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深圳楼市政策必须全国最严 一有苗头立马调控!

买房之前 地产 2017.3.20 19:29
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  3月19号,周日,深圳大雨。

  

  然而一场由深圳公众楼市研究院主办的春季众筹论坛,让南山港科大教室里挤满了热(ke)爱(wang)学(mai)习(fang)的深圳人。正值两会结束,3月各热点城市轮番出台楼市调控政策。对深圳购房者来说,接下来“怎么走”是最急需解答的问题。

  

  嘉宾很重磅,有来自深圳官方的声音解析政策和楼市走向,也有民间资深房产研究者传授买房实操经验。

  

  嘉宾阵容:

  

  深圳房地产研究中心王锋主任;

  

  深圳市城市更新开发企业协会耿延良会长;

  

  民间房产研究员孙行者;

  

  爱住家房地产CEO、房地产研究专家黄芳老师;

  

  第三方教育研究院首席研究员黄建海老师

  

  本次论坛由深圳公众楼市研究院发起,两周内由218位深圳人众筹而成。深圳公众楼市研究院是由深圳房地产研究中心及深圳市买房之前网络科技有限公司联合发起。

  

  长达4个小时的干货分享和近4万字的速记稿,被楼校长压缩成这篇沉甸甸的精华,或许能对正在买房或想要买房的你,有所启发和帮助。(文末还有彩蛋和现场花絮哟~)

  

  1

  

  深圳房价与政策

  

  深圳最近会不会出政策?

  

  划重点:

  

  1.深圳不着急出政策,但如果出现苗头,不排除及时精准的加码政策

  

  2.深圳楼市最好乖一点,不要任性,舆论要冷静理性

  

  3.深圳必须做全国最严格的政策城市

  

  王锋深圳房地产研究中心主任

  

  投资和投机对短期房价上涨是起着决定性作用的。只要给投资和投机放宽了门槛,允许它进入这个市场,房价可能在短期会出现暴涨。深圳经济基础好,但人口多,供求关系很紧张,这在全国是独一无二的,非常容易引起房价炒作。

  

  政府的关注重点是打击投机,让每个老百姓都有公平的购房机会。

  

  深圳不急着出政策,因为还没出现新一轮投机炒作。国家统计局二月数据,深圳降幅全国最大。3月份二手房卖得好一点,但总体来看一季度形势很低靡。在其它城市都出台政策的情况下,深圳还不是很着急,因为暂时还未出现新一轮的投机炒作。在去年深八条严格调控的政策下处于调整的状态,深圳还没有出台新政的迹象。

  

  深圳要实行全国最严格的调控政策,一有苗头就会调整。深圳调控必须要精准,哪怕出现了一点苗头,比如投机性的购买,政府都可能及时采取严厉精准的政策。不是说现在市场比较低靡就不出台政策,一旦出现问题微调还是要有的。目前深圳楼市政策在全国最严格:认房又认贷。从长远来看,深圳在全国肯定还是实行最严格的调控政策。所以我认为今年深圳楼市最好乖一点,不要任性。

  

  深圳房价还会涨吗?涨多少?

  

  划重点:

  

  1.深圳房价涨幅最好控制在9-10%间,不能超过GDP的增长

  

  2.深圳房价上涨已到后期,上涨的空间越来越小

  

  王锋深圳房地产研究中心主任

  

  深圳有两次房价涨幅很猛的节点:一个是2008-2010年,另一个是2015-2016年。2014年深圳均价2.4万,2016年最高达到6.2万。2.4万涨到6.2万,深圳只用了不到两年时间。


  

  这是不可持续的,政府必须把房价压下来。深圳房价涨幅最好控制在9-10%间,不能超过GDP的增长。

  

  孙行者民间房产研究员

  

  现在买一套房从买进到卖出,税费成本、行政成本、佣金成本非常高,不排除有短炒的手法,但是对于绝大部分常规投资的人来说,只看一年房价上涨没用。

  

  如果按5%的年均涨幅,10年以后深圳均价是8万;10%的涨幅则是12.8万;15%的涨幅则会达到20万/平。如果再涨10年,按最稳健的进入10年缓涨期的话,20年后是13万/平。


  

  现在深圳的投资意识已经充分激发了,接下来十年可能不会像1993-2003年一样完全不涨,但想再持续2004-2015年19%的年涨幅是不可能的。


  

  只要你上涨出头了就会打你,政府目的是控制房价涨速。实际上深圳的房价已进入到了上涨大周期四分之三左右的阶段,未来上涨的空间越来越小,因此越往后越要谨慎稳健。

  

  2

  

  买房机会与重点片区

  

  深圳房子还剩多少?

