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绿地陈志华:聚焦空港养生文旅科 积蓄增长新动能

孙磊 发布时间:2017.02.24 10:53:16
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  “ 中国的城镇化说到底是人的城镇化。人口迁移带来就业,从而催生置业、生活等各种需求,城镇化建设才能顺利进行……拿地造房是我们的看家本领,与产业相结合更能走出一条新路。”


 

  近日,绿地集团副总裁、广东房地产事业部总经理陈志华在接受南方日报专访时表示,2017年绿地广东将聚焦空港交通、健康养生、文化旅游、科技创新四大领域,在产业地产运营方面发力,“做政府所想,为市场所需”,他透露,“今年绿地广东将有一系列举措”。

 

  绿地集团广东事业部自2011年成立。据了解,绿地在广东已累计投资开发20多个项目,投资总额近千亿。以广州国际空港中心、广州绿地中央广场、广州绿地城等为代表,一大批标杆项目体现了绿地深耕华南的优势和决心。

 

  今年恰逢绿地集团成立25周年。绿地集团董事长、总裁张玉良曾在接受媒体采访时透露,绿地2017年战略上主动谋变,绿地各项主要经济指标在2017年将力争实现10%-15%的目标增长。响应集团战略部署,绿地广东也加快了多元化转型的步伐。“产城一体化和发展楼宇经济的运作是绿地的强项”,陈志华表示,今年,绿地广东要着力突破商办去化瓶颈,以产业地产为抓手带动转型,“今年绿地广东300亿元的销售目标虽然是有一场硬仗要打,但是问题不大”。


  住宅市场 “微创新”推动产品升级迭代


 

  1月12日,绿地控股发布2016年业绩快报。其快报显示,2016年,绿地控股实现营业收入2594亿元,利润总额142亿元,年末总资产6926亿元,分别实现25%、34%和15%的同比增长。其中房地产主业合同销售金额2550亿元,同比增长11%。在传统的房地产主业,绿地在2016年聚焦的两个关键词“轻资产”、“产品+服务”将持续放大。在“销售”和“土储”两端,绿地将进一步聚焦核心重点城市。张玉良表示,“将资源集中于一二线及省会城市,目前及下阶段仍将是绿地的布局方向。”

 

  去年,房地产市场最大的特点就是区域分化加剧,热点城市房地产市场重回“过热”区域,看涨预期强烈,房价涨幅不断攀升,同时,三四线城市去库存压力不减,化解价格泡沫风险和去化过剩库存成为分类调控重点。

 

  “广东市场的住宅地产竞争激烈,全国房企云集,本地企业也实力强劲,不过竞争再怎么激烈,绿地以住宅地产起家,老本行一定是要做的”,陈志华分析,虽然住宅市场的发展还要看接下来长效机制的影响,不过应当看到的是,广东经济健康发展,人口在不断流入,越来越多的人在此安居乐业,从而带来旺盛的住宅市场需求,这对房企来说是重要的判断点。


 

  近年来,房企有回归一二线城市的趋势。陈志华坦言,一线城市的高房价确实会带来高风险。去年底的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,对此,陈志华表示,“我认为很有道理,其中的关键就是要让房子尤其是目前的投资房释放出居住功能”,他说,将投资房卖给有居住需求的人是一个途径,用于出租也是解决居住问题的一个办法。

 

  “我们造的房子最终要有使用人,自然人和公司企业都算在内。”陈志华说。

 

  针对广东住宅市场的变化,绿地广东也提出对住宅产品的供应结构进行革新,比如,“全面二孩”政策实施以来,“三口之家”向“四口之家”转变的越来越多,刚需和改善需求的住宅户型以及面积就要随之调整。“总之,绿地广东在2017年的住宅市场肯定要占有一定的份额”。同时,在产品创新上,绿地广东计划积极推进“理想家”“爱丽乐居”“百年宅”等集团战略品牌在项目落地,并加强设计“微创新、抠细节”,如养老公寓研究、儿童需求研究等,并推动“微创新”的升级迭代。


  产业地产 特色小镇建设瞄准四大方向


 

