人口一千多万,但深圳的土地不到2000平方公里,这是对深圳这个城市非常大的挑战。接下来,我就关于土地如何进行二次开发跟大家作一个分享。


  土地二次开发背景


  大家首先了解一下土地二次开发的背景,深圳由边陲小镇发展为国际大都市,深圳在全球创造了城市发展的奇迹,迄今为止,深圳的常住人口已经达到1190万,目前深圳的人口密度、深圳人均GDP已经达到全国第一,这是非常惊人的速度。


  深圳的“十三五”规划,包括国务院对深圳的城市定位,是要把深圳建设成为具有辐射力带动力的全国经济中心城市、具有影响力竞争力的国际化城市以及绿色低碳的生态文明城市,但深圳下一步的发展面临巨大的土地资源的挑战。


深圳国房集团董事长 杨丽艳


  17:00


  首先我们可以看到深圳到2020年建设用地指标,从2016年开始,平均每年新增建设用地的配额仅6平方公里,接下来城市发展的土地怎么来?


  第二个问题是深圳的土地利用率是不高的,土地闲置比较严重,2015年全市处置闲置土地147宗,占总出让面积的45%。同时,深圳GDP总量今年已经达到接近2万亿,但地均GDP还不到香港的50%,深圳还存在大量原有的集体土地,它们大部分用于低端制造业厂房建设和廉价住房出租。


  第三个问题是深圳的违法建筑非常严重,截止2015年底,全市违法建筑共37.30万栋,4.28亿平米,违建中40%是住宅类,刚才王锋主任也介绍到,深圳常住人口中有大约56%的比例都是居住在违法建筑中,这是非常惊人的数据,可以说违法建筑已经成为阻碍深圳空间资源再次开发的毒瘤。第四个问题是原有集体土地,经过两次统征统转以后,虽然从法律上说,深圳已经没有集体土地,但从实体现状来看,存在很多历史遗留问题。深圳原农村集体经济组织390平方公里,只有差不多25%的比例是合法化的,这些土地是政府拿不走、社区用不了、市场很难对它进行进一步投资开发。


  大家一定记得1987年在深圳公开拍卖的第一宗国有土地,这可以说是中国土地使用制度的第一次改革,深圳作为改革开放的窗口,一个领先的城市,创新是深圳的基因,深圳在土地制度改革道路上不断前进。


  1992年深圳特区内进行了第一次统征,2004年又进行了特区外城市化转地,自这以后,从法律意义上说,深圳所有土地都转为国有用地。2004年深圳出台了《深圳市城中村旧村改造暂行规定》,2009年出台了《深圳城市更新办法》,2011年有关于非农建设用地交易的政策出台,2012年深圳土地管理制度改革总体方案获得了批准,2013年“1+6”文件出台,2015年“1+2”文件,包括土地整备、利益统筹试点项目管理办法出台,2016年深圳的改革计划和《深圳城市更新“十三五”规划》出台,2017年即将实施的,在后面的主题中,更新局的领导会进行宣讲和解读。


  深圳的城市发展经过了近40年,深圳的经济建设和城市发展可以说取得了巨大的成就,但土地资源已经成为城市下一步发展非常重要的瓶颈,深圳市政府也在不断地积极探索土地二次开发利用的新模式,来促进城市可持续进一步发展。


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  17:10


  2、土地整备。


  土地整备有别于城市更新,主要是由政府主导+政府实施的方式,立足于实现公共利益和城市整体利益的需要,包括很多种方式,包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、填海造地等,还有一种比较特殊的方式,即土地整备利益统筹,国房这些年为政府完成了400多个土地整备项目咨询顾问,很多项目都是关于轨道交通、市政工程等等,这就是土地整备项目突出的特点,这是目前正在实施过程中的位于光明新区中山大学深圳校区的项目,这是深圳引进高等学府落户的重要建设项目,项目一期范围150公顷,二期170公顷。这是校区占地目前现状,都是旧屋村,土地利用率非常低。中山大学深圳校区占地5000亩,为深圳提供非常好的高等学府,同时还会配建一所三甲医院、中山大学附属中学和小学,这样的项目通过政府土地整备落地在深圳,为城市的教育资源提升了一个新的台阶。


  接下来给大家介绍土地整备利益统筹,2010年深圳市在坪山新区第一批试点项目,一个是南布社区,一个是沙湖社区,这是全市试点的第一批项目,经过几年的试点摸索,2015年深圳正式发布关于土地整备利益统筹试点项目管理办法。


  整村统筹的方式主要是由政府向社区股份公司拨付土地整备资金,根据相应的土地整备政策、利益统筹政策,给以股份公司一定的社区留用地,社区可以以转让、合作开发或作价入股的方式进入市场交易,剩余土地交付政府,纳入政府土地储备。整村统筹的核心是政府和社区算大账,社区和居民算小账。政府跟社区算整备资金怎么拨付,包括留用土地、交付土地怎么算,社区跟村民进行经济利益关系的清理、地上附着物、青苗的补偿、住房的安置。利益统筹主要的模式是由政府引导,社区主导实施、企业参与。利益统筹的主要流程包括拟定整备范围、制定整备方案、合作开发招商、搬迁谈判、项目开发。


  给大家简单介绍深圳第一个真正意义上大规模整村统筹试点项目,我可以告诉大家,这是位于坪山区沙湖社区的项目,今天沙湖社区股份公司总经理钟总也到了现场,他是一位让我们非常敬佩、非常有魄力、有想法的股份公司总经理,我想向钟总表示祝贺,这个项目是深圳首个整村统筹试点项目,非常成功,受到各界的关注。除了钟总,还有坪山事务中心赖主任,他们都是最早的整村统筹政策制定者、试点项目主要参与人员,我们协助企业制定了一些统筹方案,包括可行性研究等。


