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买房须知:你不理房房不理你 买房学点投资思维真的很重要!

拥抱&奇点 2017.3.19 21:44
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先来说说就发生我们身边的买房案例:


在进入主题之前,先来说说就发生在我身边的买房案例,这里为了保护对方的隐私,我用A和B君来代替他们,其实他们也是发生在你我身边很常见活生生的案例。


A君,Android开发程序员,2010年毕业在深圳打拼了4年,2015年时手头上有32万左右,A君认为房子只是来住的,平时很少对买房子里的学问有所思考和学习,觉得手头上这么点钱买不起深圳的房,又看了惠州龙光城的房子挺便宜,深惠1号线直达深圳地铁,小区生活配套方便,于是在2015年9月均价6519元,首付22.4万买入了龙光城115平方4室2厅1卫的房子。


B君是A君的大学同班同学,也是一个程序员,跟A君不一样,他认为房子除了用来住的外还有投资属性,买一个房子关系到生活品质和财富增值的事情,不可儿戏,平时主动学习思考怎么买好房子,他认为房子的价格短期跟国家政策和投资客有关系,但长期来说还是由高层次人才(拥有强大的购买力)汇聚在附近高端产业决定的,他们是未来房价上涨最主要的因素,而深圳拥有很多高端产业,能源源不断的吸引高端人才进入。


所以B君,在2015年3月份时,虽然手头上只有28万左右,在跟家人亲人同事想办法借了17万,凑够首付45万的情况下,买入了均价2.1万的龙岗区英郡年华71平方2房1厅1卫的房子。


对比下A君和B君买房到现在2017年3月份的收获结果

(数据来源:安居-www.anjuke.com)

QQ截图20170319174915.png



通过上图的对比,大家发现了没有,同样是买房,会买和不会买结果是天壤之别的,特别是未来房地产遍地黄金已过去的时代,买房学点投资思维就更重要了!


学点投资思维的迫切性


基于以下三点,个人强烈认为学点投资思维来买房,具有非常迫切的重要性:


1、货币贬值厉害,现在的100万,十年后只值27.21万


今年政府工作报告中说,今年发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6.5%左右,今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。看清楚了,M2在2017年预期增长12%。其实M2的增长在过去的25年间,年均增长是13%。

 

整个社会的资金用什么数据来衡量,广义货币M2(Broad money),它是现实流通的现金加上各类存款的总和。这个广义货币总量,我又管它叫印钞机,1992年M2有据可查的数据是4万亿,而今年已经将近160万亿,25年增长了40倍,平均年化增长13%。如果你1992年的工资是1000元的话,现在你的工资需要是40000元,才能保持跟当时一样的购买力。

 

言外之意,只有我们的收入水平每年超过13%,我们才能算真正有钱人,否则,你的财富再多,终将被印钞机彻底洗劫。即使你现在是有房有存款的富裕阶层,也终将沦为穷屌丝,这就是当今中产阶层集体忧虑的根本原因。

 

一旦明白这个道理,把钱存银行的人都哭了!

 

基于2012年年底以来的数据预测: 根据中国人民银行公布的数据,计算出来2012年底以来中国的广义货币供应量的年增长率约为13.9%,我们不妨来预测一下,现在的100万元,10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。结果是惊人的27.21万和7.41万。


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 2、投资渠道有限,高风险的不安全,低风险的收益低


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一方面当前相对较高收益的P2P平台频频跑路,让我们辛辛苦苦赚来的钱,一个不慎就可以打水漂了,另一方面安全有大公司背景支持的P2P理财收益又低得要死,让我们进入了一种非常尴尬局面。


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30年前,用“万元户”形容有钱人,20年前,有100万就是富豪,如今,没有1000万,算不得有钱人。未来10年,没有5000万也只能算穷人!

 

 

3、房地产遍地黄金的时代已过去,现在买房投资决对是个技术活


中国的房地产发展到今天已经20多年了,过去的20多年可以算是房地产遍地黄金的20多年,大家如果还在期望一直这样黄金下去那就是做白日梦了,目前阶段,有房产投资价值的中国城市也就10个左右,北上深杭最优,但就算在北上深杭,如果买房时机不对,房子地段不好,也会套好多年,现在房产投资决对是个技术活,大家需要多多学习,多了解,谋而后定。 


买个名牌项链,买块名牌奢侈品,哪怕买个豪车,都不会使人陷入绝境,但错误的投资会使人走向绝境,切记!切记!切记!!!

 


学点投资思维的必要性


经过了20多年的发展,中国房地产已经过了遍地黄金的阶段,目前一线和非一线城市两极分化,未来具有投资价值的城市不超过10,即使在好的一线买房,如果买房时机不对,房子地段不好,也会套好多年,使人陷入绝境的。所以学点投资思维,我认为有一下几个好处,也算是必要性吧。

 

1、懂得评估什么样的房子是好房子


房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和,便宜的房子一定就是周边配套设施越少的房子,我们管这种房子叫做“要啥没啥”。而贵的房子就是那些周边配套设施齐全的房子,通常叫做“要啥有啥”。而房子周边的配套设施不断增加的房子我们称为成长性房产,而周边配套设施已经该有的全有了不可能再增加的房产我们称为成熟性房产。