  目前,全国各地产业结构调整正在向第三产业转型,类似物流业、高科技产业、创意产业等正取代工业型产业园区,全国都掀起了一股“特色小镇”的建设热潮。与此同时,龙头房企均在特色小镇建设上加紧布局,纷纷拿地落子。

 

  以绿地新进领域特色小镇为例。据张玉良透露,“特色小镇是国家鼓励的领域,绿地要用既有资源做,比如与交大和复旦合作培育新产业,先在‘长三角’,一线城市周边30-50公里的地方,造特色产业,把城市和生活功能建起来,这样来做特色小镇。”张玉良指出,选址是这一工程的重点,绿地会选择有溢出效应的城市,在交通方便、成本低、环境好的地段开展,方式上则是一级开发跟大基建联动,由第三方基建来做,这样自身资本金小也可以运用PPP方面的支持。

 

  具体到绿地广东,陈志华也透露了这方面的大致方向:“全面深入的推进产业地产发展,强化招商团队、创新招商模式,提高运营水平,制定以空港产业、健康养生、文化旅游、科技创新为主的四大产业招商战略。”


 

  空港和高铁为代表的交通枢纽产业,被认为是绿地广东特色小镇建设的主要方向之一。15年前,陈志华亲自领衔的上海虹桥临空经济园区的开发建设就是一个成功范本,而这一累积的优势经验也被成功复制到了广州国际空港中心(IAC)。广州国际空港中心位于空港经济圈核心,总建筑面积90万平方米,片区未来打造为航空经济总部商务集群,重点建设航空港总部区、航空港金融区、临空电子商务区等。项目位于片区桥头堡位置,规模最大,规格最高,是该片区内首发的大型商办综合体。陈志华表示,“我们将更加注重楼宇与产业使用相结合,从而做到开发建设周期更短”。

 

  健康养生与养老产业也是规划中绿地广东特色小镇的主要方向。绿地广东计划积极引入健康养老资源,打造健康养老产业,努力实现智慧健康特色小镇的落地。“珠三角的人口基数、气候和良好的生活配套资源,都为高端健康养生和养老产业提供了基础,”陈志华透露,以佛山禅西新城中心绿地未来城项目为代表,绿地广东已将其作为发展养老产业的重要试点。该项目结合立体路网、完善配套等优势,集住宅、公寓、商业、办公为一体,属于综合体项目。“我并不认同养老地产的概念,做养老产业应该先关注养老服务,”陈志华说,“大家都在试,大方向应该是一致的,但只有对中国国情和文化了解最深的才能成功,最终还要由市场来检验”。


 

  文化旅游产业方面,绿地将与具备丰富旅游管理经验的企业合作,打造文化旅游特色小镇大盘。陈志华说,“我注意到,近年来,到广东旅游的人越来越多,广东的历史人文底蕴丰富,与自然山水相结合,文旅项目具有商机”,他列举了肇庆、江门、佛山、惠州、清远等多个地区,“都非常有感觉”。

 

  科创文化产业方面,也是绿地广东特色小镇建设的重点之一。绿地的开发模式将是与高科技研发类机关单位联手打造科技产业孵化器、科技产业园区等。

 

  尽管未透露“圈定”的小镇地点,陈志华对特色小镇成竹在胸地表示,“今年绿地广东就会有一系列举措”。

 

  商办去化 发挥产业运营优势寻求新突破


 

  在绿地深度调整战略的背后,张玉良考虑的是“供给侧改革”的导向,其直言,绿地的打法是抓住结构性的市场机遇,将资源配置到有需求、有增长潜力的重点地区和产品领域。

 

  记者注意到,绿地在房地产主业进行了产业结构与区域结构“双调整”。数据显示,2016年绿地在一线城市和其他城市的销售比例约7:3,一、二线重点城市与其他城市的新增土储比例也基本为86%:14%,而2016年绿地住宅和商业办公的物业与土地的比例也基本为7:3,结构统一性很高且较为均衡,这轮为期一年有余的调整有一定成效。

 