  沙湖的范围非常大,涉及10个自然村,利益统筹的面积达到362.95公顷,其中建成区面积约143.49公顷,共有建筑物2248栋,总建筑面积106.44万平方米。沙湖的社区有一个非常特殊的现象,就是社区范围内,各自然村现状及未来可建设条件极不均衡,有些地块位置非常好,临近主干道、未来的地铁站,但大部分是不可开发的状态,沙湖项目做得非常好的一个创新点是把各个村的土地和建筑物统一作价入股到总工资,以总公司名义持有开发后物业,分公司不再直接持有物业,仅以股份形式享受分红,合理平衡各自然村利益。


  沙湖项目通过土地整备以后,362公顷中,移交给政府作为生态的用地达到223.87公顷,建设用地139.08公顷,其中公共基础设施用地达到39%,政府发展用地15%,社区留用地46%。从土地分配方案可以看到,这样一个整村统筹项目一方面为社区经济转型提供了很好的条件,同时也为片区人居环境的改善、为政府的产业发展和为片区基础设施建设实施给予非常好的保障。


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  17:15


  3、农村集体土地入市。


  其实这里应该打一个引号,从法律意义上来说,已经不叫“农村集体土地”了,实际上现在由原农村集体企业继续占有。2013年1月,深圳推出“1+6”文件,第一次确定原有农村集体经济组织可以突破原有的传统渠道,工业产业用地可以直接入市流通,针对合法和未征未转有不同的用地分配比例方式。2013年2月,深圳第一宗原农村集体土地挂牌出让,这个可以说是中国土地制度上的第二次革命,它突破了原来必须必须先征转再出让的流程。股份公司一方面和政府在土地收益款上进行利益分成,同时还获得20%建筑面积的物业。2015年12月,深圳第一宗原农村集体教育设施用地出让,这两宗都是非常典型的“农地”入市的案例。


  现在深圳市正在制定中的《深圳市未完善征(转)地补偿手续用地入市流转办法》,这个文件并没有正式公布,我今天在这里是做学术探讨,一切都要以政府公布的正式文件为准,我们今天只是探讨方向和趋势。在这个文件中,未来的方向是对于未征转用地的入市条件,首先它要符合城市建设和土地利用规划,符合政府的产业发展导向。村股份公司需自行负责理清相关经济利益关系,同时村股份公司要和规划国土行政主管部门重新签订征(转)地补偿协议。


  关于入市方式,应该说工商类经营性用地主要采取招拍挂方式,如果是文体、医疗等民生,有可能是招拍挂+协议的方式,利益分配方式采取分享土地出让收益、物业返还或两者结合的方式,分配比例据说是都不同程度进行了上调,进一步激发村股份公司“农地”入市的积极性。我再次说,今天只是学术探讨,并不是正式的文件。


  4、棚户区改造。


  棚户区改造是政府为主导、市场参与的模式,目前主要针对深圳市范围内使用年限比较久,可能存在消防等安全隐患,目前主要是针对二线插花地、斜坡类有地质灾害的区域实施的。


  (PPT演示)这是2016年住建局网站上公布的2016年第一批棚户区改造项目,这个项目如果大家有关注的话应该知道,罗湖二线“插花地”棚户区改造项目,非常轰轰烈烈,这个项目可以列为中国棚改第一难,是因为它有“3个前所未有”,一是范围非常广,占地面积达到55万平米,居住人口84000人,大家可以看右图,这些住宅真的是非常密,一旦有塌陷的话,估计会形成多米诺骨牌效应。 


  罗湖二线“插花地”棚改包括三个片区,玉龙片区、木棉岭片区、布心片区,占地55万平米,总建筑面积约119.5万平米,通过棚户区改造,木棉岭片区将来规划的总建筑面积是80-99万平米,其中住宅占很大比例。布心片区通过规划改造,将提供住宅用地40-50万平米,玉龙片区目前主要用于垃圾填埋场防护范围内,所以并不安排居住项目,同时还会建造大概15万平米公共配套用房。


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  17:25


  土地二次开发趋势及影响


  刚才我们提到了四种土地二次开发的主要模式,接下来我想跟大家分享一下二次开发对深圳未来的城市格局和房地产市场的发展究竟会有怎样的影响。  我想把它概括为几个主要的方面:


  一、土地二次开发会为深圳盘活巨大的沉睡中的存量土地,这张图是2011-2016年存量用地面积占总建筑面积的比重,2016年已经高达85%的比例,意味着深圳未来主要靠存量土地开发。


  二、它可以有效促进产业的转型升级,提高土地使用效率,刚才我给大家介绍的案例中,从传统的低端制造业变成新兴产业,政府重点扶持发展的产业。(PPT演示)这张图是2011-2016年工业类拆除重建的数量、比例是逐年上升,“十三五”期间深圳将会完成100个旧工业区复合式更新,为深圳提供新型产业用房超过100万平米,这对于整个城市的经济转型升级提供了巨大的产业升级空间。


  三、可以非常有效的增加房地产市场供应,平抑房价,稳定市场。左图是城市更新供应的商品房面积比例,预计“十三五”期间大概要达到76%的比例(450万平米),“十三五”期间通过城市更新还要配建的保障住房、人才住房和人才公寓的面积是662万平米,此外还有棚户区改造、“农地”入市、整村统筹,未来为深圳供应大量的商品房,尤其是保障性住房的比例会逐年增加。


  四、可以有效的重构土地产权,促进房地产市场健康发展。以前深圳很多违法用地,存在大量非法转让土地,存在很多产权纠纷、法律风险,通过二次开发可以让违法建筑减量,同时明晰产权,减少市场纠纷,促进房地产市场健康发展,激发房地产市场健康运作。