  

  划重点:

  

  1.根据十三五规划,深圳5年预计有100万套供应

  

  2.土地供应主要靠旧改,中西部比较多

  

  3.深圳旧改占了95%的新房供应量,旧城区改造减少了

  

  王锋深圳房地产研究中心主任

  

  十三五住房供应量:新建商品住房30万套,人才保障房规划期内35万套,加上二手房(每年7万套的标准),5年可形成的供给目标有100万套。

  

  人才房这一块,按照规划筹建40万套,有效供应35万套,会有4万套基本上都会建在地铁上盖。但从建设的角度,只能建出一半的房(约21万套),多数还是从存量里面筹集,比如说把城中村的房子租回来,或者是把违法建筑收回来,或者是买回来改建成人才住房。大多数的保障房是城市更新配建,盖商品房前提必须给政府配建保障房。

  

  十三五土地供应量:城市更新大概有3275万平方米,折合占地5.5平方公里,在中西部的就旧改项目比较多。新供应的商品房用地较少,基本上都是在特区外的中部和东部。


  

  耿延良深圳市城市更新开发企业协会会长

  

  深圳城市更新占了95%以上的住房新增供应量,下图中红色的区域就是优先拆除的范围,限制拆除的是黄色范围,绿色是不能动的部分,紫色是已经审批的。


  

  优先拆除重建地区:各区不低于60%的拆除重建空间范围位于此分区;

  

  限制拆除重建地区:现状保留或进行综合整治;

  

  拆除重建与综合整治并举地区:鼓励进行综合整治,各区30-40%的拆除重建空间范围可位于此分区。

  

  在十三五期间全市城中村改造的规模占45%,旧工业区占45%,旧城区改造减少到10%。旧城区改造一定是要有重大的安全隐患,或是基础设施需要调整的,有急需改造理由的才可能纳入,而且一定是政府主导的。工改工的项目,全市划了200多个产业红线,这些区域的厂房不能动,以后严控工改商住,为了深圳长远的发展,鼓励做产业。

  

  深圳土地确权与登记率非常低,很多土地掌握在村集体手上,违法建筑量非常大,全市有一半建筑是农民盖的。另外,大量低效利用的土地掌握在企业主手上。当然这些企业过去为深圳做出了一些贡献,但现在土地利用的效能下降了很多,需要产业更新换代。

  

  深圳人以后能去哪买房?

  

  划重点:

  

  1.深圳新增土地基本没有了,城市更新主要是向特区外集中:北拓、东进

  

  2.轨道站点周边。未来交通重点看快线,快线以后的大站是主要居住区

  

  3.未来稳健的是沙井福永,激进的潜力更大的是坪山

  

  王锋深圳房地产研究中心主任

  

  政府一般来说每5年要做经济社会发展的规划,比如交通规划,沿着交通沿线,这些新市镇的建设,必定配套更多的生活设施,如学校、医疗等综合配套。和老百姓关系比较密切的是城市的建设规划、轨道交通规划、住房规划。


  

  深圳未来的居住和整个城市的方向要紧密结合,概括来讲就是北拓、东进。北边太小,所以一般都拓到西边去了。从今后5年的发展情况来看,深圳新建住房用地的供应,主要是在中西部和东部这两个区域。

  

  中部龙华今后高端的住宅会多一些,西部片区是中高端和普通住宅为主,东部是普通住宅为主,而且东部的价格是比较低的,大概是3万多块钱,所以东部对很多刚需家庭是一个很好的置业的区间。快线轨道交通在西部、东部也基本上覆盖全了,有利于今后人口向特区外转移。

  

  沿着地铁轨道今后的大站就是主要居住区,学校、商业、医疗设施等也会配建完善。东部14号线、西部11号线、6号线都是快线,特别是沿着6号线周边还有很多空间可以做。今后重点要看就是快线,在快线站点能够大规模进行住宅开发。