  绿地房地产板块尚有较大量商办存量土地及已开发待售项目,对绿地未来房地产业务的发展,既是潜力也是压力。在一二线城市商办市场去化问题上,“在重点核心城市,基于城市功能完善和产业发展需求,商办市场空间依然巨大。绿地将通过资源集成和平台搭建,继续以‘转型城市运营服务商’为目标,进一步确立商办运营领域优势。”张玉良认为,提升商办运营“软实力”意在长远,一是推动自持物业增值、带动租售,依靠内生型价值增值来实现增长和盈利;二是通过优质运营促成资产证券化。


 

  据了解,绿地已经调整了商业地产的投资比重,并且将很多传统的商业地产项目改造成为中小企业服务的众创空间,定制化提供产品,规避可能出现空置积压风险。

 

  纵观广东市场,能将物业销售上升到政企、运营、产业的高度并不多见,特别面对商办市场,传统的散售难以持续良性销售,不同的项目有各自的办公特点。绿地的强项在于产城一体化和发展楼宇经济的运作,上一年的标杆项目,如广州国际空港中心在产业运营开发商有突出表现,广州绿地中央广场培育中小企业的楼宇经济成为广州商办成交签约量首位,广州绿地城中国动漫集团华南基地顺利挂牌等等,都体现了绿地的优势。

 

  对此,陈志华明确表示,下一步绿地广东在商办去化方面要坚持与产业相结合的做法,发挥绿地产业招商能力强大的特色,“做产业地产运营,首要的不是造房子,而是了解企业的需求,然后去满足他们的需求”。


  记者观察

 

  从地产多元化迈向新产业体系培育

 

    房企跨界一直是近年来的热门话题,在金融、消费、物流、文化等多个领域,均可见到各个房企“大鳄”的身影。从最初的“玩票”性质,到地产多元化发展,经历了一个精彩纷呈的过程。然而,地产大咖们的雄心并不尽于此。跨界整合资源,从战略角度布局调整产业结构,绿地集团正在朝这个方向迈进。

 

  2015年8月,绿地集团在A股整体上市,此后,张玉良和其带领的绿地更为低调。谈及这一年多的蛰伏,“适应新常态,从追求规模转向追求创新和质量效益,注重需求分析,转型布局‘大基建’‘大金融’‘大消费’, 通过业态创新、商业模式创新、产品创新,绿地全年业绩及未来业绩有望获得更持续快速增长。”张玉良曾在接受媒体采访时对记者表示。将“大基建”“大金融”“大消费”作为房地产主业之外绿地多元化转型方向,在张玉良看来,是宏观经济形势使然,是房地产行业发展趋势使然,也是企业自身优势使然。

 

  布局“大基建”,张玉良对于中国的经济社会发展以及由此带来的机遇有着自己的判断。他认为,在经济运行呈现L型走势,总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变的形势下,加快城市基础设施建设将是“稳增长”“惠民生”的重要措施,因此,基建领域整体政策环境向好,并且我国很多城市的基础设施建设还处于快速增长期,有巨大的市场空间。“绿地的基建项目,三分之一是自有资金,三分之二配资,只要确保项目的回报底线,盈利模式就是可持续且安全的。特别是‘大基建’能够带动综合开发,上下产业链的协同发展,带来更多的综合效益。”


 

  布局“大消费”同样基于他对经济形势的判断。伴随消费需求升级、消费能力提升,国内的产品种类和质量短期内很难满足需求,进口产品直销产业应运而生。正是看到这个巨大的市场空间,绿地选择了做跨境“电商+实体”的采购平台。张玉良透露 ,目前绿地在全国已经开了近三十家“跨境购”实体店,预计三年内会超过100家,成为国内最大的进口商品直销企业。

 

  绿地在三四年前已经开始涉足金融领域,张玉良说,发展“大金融”是产业协同发展的需要,是打造产业竞争力的“标配”,正在争取的保险、银行等核心金融牌照将为绿地打造产业协同航母带来更大的发展动力。

 

  三大方向整合,发挥协同优势,对绿地房地产主业的提振影响也正在逐步显现。产城一体化的产业地产如今已成为绿地的“王牌”之一。张玉良认为,供给侧改革能够给企业带来更多机遇,开发企业利用资金优势和向好的政策环境,培育构建新产业体系,形成有效供给,才能培育增长动能,为下一次跳跃积蓄力量。



  (来源:开发商供稿)

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