  五、优化城市格局,促进区域协调均衡发展。从这张图可以看到土地整备和城市更新重建的用地面积,比例非常大的是宝安区、龙岗区、坪山区,大量集中在原特区外。这张图是未来城市更新“十三五”规划不同区域的基础配套设施建设数量,龙岗区非常突出,它也是主要集中在原来特区外,相对来说原有的基础比较薄弱的地方,通过二次开发可以有效促进区域的均衡协调发展,如果大家买不起特区内的房,可以去这些新兴发展的区域看看,尤其是坪山区。


  六、推进新型城镇化建设,促进社区经济转型。这是2016年5月9日南岭生物医学研究院揭牌(PPT演示),通过二次开发,大部分社区股份公司可以告别原有的“房租经济”,转向“投资型”、“管理型”经济模式。


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  17:30


  最后,再卖两分钟广告,国房的专业服务,前面介绍了很多案例,国房包括同行业所有的专业机构,我们作为长期服务于城市更新、土地整备领域的估价机构,可以有效解决原有业主、股份公司、开发商、政府专业人才储备不足的问题。我们作为独立的第三方,可以有效解决各方利益博弈中的利益平衡问题,来有效地保障各方利益。


  国房为存量土地二次开发全程提供以下服务:前期咨询类,包括规划研究、产业研究、利益分配方案研究;价值评估类,涉及到补偿价值评估及复核;项目管理类,包括总体方案编制、意愿征集、征收谈判等;投资代理类,涉及到二次开发过程中的产业升级、融资服务、项目撮合等等,都可以给大家提供全程服务。


  国房有接近500人的专业团队,有资深估价师,还有博士+硕士研究团队的国房研究院,以及有多年开发运营管理经验的城市更新项目管理公司团队,都可以为大家提供全程服务。国房集团全体同仁愿意尽我们所能,为深圳存量土地二次开发贡献我们的力量,推进城市的发展和转型。


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  17:35


  主持人:谢谢杨董事长的精彩演讲。接下来有请深圳市城市更新局城市更新处肖熀峰先生为大家带来主题演讲,大家欢迎!


  肖熀峰:各位嘉宾,下午好!非常高兴也非常荣幸有这个机会跟大家交流一下深圳在城市更新方面的政策。首先感谢国房集团给我们提供这个机会,跟大家在政策方面做一些交流。论坛给我们的题目是《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策解读,2016年深圳在城市更新领域不断进行政策优化和调整,出台了一系列政策措施,我之前参与到政策起草和研究过程中,领导安排我来跟大家做这个交流。  前面杨总和王锋博士跟大家介绍了很多,深圳从一个小渔村发展为国家经济中心城市,从民间或网上的说法是跻身北上广深一线城市行列,一个突出的问题是深圳的城市发展空间严重不足,简单来说就是没有地了,或者说有地也不好用,这中间涉及到利益分配、使用权益梳理等诸多问题,没有地带来一个显著的问题就是各项公共配套设施缺乏,从深圳政府的财政和资金实力来说,钱还是有的,但是建学校、修医院、建道路,地从哪里来?这是深圳一直面临的非常迫切、非常严重的问题,深圳的城市更新其实也是在这种态势下被逼着发展出来的。


   刚才杨总的报告中也提到了,她的统计数据是从2012年开始,深圳从新增用地供应转向存量用地供应,目前存量用地供应远超新增用地供应。存量用地的开发建设一方面是通过深圳的城市更新来实施,另一方面是通过深圳的土地整备来实施,我今天主要跟大家交流一下深圳在城市更新方面政策的调整。


   2009年深圳出台《深圳市城市更新办法》,到2012年出台《深圳市城市更新实施细则》,几年的城市更新实施过程中,到去年底为止,全市列入城市更新的项目总量大概是48平方公里,从已经批准的更新单元规划数量来说,总共批准的建筑规模超过一亿平米。从已经实施的项目数量来看,已经实施的项目用地供应大概14平方公里,全市从用地面积角度计算,城市更新项目实施率大概是28%,这是历年的累计数据。


深圳市城市更新局城市更新处肖熀峰


  17:40


  从2016年的数据来看,去年列入城市更新计划的总量是5.5平方公里,已经批准的更新单元规划量是1500万平方米,实施的城市更新项目用地供应大约是2.4平方公里。


  2016年城市更新主要有三个机制的调整:


  一是去年10月份市政府288号令,关于全市城市更新强区放权机制的调整,主要是从行政审批和行政服务的角度来优化城市更新审批环节和链条,把全部城市更新业务下放到各个区执行,春节之后各个区已经开始的城市更新业务已经开始走上正轨,可能改革过程中,初期还有一些环节没有完全理顺,但我们相信随着强区放权改革的实施,下一步能够见到城市更新在行政审批链条或行政审批效率方面的提升。


  二是城市更新“十三五”规划,是对“十三五”期间全市城市更新发展的目标、方向以及城市更新实施策略的明确。


  三是城市更新《暂行措施》,从2012年、2014年到2016年出台,实际上已经连续做了三版政策措施,这是落实城市更新强区放权机制改革,为了实现“十三五”城市更新规划所做的政策性支撑,主要是面向操作,面向解决当前城市更新存在的实际问题的政策。该措施针对当前城市更新或深圳市城市发展所需要解决或者需要引导的几个方面进行了政策调整和优化。


  总结起来有三个方面:一是进一步加强政府在城市更新方面的规划引领作用,二是进一步保障城市更新项目在公共利益方面的作用,更进一步体现公共利益优先,三是进一步坚持或继续坚持城市更新市场运作机制。