  

  孙行者民间房产研究员

  

  从2004年到2016年,总体来说南山、宝安和龙岗的涨幅是最高的,而成熟片区涨得少。这个趋势未来还会一定程度上持续,但整个深圳房价已经开始有点一碗水端平,差距收得很小,未来大片区的机会不会太大。

  

  如果说哪个片区可能会涨得更多一点的话,稳健的就是沙井和福永,激进的、潜力更大的是坪山区域。现在坪山3万左右还有一些比较宜居的房子,而其他地方基本上没有4万以下的,而地铁14号线又经过坪山。

  

  深圳的旧改中,有多少买房机会?

  

  划重点:

  

  1.旧改最难的是拆迁,城中村改造甚至超过10年

  

  2.老住宅区旧改最好要由政府征收,不能由开发商主导

  

  3.十三五期间旧住宅改造占比不到10%,不要抱太大希望

  

  耿延良深圳市城市更新开发企业协会会长

  

  城市更新项目最难的是拆迁,一个工改工项目从开始到最后房子竣工交付的时间是5-6年,城中村改造一般是7-10年,大冲、岗厦都超过10年了。单一主体的工改工就比较快,现在强区放权之后,这方面的项目会加快,但城中村改造速度还是起不来。

  

  深圳2010年第一批旧住宅改造项目至今仅鹤塘小区拆迁完成了;鹿丹村作为一个成功的案例,也经历了13年时间才完成拆迁。(楼校长提示:目前已建成罗湖标杆性豪宅中海天钻)

  

  中海天钻是目前罗湖唯一在售的豪宅项目,“天钻”系列也是中海高端住宅产品中的港澳顶级豪宅系列。项目地处罗湖核心地段商圈,毗邻高端购物中心万象城、地王大厦、KKMALL、罗湖口岸。客户群体以罗湖本地客居多,最近也有不少北京投资客。

  

  位置:罗湖桂园街道滨河路与红岭路交汇处东南侧

  

  价格:住宅单价10-13万/平,总价1150-2400万

  

  在售户型:户型为120平3房(总价1150-1400万)、180平4房(总价总价1700-2400万)。住宅均带豪华精装修。此外还有商铺在售,户型为35-50平,总价则在700-1200万元之间。

  

  因此最新政策是旧住宅小区由区政府和街道办主导。罗湖区经过试点后,签约率很高,效能提升很快。希望用棚改的方法来进行旧住宅区改造,目前也在研究方案,尤其是宝安和罗湖区已经沟通了很多轮,比如清水河棚户区改造,目前来看效果不错。

  

  十三五规划期间,全市旧住宅区改造占比不到10%,对于政府来说没有多大的动力改造。除非是存在安全隐患必须要改造的,有特殊原因政府才会纳入计划。最主要还是拆迁问题,或许可采取国有用地的征收条例,从法律来讲还是有条件的。总之,关于旧住宅区改造,大家不要抱很大的期望。

  

  现在还能投资吗?要注意什么?

  

  划重点:

  

  1.短期投资的话,行情差的时候买入机会更大

  

  2.深圳房价未来上涨空间不大,投资要谨慎稳健,先考虑改善

  

  3.多长持、少换,政策松动时换,紧时观望

  

  买房投资要研究城市发展,长线投资现在买深圳任何洼地都没问题

  

  孙行者民间房产研究员

  

  如果深圳房价上涨的大周期没有变的话,左侧交易的机会比右侧交易更大(行情不好房价跌时买入)。未来上涨的空间越来越小,所以我个人更倾向于左侧交易。然后是逢低买,现在可能是一个脉冲式的、小步调节奏、尽快节奏的周期。热不追、疯则减。

  

  深圳房价上涨已到后期,越往后越要谨慎稳健。不要一直挂满7成的负债率,不要冒险。2016年上涨房价没怎么涨,但个贷增量很大(余额达到1.1万亿),所以可持续性堪忧。很多人应该改善却全部考虑投资,这是错误的,有条件的话先考虑改善。

  