所以,投资房产就是是要投资具有成长性的房产,而房产从“要啥没啥”成长为“要啥有啥”的过程就是房价不断上涨兑现投资价值的过程。比如一个房产周边增加了一个地铁出口或者一个学校,这个房子的价格就会上涨,这种配套设施的增加带来的房价上涨就是房子的成长性。而投资者捕捉的就是这种配套设施的增加带来的房价上涨的机会。所以,房产投资的本质就是捕捉重大国家骨干性配套设施迁入带来的货币化参与工具。


而我们一定要区分刚需跟投资的区别:刚需看的是现在,买的是成熟性房产,所以就是“要啥有啥”,买房时最爱说“我喜欢”。而投资看的是未来的成长性,一定就要“要啥没啥”,买房时最主要看的是未来“别人喜欢”,而投资者的收益就是房产从“要啥没啥”转化为“要啥有啥”的配套设施不断增加的成长过程。

 

2、懂得把握好买房时机,合适时间段买合适的房


当你主动思考什么时候是最佳买房时机的时候,你就会发现在房产投资市场上真正厉害的人都是逆向思维、反向操作的,只要国家出了非常严格的限购+限贷的政策,就是对楼市的彻底打压,认为这样的楼市绞杀的就是心存幻想的人,就是着急抢反弹的人,只要交易量还大量存在,市场就没有到底部,什么时候市场几乎没有成交时,那时才是真正到了底部。


没有了成交量,也就说明买的人不敢买了,而卖房的人也不愿意卖出,而在楼市下行趋势下,卖房的人才是市场的决定力量,只有人想用更低的价格卖出,那么市场就会不断下行,直到卖房的人觉得再低就没有卖出的必要,宁肯留着也不卖掉时,就是真正的市场最低点。


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投资中逆向思维很重要

 

所以一般他们注意一些房价见底的四个信号或者说条件

(1).昨天排队买房的人现在打死都不买房。

(2).数不胜数的专家说中国房价就要崩盘。

(3).土地流拍,退地频现。

(4).购房首付比例下调,尤其二套房首付下调。

同时他们又是一群最没有安全感的人,时刻居安思危,他们坚信房产有小周期,短期可以被国家、地方政府土地供给、金融政策、限购限贷政策所左右,长期大周期还是遵循市场规律,由一个国家的经济发展、人口结构变化、城市化程度、外汇管制政策等因素决定的,大周期的来临时是迟早的事情,他们时刻关注着一些大周期来临的信号。


3、能够对房产投资中的风险有所了解和把控,特别是风险迫近时能有所察觉


要彻底明白楼市的规则制定者是谁,只有他们对楼市的涨跌有决对的控制权,在我们国家,中央和地方政府,对土地、金融、政策,有绝对的控制权,相当于控制了供需两侧,比如国家让房价涨的时候,它可以减少土地供应,放开限购限贷政策、减免各种中间税等等,放开各种限制让它涨,不想让它涨的时候加大各种土地供应、提高房产税、下发各种严格的限购+限贷的政策让它跌。

 

4、关心国家、地方政府的城市规划建设政策,挖掘其中机会


前面已反复说过了,房产投资的本质就是捕捉重大国家骨干性配套设施迁入带来的货币化参与工具。投资者的收益就是房产从“要啥没啥”转化为“要啥有啥”的配套设施不断增加的成长过程。所以,关心对国家、地方政府的城市规划建设政策,就成了我们挖掘其中机会的契机。

 

5、跳开自己的思维地牢,举一反三,以更高维度投资


其实,如果大家停下来思考下,其实可以发现,无论是股票投资、期货投资、还是股权投资,说到底都是有许多共性的东西,一个是怎么评估它的价值(是否已经透支还是说有很大成长空间)、一个是选择合适的进场时机(像房产一样“要啥没啥”就是进场好时机,而转化为“要啥有啥”就是出场好时机)、再一个是评估和把控其中的风险(选房、进场时机、房贷断供、资金分配等等存在着各种可能的风险,需要我们去提前预估和把控)。


综上,我们可以看出:所谓你不理财财不理你,同样的你不理房房不理你,买房懂点投资思维确实非常重要,一方面我们可以通过买房投资来抵御严重的货币贬值,另一方面,我们又可以让我们懂得去避里面的开各种坑,懂得怎么评估一个房子的价值,同时在合适的时间点介入;最后让我学会了用一颗时刻观察外界的心,去挖机国家地方政府城市规划建设所带来的机会。


以上就是我对学习一点投资思维来买房的一些想法,如果有不对或者片面的地方,请大家多多指教,欢迎提出不同想法或意见,甚至批评指正!


后面会跟大家慢慢分享,如下几个方面主题的经验:

1、怎么评估一个房子的价值,为什么有些房子未来很值钱,有些则更加不值钱了?


2、什么时候时候进入楼市买房子好?怎么评估和把握时机?


3、中国的楼市走到现在20多年了,未来还会一直这样涨下去吗?


4、如何选择地铁物业最好,兼具居住和投资两重需求?


5、怎么去分析国家、地方政府的房产政策指导房产投资?


如果大家觉得喜欢的话,请给奇点多多支持和鼓励!!!!!!!!!

同时非常感谢大家一直以来的鼓励和支持,你们是我写作的最大动力!


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