  在政府规划引导或政府引导方面,大概可以看到三个方面:一个方面是政府对规划的引导,或者政府对规划总量目标的控制;第二点是政府对城市更新区域的统筹或片区统筹;第三点是在城市更新结构方面的引导。这三个方面的内容主要体现在深圳的“十三五”城市更新规划中,今天我结合“十三五”规划以及《暂行措施》的条文跟大家做一个介绍。


  在更新总体规模方面,“十三五”规划明确了全市城市更新规模大概是30平方公里,其中拆除重建类更新计划占40%,如果统计上已经列入城市更新的项目,大概50万的总量,去除其中30%的量,剩下还有35万,加上30万的规模,也就是说“十三五”期间,全市实施城市更新的总量规模大概是75万。


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  17:45


  关于分区规划或分区统筹方面,进一步强化更新的分区管控,“十三五”规划把全市城市更新分成三个类别的区域:一类是优先拆除重建区,主要着眼于城市各级中心区域或者城市重点发展区域;第二类是限制拆除区,主要位于生态控制线内或水源保护区,以及涉及到生态或历史需要保护的区域;第三类是关于拆除重建和综合整治并举的区域,除以上两部分区域以外,结合城市发展的需要统筹进行考虑。这是市级层面“十三五”更新规划所确定的三个区域,下一步各个区会根据市级“十三五”更新规划进一步明确各个区在“十三五”期间城市更新发展的重点策略,进一步明确各区优先拆除重建区,在城市更新计划申报和城市更新管理过程中,将会依据各个区的更新规划所明确的区域调整管控更新区域统筹。


  第二点关于区域的统筹是在《暂行措施》提到的对于生态和历史保护的部分,其中有两点:第一点是关于生态保护,根据国务院关于全国城市规划发展意见提出来的“双修”工作,下一步我们委会联合政府其他相关部门进一步明确具体实施程序和标准。另外一点是关于在城市更新中做好历史风貌区和历史建筑等历史保护工作,进一步明确了这一类区域原则上不列入拆除重建的范围内。第三个关于区域统筹或者区域引导重点更新单元的制度,重点更新单元实际上也是面对当前城市更新实施过程中对于政府需要或者想要发展的区域,但是由于权属或者由于市场利益的关系,市场发展动力不足,这部分区域政府希望通过重点更新区域的方式来达到全市区域发展的目的,“十三五”期间将会试点开展10个左右重点更新单元的实施。重点更新单元的实施在政策上可以进一步降低这部分区域合法用地的比例,可以降低到不低于30%,相对应的对于这部分不合法用地的历史处置用地比例也进行了调整。另外需要说明的是,这部分重点更新单元实际上在整个深圳城市更新的总量中还是占比较小的比例,不会因为政府引导开展了重点更新单元而改变、调整政府在城市更新方面市场运作的基本原则。


  城市更新结构调整,从“十三五”规划目标来看,还是主要开展以城中村和旧工业区改造为主,从总量比例控制上来说,各占大约一半左右,少量开展旧城区,旧住宅区、旧商业区还是作为城市更新辅助改造方面,主要还是开展城中村和旧工业区的改造。


  旧工业区改造中进一步明确了其中大概有一半的量可能会开展旧工业区的升级改造,希望通过城市更新进一步拓展深圳在产业空间方面的需求或者满足深圳的产业升级、产业发展空间的需求,《暂行措施》对于旧工业区升级改造提供了多种路径。


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  17:50


  在工业区升级改造方面,对于工改工或者工改M1、工改M0也进行了比例的明确,“十三五”期间工改M1的更新计划比例不低于40%,现在市场上对于工改工的改造类型也出现了不同的做法,政府出台工改M1的计划控制也就是希望通过工改工的升级改造,真正把产业空间用来满足深圳市先进制造业的空间需求,而避免所谓的工改工实际上异化成了其他建筑功能。


  产业空间的更新或者升级路径方面,在《暂行措施》中提供了一系列相当完善的产业空间升级路径。首先,从旧工业区的综合整治来说,从最简单的单纯增加连廊、楼梯等辅助性公用设施,现状旧工业区都可以开展这一类综合整治,符合条件的旧工业区也可以开展以综合整治为主,辅以功能改变,加建、扩建或局部拆建方式的城市更新。另外,对于满足或者大部分满足拆除重建条件的城市更新,在其具备分宗使用的情况下,也可以开展以拆除重建为主、综合整治为辅的更新方式。对于建筑年限比较长,超过15年的旧工业区,可以开展拆除重建城市更新,而且对于其中因为企业产业升级或者扩大产能的需要,可以进一步放宽建筑时间的要求,实际上在整个《暂行措施》中,对于旧工业区的升级改造提供了比较完善的政策措施。


  关于城市更新的结构引导,《暂行措施》中对于旧住宅区的更新改造提出了引导性政策措施,旧住宅区的改造其实一直是社会关注的热点,大家也非常关注旧住宅区能不能改、该怎么改,从现在实际已经实施的旧住宅区的更新改造来看,旧住宅区改造碰到的比较严重或者比较棘手的问题还是拆迁补偿的问题,全市已经列入更新计划的11个旧住宅区,目前只有1个旧住宅区能够实施到签订土地出让合同的步骤,这一个项目还是非常小、非常特殊化的项目,业主只有一两百户,大部分业主都是原国企人员。其余10个项目目前来看都没有办法实施下去,罗湖区居民的旧住宅区改造项目大家都非常了解。基于这种情况下,社会上有另外一种声音,政府能不能通过出台一些政策措施,来解决旧住宅区改造或补偿的问题,业主达到一定条件以后就可以由政府或者由开发商实施拆迁补偿行为。