  深圳楼市非常浮躁,都是高杠杆。杠杆的本质实际上就是借钱去投资和赌博。净资产越高的人,负债率一定要越低,没必要去博了。如果你收入能力很强,每个月有几万块钱盈余,那可以稍稍激进点,透支一下未来的发展。如果净资产本来就比较小,或许负债率也可再激进一点,没钱必须博。当然,月收支差还必须考虑稳定性,避免断供。

  

  我的建议是多长持、少换,在政策松动的时候换,紧的时候观望一下就好了。

   

  耿延良

  

  深圳市城市更新开发企业协会会长

  

  深圳的GDP已经超过了台湾、新加坡,长三角、珠三角、环渤海这三个经济圈的GDP占到全国的一半以上,这就是城市的作用。超大型的城市不仅对国内有影响,在全球都有举足轻重的地位。从投资的角度要研究城市,从城市的角度视野要放远一点。

  

  如果是长线投资,判断哪里未来5-8年的增长潜力大,你就可以投资哪里。现在深圳任何一个洼地买了都没问题。

  

  买临深靠谱吗?哪里潜力大?

  

  划重点:

  

  1.东莞经济发展主要在西部,潜力最好的是长安

  

  2.东莞深圳房价差不大,上涨空间小,价差最大的是惠阳

  

  3.别墅入住率很低,不适合普通大众

  

  4.深莞惠一体化发展是趋势,但主要看自己需求

  

  孙行者

  

  民间房产研究员

  

  现在东莞最好的片区是松山湖,但潜力最好的是长安,它有非常大片的土地。此外虎门也不错,实力比较强。现在深圳人的重点比较多放在凤岗,因为离深圳很近,但东莞的经济发展主要在西部地区。

  

  但风险与潜力是孪生兄弟,潜力最大的片区不确定性和风险也最大。每个人要根据自己的能力以及持有时间长短做配置。

  

  东莞的实力已经很强了,现在和深圳的房价差距在一倍以内,即便将来东莞涨得和深圳差不多,那空间也不是很大。其实深圳东莞的房价差已经不大,透支程度厉害。

  

  临深片区跟深圳房价差最大的应该是惠阳,坪山最偏远的楼盘价格大概2.5万/平,而惠阳二手房可能在7000左右,价差高达3倍。最新的利好是地铁14号线,与深圳联通的确定性很大。

  

  另外,别墅价值是极高的,但不适合中国的国情和文化。中国目前的别墅入住率都极低,有些别墅建成二十几年,但可能40-50%的入住率都不到,大量的空置着给保安和清洁工居住。它不适合普通大众,只适合房票很少钱很多的人,而且要买对。

  

  耿延良

  

  深圳市城市更新开发企业协会会长

  

  东莞和惠州的房子能不能买?主要还是看自己的追求,如果只是度假需求可能会面临空置、打扫卫生、物业管理等问题。深莞惠一体化发展,打造一小时生活圈,跟长三角打造一小时生活圈是一样的,未来珠三角的高速路网会非常好。

  

  最近大热的粤港澳湾区,

  

  对购房者有何参考意义?

  

  划重点:

  

  1.受益最大的是深圳,有望得到中央支持,与广东其余地区深入融合

  

  2.带动周边小城市发展,促进深莞惠一体化

  

  王锋

  

  深圳房地产研究中心主任

  

  粤港澳大湾区目前作为国家战略考虑,对今后深圳经济发展的战略定位会起到较好的作用。粤港澳大湾区本身考虑的是跟周边城市协调化、一体化的发展,这个难度很大。深圳目前的问题是很难与广东其他地区深入融合,因此粤港澳大湾区概念的提出受益最大的是深圳,在重大基础设施建设以及城市一体化方面,可能会得到中央的支持,有利于真正跟广东其余城市进行深入合作。

  

  珠三角应该说事实上已经形成了湾区经济,珠江口沿岸几个城市如广州、深圳、香港力量都非常强,同时也带动了一批周边的中小城市,比如中山、珠海、东莞、佛山、惠州。如果说能进行深度融合,真正意义上形成中国的第一个湾区经济,对中国经济的带动作用和意义非常大。

  

  深圳没必要纠结把谁给划过来或成为直辖市,有了这样的政策支持,深圳应该会更多地得到中央、广东省周边城市的相互支持,形成以深圳和广州两个都市圈带动周边中小城市的发展。

  

  耿延良

  

  深圳市城市更新开发企业协会会长

  

  两会提到了粤港澳大湾区,把深圳作为中国经济腾飞的发动机的定位。现在提高到国家战略上,政策和资源的倾斜就不一样了,所以未来发展是无可限量的。

  

  3

  

  刚需买房三大问题

  

  黄芳

  

  爱住家房地产CEO、房地产研究专家

  

  刚需现在应不应该上车?