  我们在2016年更新政策研究过程中也是把这一点作为研究的重点,大家可能从新闻媒体报道上也关注到了,在城市更新条例立法过程中,其实我们希望把这个作为更新条例所能解决的主要问题,但条例立法过程中面临理论和学术界不同的声音和看法,一种观点认为从物权保护的角度来说,只要小业主不同意,政府就不应该通过行政裁决或者司法审判、司法裁决的方式来剥夺业主的物权。相反,也有观点认为从社会公共利益的角度来说,当更新项目或拆迁补偿达到90%或者达到95%以后,政府应该站出来做这个事情,实际上理论界还是有不同的声音。


  在城市更新条例立法过程中,目前我们正在跟各个方面,包括行政方面、司法方面进一步探讨怎么推进拆迁补偿工作。另外也涉及到深圳市立法跟国家上位法是否存在冲突或矛盾的地方,这也需要跟国家或省相关立法部门进一步沟通。所以说从整体情况来看,旧住宅区的更新改造或者旧住宅区的拆迁补偿还不是当前短时间内可以解决的问题,正是基于这么一种情况,我们提出对于成片旧住宅区目前来说还是要引导通过棚户区改造的方式来实施,之前杨总也介绍过了。


论坛现场


  17:55


  罗湖区实施的“中国第一难”棚改,从目前实施的进展来看相当不错,据了解,拆迁进展已经达到90%以上,从政府的角度来说,在当前政策情形或政策形势下,对于成片旧住宅区,如果确实安全隐患、确实公共设施严重不足、确实需要改善居住条件,还是优先开展棚户区改造。对于零散的旧住宅区,也就是说旧住宅区的面积比较小,从规划角度来说项目的实施和其他类型旧区的实施捆绑在一起或严密相关,这种情形满足了一定的条件,也即更新意愿达到100%后,也可以列入拆除范围,通过跟其他旧区统筹改造的方式来实施改造。


  前面提到了加强政府引导方面所做的政策调整,接下来是政策措施关于保障公益优先和增加公共配套设施所做出的调整。


  第一个是关于增加公共配套设施,提出了两个层级的措施,一是在城市更新项目实施中要增加非独立占地公共设施配建设施,这事实上也是考虑到城市更新项目的实施一般都是处于基础设施比较薄弱的区域,对于社区用房、健康中心等公共设施的需求大于那些不需要更新的区域,从这个角度提出增配50%且不小于1000平米社区用房政策,这是一个层面。二是对于独立占地的公共设施,如医院、学校等,政策提出可以发挥更新规划的统筹作用,把更新范围外的政府用地统筹纳入更新范围,进一步扩大这部分独立占地公共设施的规模,来满足整个城市公共设施的需求。


  关于加强城市更新对住房保障方面,《暂行措施》第19条提出工业区改造成保障性用房或者保障性住房的政策措施,这也是在这次政策中新提出的改造方式,即工业区改造成保障房,实际上从政府的角度来说,前面各位专家也都介绍了,深圳对于住房的需求非常大,住房供应存在严重不足,我们这次也是探讨希望通过城市更新的方式,把一部分旧工业区通过规划调整的方式改建成保障性住房,我们希望通过这种方式一是增加保障性住房以及整个社会住宅的供应量,另一方面也能通过这种方式实现职住平衡,现状工业区往往都是位于工业片区周边范围内,希望通过这种方式来实现城市的职住平衡,也不能说完全达到这一目的,只能说是介绍职住不平衡的状况。


  关于加大住房保障方面,对于城市更新配建的保障性住房进一步提高了配建比例,主要分成旧工业区改造和一般的配建比例,分别进行了提高。深圳市实施城市更新的一个非常重要的目标或者导向,实际上也是希望通过实施城市更新来完善整个城市的公共设施,提高整个城市的公共空间或者公共设施供应量,改善整个城市的面貌。在政策出发或者政策调整过程中,我们希望通过城市更新来保障这部分对于中低收入阶层进一步提高保障力度。加大住房保障实际上可能会减少开发商或原实施主体在利益方面或可售建筑面积方面的利益,我们在后面的城市更新地价政策调整中也考虑到对于项目的利益减少,在地价方面进行了一定的补偿。


  关于加强住房保障方面提出了配建人才公寓的制度,在建有商务公寓的城市更新项目中配建一定比例的商务公寓,建成之后移交给政府作为人才公寓,由政府参照公共租赁住房的管理方式统一管理。


  公共设施同步建设和同步实施方面,这部分主要是要求各个区政府开展公共设施规划评估工作以及加大公共设施建设力度,这主要是指更新项目周边的配套设施,要保证配套设施跟更新项目实施同步。同时,鼓励各个区出台政策措施,引导社会资金参与到公共设施的建设中,从现在实际操作方式来看,龙岗及其他各个区也有一些探索,比如由更新项目实施主体代政府进行周边配套设施的建设,政府通过资金补偿或其他方式给予一定的资金支持和补助。


  刚才介绍的是在这次政策调整中,政府在保障公益优先方面所做的政策调整。


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  18:00


  第三点是坚持市场运作,简单来说就是在一系列政策调整过程中,你得保证项目实施具备合理的利益空间,社会主体才会参与到城市更新项目的实施过程中。一是从更新项目的范围拓展方面政策做了一些调整,另外也从更新的地价激励、更新项目实施规范、项目实施效率提升方面做了政策的要求。拓展更新范围方面,一是对历史用地或者城市更新合法用地的比例进一步明确,如果合法用地比例没有达到60%,在60%-50%这个区间范围内,可以对历史用地通过历史违建简易处理的方式,简易处理以后,这部分用地可以视为合法用地,参与到城市更新过程中来。另一方面是对于符合条件的项目,因为建成年限的原因,没办法实施更新改造,在符合规划统筹和公共利益需要的情况下,可以纳入到城市更新范围里来,这主要是《暂行措施》第5条提出的政策措施。


  拓展城市更新项目范围方面,对于部分建成的国有用地,如果不涉及闲置或者闲置已经处理完成,已建成的建筑物年限也满足规定要求的话,可以整宗地划入更新单元范围内,来实施城市更新。


  旧屋村政策调整上,把原特区外已经实施的旧屋村政策可以适用到原特区内,旧屋村认定程序和条件还是相类似的。


  城市更新另外一个比较大的政策调整是简化城市更新地价体系,从多次调研和反馈来看,之前城市更新地价测算的复杂度是大家关注和反馈比较多的方面,这次《暂行措施》也对这一块进行了调整。一是以公告基准地价作为地价测算基础,二是对分期缴交地价进行了进一步明确。地价调整政策我总结大概是这么几点:一是保持整个更新项目以项目为单位测算地价这个总规则不变,二是从总体上来说还是区分改造前各类用地的改造用地类别或改造类型,来适应不同的系数。取消的两点:一是取消更新项目地价测算和原有合法建筑面积的挂钩,相应也就取消了原有建筑面积的地价扣减,当然这个取消不是简单的在原有基础上取消,在新的地价系数测算过程中我们已经考虑到原有合法建筑面积和原有地价扣减取消所带来的地价水平变化,在系数调整过程中已经考虑到了这个变化,也就是说从地价调整导向上来说,地价水平保持跟调整之前更新项目地价水平基本相当或者略有下降。二是取消了城市更新原来《暂行措施》规定的评估地价的标准和程序,这也是为了进一步简化地价测算的时间,提高测算效率。


论坛现场


  18:05

  

  在地价政策调整中,加大地价政策激励总结起来主要有三点:一是加大对于保障性住房配建的地价激励,前面也提到了,这次的政策调整进一步提高了保障性住房的配建比例,相应的在地价政策空间或者地价调整过程中也考虑到项目实施主体,因为保障性住房比例的调整所带来成本的提高以及市场利润的减少,通过地价激励的方式给予补偿。二是进一步加大对工业区升级改造项目地价的激励,与之前的工改共项目地价标准相比,新的地价标准普遍进行了降低。三是进一步加大对于原农村集体组织的地价激励,实际上也是进一步平衡原农村集体组织用地的地价标准,进一步降低个别类型用地的地价标准。三是坚持市场运作方面,进一步提高更新的审批效率,结合城市更新的强区放权改革工作,下一步规划国土委城市更新局也会联合各个区建立全流程网上申报和管理系统,把全市更新申报流程或者申报程序纳入系统监管过程中统一制定标准,统一明确审批时限。同时,对于更新项目涉及多个利益主体之间的利益协调和沟通,也进一步要求各区政府搭建沟通平台,加强协调力度。


  前面大致介绍了这次深圳的城市更新暂行措施或者城市更新“十三五”规划中,对更新政策调整的主要几点,总结下来,不管政策如何调整,一个基本的原则没有改变,也就是深圳市城市更新一直坚持的“政府引导、市场运作”基本原则,政府引导就是进一步加强或者保证政府主导实施下的城市更新跟深圳城市发展的需要或者城市发展导向进一步衔接、协调、匹配。市场运作进一步保持,实际上也就是在政策调整过程中,给项目实施预留出合理的利润空间,保证市场主体对于城市更新项目实施的积极性,保证深圳的城市更新工作持续不断推进下去,我们也希望大家进一步参与到深圳的城市更新工作中来,如果对政策有不同意见或新的想法,也希望大家跟我们进一步交流。


  我今天的介绍就到这里。谢谢大家!


  18:10


  主持人:感谢肖科的精彩解读,接下来进入嘉宾沙龙环节,给大家介绍一下互动的嘉宾,除了刚刚致辞的嘉宾和演讲的嘉宾之外,我们还邀请了国房集团总估价师李华勇先生;国房集团投资顾问部总监黄逸昆博士;深圳房地产信息网的周学军先生。


  前期我们收集了一些大家比较关心的热点话题,我想先问一下胡会长,您觉得房地产税十八大内能否出台?房地产税对房地产市场会不会有什么影响?


  胡志刚:这个问题去年我在这儿讲了很长时间,要是给出房地产税具体时间表,说老实话谁也给不了,现在人大闭门立法讨论,进入了程序,关键问题是房地产税涉及面太广,刚才我也讲了,中国老百姓基本上被房地产市场撕裂成两派,一类是通过市场投资获取了巨大利益,有多套房,有的变现了,另一类是因为房价高买不起房,就像公共汽车一样,已经上车的和没上车的,上车的人说“快上车”,没上车的人说“等一等”,这两种观点是很难统一的。


  但我觉得有一点是可以肯定的,即统一认识的过程肯定很复杂,因为大家有不同诉求,你想勉强一部分人的观点是很难的,而且最关键的问题是房地产税如果搞得不好或者方案设计有问题,就像上海重庆,搞到最后,连征管人员的成本都付不了,这个税收就没用了。当然地方尤其地方政府迫切希望房地产税出台,因为现在税收主体也在替换,房地产不可能完全按增量来,存量也要开刀,但这个认识很难统一,比如说你制定了一个很高的标准,很快触及到拥有多套房的人,现在在市场中占比不小,这部分人如果全部抛盘,市场马上就出现问题。再比如说下午讲到的租赁问题,房地产税跟租赁到底是什么关系?我们又要开辟租赁市场,有这么庞大的堰塞湖,这么多房子怎么导流到租赁行业?这要研究研究房地产税和租赁税是什么关系,我此前也讲过这个问题,不是这么简单。还有,起步不能太高,起点高了,你把70%、80%的人都囊括进去,又要出问题,起点得低,要慢慢来。


  这是一个复杂的系统工程,究竟十九大之前能不能完成,我个人不敢妄议,还要看人大讨论,总之一句话,时间进程有相当的成本。

沙龙现场


  18:15 


  主持人:我想问周总一个问题,现在深圳的房产到底是该买还是该卖?