  

  划重点:有能力就抓紧上车,没什么好犹豫的

  

  一线城市里面住宅资源、教育资源比较紧缺的,长线看价值是往上走的。通胀导致不动产保值,能负担起月供的就要勇敢地上车,态度要坚定,没有什么好犹豫。

  

  深圳城市的总体规划,将来是四面八方都要开发起来。从科技、产业、经济,居住,甚至将拓展到临深区域。地铁和旧改都是置业机会,比如地铁东进北拓,站点沿线将来会提供很多住宅;城市更新有很多区域是未来的置业机会,会带动周边房价往上走。

  

  刚需应该买哪些房?

  

  划重点:学位房、社区环境好三房、市区老破旧、地铁园林盘

  

  ①最能涨的是学位房,尤其是在一线城市。如果第一次买房能买到学位三房,就尽自己最大的条件去买。

  

  ②社区环境好的三房,这是硬通货,深圳未来很多旧改容积率都比较大,居住的舒适度肯定不如现在很多商品房,花园小区未来会很少。

  

  ③市区老破旧。深圳关内的老破旧相对来说很适合居住,往往交通位置好、配套成熟、学校还不错。说不定未来也会纳入旧改,在二三十年之后就是很好的资产。去年深圳老破旧成交好的片区蔡屋围、南头、福田南,因为居住环境以及地段配套都不错。

  

  ④地铁园林盘。地铁周边会建很多相关配套,比如学校等。去年深圳房价有波动,下半年二手房降得最多的有15%左右,但地铁盘还是很坚挺的,甚至有轻微上扬。

  

  刚需怎样买房才正确?

  

  划重点:价位低时入手、不要过于在意小细节、亲友的钱能借尽量借、能力范围内买最好

  

  ①价位相对较低的时候就是刚需入市的机会,今年是最佳时机。因为今年的低价位比较明确,明年还不太确定。就像这次调控以后部分二手房平均降了10%,报价降了20-30%,这已经是相对很低位的情况了。市面上的笋盘消化得很快,要抓住时机。(数据仅供参考)

  

  ②能借到钱付上首付的尽量借钱,亲友的资金可以大量融。融资成本最低,还款压力也相对最小。

  

  ③刚需价位的房子肯定会有些缺陷,找出最核心的点匹配,不要太过在意一些小问题。

  

  ④需求可稍微往上跳一点,比如跟着领导去买房。尽量在能力范围内买最好的房子,但不要突破月供线。

  

  4

  

  学区房会长期存在的四大原因

  

  黄建海

  

  第三方教育研究院首席研究员

  

  1.学区房某种意义上是“公平”的。过去重点学校资源集中,为特权家庭所用,引起教育不公,历史上几次取消重点学校,但其实到现在为止,重点校只不过是换了个名义,所谓的深圳四大名校还是重点校,没有一点变化。只不过随着经济发展,没有特权的老百姓多了个选择,可以用钱买到重点学区房。

  

  2.应试教育的大环境,让家长依然追求升学,希望孩子考名校,对学区房的情结长时间内不会消失。

  

  3.校外培训成为风气,不少孩子会主动提出要上补习班,加入到从小的竞争当中。这样下去的话,即使家长不刻意为孩子买重点学区房,孩子们也可能会主动跟家长要求要好的学位。

  

  4.国家定位深圳是国际科技产业创新城市,目前,深圳多年来在国际专利申请数据方面领跑全球。随着许多大学密集进入深圳,意味着深圳的转型已进入国家顶层设计的圈子。北京和上海负责中国的国家战略、国家基础科学的一部分,深圳负责代表中国走向世界,尤其是高新科技产业,因为有这样一个布局,才有这样高校密集的进驻,带来的直接效应就是一流人才的进入。人才对教育会提出更高标准的需求,所以从这个大势上看,深圳的学区房的需求还会持续。

  

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