  周学军:这个问题就是刚才胡老师讲到的“上车的”和“没上车的”,上车的确实希望房价再涨一点,没上车的很多朋友说房价是不是暴跌一下让我上车?


  今天我很仔细聆听了王锋博士的分析,我觉得分析的很有道理,目前的市场确实就是这个趋势,今年房价上涨的可能性很小,下跌5%是目前业内的基本共识。为什么会选5%这个参数呢?大家今天也看了王博士的数据,2006-2016年,深圳的房价只有两年出现了较为明显的下跌,一个是2008年,一个是2011年,根据深圳房地产信息网统计的数据,2008年下跌了5.3%,2011年下跌了6%,跟博士的数据有一点点出入,但这两年确实是下降的。持续的周期,2008年持续了8个月,以至于后来有专家号召“买房就是爱国”,我想胡老师应该听过这句话。


  胡志刚:我记得好像是《人民日报》讲过。


  周学军:那个是上下一心为了救市,那一轮调整是8个月时间。另外是2011年深圳的调控只持续了三个月,过去十年的经历告诉我们,深圳的房价真的很难跌下去,站在公众人物的角度,我们希望深圳的房价理性回归,哪怕回归10%也好,以目前5.4万多的均价,即使回归10%也只是掉了个尾巴而已,还是5万多,5万多的价格还是很高,但这可能只是我们一厢情愿的理想。


  今年我建议大家多关注一下深圳的东部,就深圳的平均水平来看,东部价格相对比较有吸引力,均价在3.5-3.8万,而且东部的发展战略是比较有吸引力的,与其在福田、罗湖、南山这些地方和富豪们争高低,不如选择价格相对比较温和的地方去买一套自己的房子。


沙龙现场(深圳市房地产信息网新房媒体总经理 周学军)


  18:20


  主持人:另外一个问题想请问一下国房集团投资顾问部黄逸昆博士,黄博士在我们公司负责银行不良资产,今天在座也有很多金融机构的朋友,银行不良资产方面有哪些投资机会以及需要注意什么?


  黄逸昆:刚刚提到的房价问题,胡会长说房子是金融产品,从用的角度来讲,已经有点偏离了,金融产品的特点是涨看买方,跌看卖方。王锋博士说销售量下跌60%,预计房价只跌5%,也就是卖方有没有人大手去卖,我们看到买的时候是开发商连续叫价,通过一期、二期、三期把房价推上去,但现在有没有人大手笔去卖?房价没有下跌的动力。


  回答不良资产的问题,今年已经有很多银行不良资产这一块增加了比例,今天早上我收到一个消息,有一个新的case,有七个房产急着出售,这里面确实有一定的投资机会,最重要的投资取决于两点,一是信息,一是专业知识。国房目前已经有一个博士团队专门做投资分析,进行信息收集,通过我们的贷后评估,能第一时间掌握到不良资产的信息,进行投资分析和操作上的分析,例如法律上是怎么操作的,资金是怎么样走的,资金的要求,以及大家关心的房贷问题,不良资产在买卖时怎样贷款,这些小的细节都是我们这个团队能解决的,如果说投资机会的话,可以多关注国房。


  主持人:前面问了三个关于房地产市场的问题,接下来想问三个关于城市更新的问题,想请教一下城市更新局的肖先生,《暂行措施》第四条提到“更新项目的合法用地比例如果在50%-60%之间,政策上可按简易程序处理”。请问怎么样申请简易程序?除了简易程序之外,有无其他途径?


  肖熀峰:我们在更新暂行措施政策制定过程中,关于历史违建的简易处理,查违主管部门也在同步制定关于如何疏导历史违建的政策,其中对更新过程中怎么进行历史违建的简易处理,在他们的政策中有比较明确的程序和规定。据我们了解,那个政策审批在进度上稍稍滞后于我们的政策,目前尚未实际出台,接下来我们会进一步跟查违主管部门沟通,推动他们尽快明确历史处理程序和标准。


  关于你说的其他途径,我没有太理解其他途径是什么,从政策本意来说,是希望通过城市更新来助力于历史违建的疏导和处理,从程序上还是通过简易处理的方式。


沙龙现场(国房集团投资顾问部 黄逸昆)


  18:25


  主持人:有一个实际的案例想问杨总,某企业90年代跟村里签了用地协议,现在土地上有部分建筑物,但是未完善用地手续,请问这种土地二次开发利用有什么途径?


  杨丽艳:这是一个很具体的案例,如果给出合理的可操作路径,可能还要对案例的项目基础资料和背景做详细整理,估价师要建立在很客观的基础上研究案例。但从大的方向上来说,深圳通过统征、转地以后,严格意义上要么就是国有用地,要么就是没有完善征转手续的用地,这个案例中可能是原村集体进行土地非法转让,是没有完善征转手续,也没有理清经济关系的土地,他要进行二次开发可能有相应的途径,比如这宗地可以纳入到城市更新整体范围内,但首先必须符合城市更新相应的管理规定,才能纳入到这个范畴。可能原集体土地未来有一些途径,政府正在研究“农地”入市政策,未来可能有新的政策出台,但要以村股份公司作为主体,必须要跟原村股份公司理清经济关系,相应地上附着物、建筑物,股份公司要自行进行补偿和清理,最后才有可能进入到合法入市的途径,再通过合法入市途径,看它未来规划是经营性的还是可以纳入到民生保障设施的,再去选择招拍挂或者招拍挂+协议的方式。这是一个比较复杂的案例,我们要根据具体资料进行分析。


  主持人:还有一个案例想请教国房集团总估价师李华勇,其实也是城市更新比较典型的案例之一,特区外有一宗村里面的建设用地,现状是空地,但没有非农指标,像这样的土地能不能利用起来?


  李华勇:如果是空地的话,从二次开发几种模式的适用性来说,更新肯定沾不上边了,但从土地整备、整村统筹的角度,还是可以寻找路径的。土地整备整村统筹专门针对没有权属、没有非农指标,未征未转用地,如果能跟有权属的一起打包做整村统筹项目,几块地统起来实施也是可以的。


  另外就是刚才杨总提到的,未征未转土地交易政策,现在也在内部征求意见,这个政策今年出台的可能性还是存在的,要么等这个政策落地之后,就可以顺理成章上市了。



沙龙现场


  18:25


  主持人:我会前收集的问题已经问完了,不知道现场观众朋友有没有问题想问台上嘉宾的?


  提问:我有一个问题想问一下肖科长,38号文明确鼓励工改保,这可能是未来发展的重点,但政策没有明确规定工改保补地价的方式或整体流程,可以简单介绍一下吗?


  肖熀峰:刚才在介绍中也提到了,工改保是这次政策调整新提出的措施或方式,从政府的角度来说,一是从政策范围,现在条件限制的比较死,这个政策究竟在市场上的可接受度,包括政策实施效果,我们没有完全的把握,你刚才提到的一个是关于这一类项目的地价和程序的问题,它是作为更新项目适用更新项目的地价,看改造前项目不同的用地类别或改造类型去适用,从实施程序来说,总体上也是按照更新项目实施程序,唯一不同的就是在更新项目申报之前有一个规划调整的程序,原来的规划功能是工业,符合条件的话可以调整规划用途为居住,在更新计划申报之前先完成规划调整的程序,这个程序主要是参照保障性住房规划调整程序来办理。


  提问:请问杨董事长,刚才讲到二次开发,其中有一个很重要的模式,即土地整备,土地整备有几种表现形式:土地置换、价值补偿、物业补偿,最后可能还有价值分享,我想请教一下杨董事长,关于价值分享,怎么样找到相应的政策依据?


  杨丽艳:您问到的是土地整备,实际上土地整备的模式主要是由政府主导,政府实施,有两种情况,一种是针对公共利益,为了公共利益的需要,比如说为了修建轨道交通、学校,整备一些公共基础设施用地,这种用地通常是由政府征收,对原有业主,比如你是居住的,首先会优先保障原地置换,其他类型可能是货币补偿的形式,为了公共基础设施就不涉及到利益分享问题。 


  第二种是我们在试点的整村统筹和片区统筹,比如整村统筹,针对村股份公司的利益分享主要体现在留用土地,给原股份公司一定的留用地、经营性用地,股份公司可以拿这块土地进行对外合作、入市。


  您说的利益分享,可能是原有“农地”入市这一块,政府在2013年“1+6”文件、2015年“1+2”文件分别针对产业用地,作为政府引导的产业用地,如果你公开招拍挂,政府可以让原有集体企业选择两种模式,工业用地可以选土地出让收益分享50%,政府跟你对半开,如果你选择持有一部分物业,那么就享受土地出让收益30%,再加20%持有物业。深圳正在制定新的政策,即未征未转用地入市,政府也是为了更好的唤醒沉睡中的存量土地,给到土地收益的分成我们预计会有更进一步分成比例的提升。


  主持人:由于时间关系,本次论坛就到这里,大家如果还有什么问题,可以跟会务组的同事联系,也可以直接跟国房的工作人员联系。谢谢大家!



—论坛背景—

【图文直播】


国房评估官网 www.gofiner.com


深圳房地产信息网 www.szhome.com


家在深圳 bbs.szhome.com 


咚咚找房 app


【特邀媒体】


深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、深圳广电集团《深圳地产》栏目、深圳新闻网 


【论坛议程及嘉宾】 


1.嘉宾致辞

 

中国房地产业协会副会长、新华通讯社特邀经济分析师 胡志刚

 

2.嘉宾致辞

 

深圳市不动产估价协会会长 费金标

 

3.《深圳及全国房地产市场分析》


中国房地产业协会常务理事、国务院特殊津贴专家、深圳市房地产研究中心主任王锋

 

4.《深圳土地二次开发模式及其影响》


国房集团董事长、中国房地产业协会人居环境委员会理事、深圳市不动产估价协会候任会长 杨丽艳

 

5.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》


政策解读深圳市城市更新局用地处 肖熀峰

 

6. 互动沙龙对话嘉宾(含以上五位):

 

深圳房地产信息网新房媒体总经理 周学军;国房评估总估价师、美国估价师学会会员(MAI)、深圳市不动产估价协会技术委员会副主任 李华勇;国房评估公司投资顾问部总监、香港大学博士 黄逸昆

 

【参会嘉宾】

 

深圳市城市更新局、更新协会、估价协会、研究机构、深圳各大银行、房地产开发公司、投资公司的专家及领导

 

【主办方简介】

 

国房集团自1994年开始从事房地产估价业务,隶属原深圳市规划国土局下属的深圳市土地房产交易中心,2004年8月脱钩改制为深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司,是全国最早从事房地产、资产评估和咨询的专业服务机构之一。现已发展成为旗下拥有国房土地房地产评估、国房资产评估、国房置业投资、国房城市更新项目管理等多家子公司以及近三十家分公司,主营价值评估、城市更新及棚户区改造项目管理全程顾问、人居环境研究、房地产数据开发与应用、不动产登记代理的全产业链集团。自2007年以来,国房集团每年举办“房地产发展趋势研讨会”,成为金融、投资机构及房地产开发商深入了解深圳及全国房地产市场的重要窗口。


》》》【现场直播】2月24日14:30《第十一届国房论坛2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会》



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