资讯中心首页> 观点 > 正文

不是全民抢房招致了楼市调控 而是调控加剧了全民抢房!

朱罗纪 2017.3.21 09:18
浏览:6256

这个周末令人摸不着头脑,就是业界人士,也不太能够理解为什么突然那么多城市又加入了限购限贷的行列。尽管在事后我们给出了足够有说服力的解释,但是在事前,并没有多少人意料到这一点。

 

看北上广深四地的调控政策比较,北京最严,如果名下有贷款记录,即便无房再买房,首付比也要6成。而如果买豪宅,首付比8成。其它三个城市,二套房一律最高都是7成。


2.webp.jpg

(来源:微信公号“买房之前


这是全球最高的首付比了


如果这样的房价还不受控制,那么接下来,就只能一次性付款了。

 

但我很想问一句:如果都快一次性付款了,我们的房价还不受控制,那这个泡沫是什么做的?钢板做的?还是说,这个泡沫根本没有我们想象的大?问题到底在哪里呢?是市场出了问题,还是政策出了问题?


和很多经济体的市场相比,我们市场的独特性在于:政府的权力足够大。大到什么地步呢?如果房价涨得猛,政府要出手,第一次调控它没有用,政府就会再来一次,二次不行就来第三火。而如果房价给搞得大跌了,那么政府也会出手托它,同样是一次不行,再来一次,二次不行就来第三火。总之,在中国就是:这世上没有一次调控不下来(上去)的房价,如果有,就来两次

 

从2016年3月到现在,调控政策再次很完美的演绎了这一点。在之前,2007-2008年,2010-2011年,也都是这样。在房价上涨的过程中,政策总是那么迫不及待的想把它打下来,如果短期内无效,那么,哪怕是有人建议再观察一段时间,政府也会再一次雷厉风行的出手调控它,满足民意的要求,直到市场从过热变成过冷,再出手救它

 

这种玩法,构成了中国房地产乃至整个宏观经济在历史上的主旋律:一管就死,一放就乱

 

但是,这次非常值得慎重提醒的是,要注意房地产调控的反效果。因为,这一轮的调控,很明显的再次出现了调控边际效应递减甚至是反作用的现象。就是说,政府你调控你的,买房人他买它的,好像是两不相干。

 

看一下这两年房价波动的轨迹:从2015年底搞了去库存政策,当年一线城市大涨了,然后,去年3月一线开始调控。但是下半年二线城市涨上去了,于是接着调控二线加一线。但是最近三线城市又涨上去了,现在只好连三线城市也给调控了。像股市一样,房价在过去1年多时间里出现了板块轮动,你限这个城市那个城市涨,你限那个城市这个城市涨,按下葫芦浮起瓢。

 

尤其典型的是,广州限购了,可是留下了增城、从化不限购,结果,增城楼盘遭抢了。按道理,大家这个时候都不应该去买房了,等着下跌抄底不好吗。可是事实是:你一说哪里要限购,买房人干的第一件是,卡在时间点之去排队抢房子,他担心的不是限购后房价下跌,而是限购后他没有办法上车。这就尴尬了。

 

现在的局面是什么?

 

全民买房,全民焦虑症。历史上都有过,但没有哪一次比现在更恐怖。看看最近的民意汹涌:北京的学位房攀到了20万/平,中科院的研究生气不过搬离了帝都。本来都是去库存重灾区的三线城市,涿州、赣州,房价也都开始涨起来了。有人怀里揣着经济学原理去看房子,然后说北京的房价打败了所有的经济学。还有人开始灌心灵鸡汤:“房子不是最重要的,爱才是”(这样的大道理,难道你觉得我不懂?)

3.webp.jpg


这一切,就像非典期间,人们疯狂抢醋抢板蓝根一样。

 

政府碰到这样的景象,依然一刀仙:继续打。民众碰到这样的景象,依然是集体的喟叹:人疯了。

 

人没有疯。调控阻挡不了买房的脚步,正是因为人们看到了调控的历史作用,正是因为人们摸透了政府的调控的底牌:既不想房价大涨,又不想房价大跌。从这个角度讲,这一点都不违反“理性人”的经济学:正是看到历次调控的实际效果,人们才会对新的调控政策产生越来越强的免疫力

 

那么,这种集体性一窝蜂的购房行为就一定是正确的吗?就一定不会亏钱吗?个体的理性最终不会导致集体的非理性吗?

 

显然不是。每个人基于自身利害的理性思考进行判断和选择,最终迎来了一个全民皆亏的经济大萧条,这种事情历史上并不是没有发生过,而是经常见,1929美国大萧条、1991日本房地产泡沫崩盘、2008美国次贷危机等等。

 

很多经济学家据此证明,因为个体的非理性,市场是不能够实现自我均衡的,所以市场需要政府的有效干预。但同样也有更多的经济学家在努力的反证:为什么在巨大的商业周期来临时,几乎所有曾经无比优秀的企业、无比聪明的投资者、一般的民众,甚至是拥有强大能干的公务员的政府系统,都集体性的犯错了,甚至死掉了?这违反市场的常态——一个正常的市场,应该是有人做错有人对的。

 

这一派给出的原因是:恰恰是政府不间断不节制的对市场的干预,导致了价格信号的错乱,以及企业和民众预期的错乱,最终导致大家集体性的做出了错误的判断,演变成不可收拾的恶果


这样的证据,远者在1929大萧条的成因探讨中,弗里德曼用厚厚的一部《美国货币史》给出了解释:是美联储大幅缩减了约达1/3的货币供应,让本是一次普通的经济衰退最终演变深化成了大萧条。后来的伯南克告诉弗里德曼说:你是对的。近者在对美国2008年金融风暴的成因研究中,也有经济学家提出:恰恰是美国政府长期不恰当的支持“两房”系统,让大量没有支付能力的人进入商品房市场,干扰了楼市的正常运转,最终导致了次贷危机的爆发,并演化成更为惨烈的金融风暴。这样的解释,并不同于主流观点所认为的:是金融市场高度放任缺乏监管以及华尔街的贪婪导致的。

 

有时候,我很担心中国的房地产市场很可能也会这样。我们经常在讨论房价为什么会在如此严厉的调控之下不断的上涨,建议一个各位回查我上一次梳理深圳房地产“三年小周期”的文章:《房地产“三年小周期”启示:逃顶和抄底的最佳时机在哪里?》《市场萧条的时候,我们比想象中还要悲观》。


过去的并不那么长期的历史其实已经初步显示了:主要不是炒房客们的贪婪,而是政府过频过密的调控政策,导致了房价的波动加剧。比如,一线城市这一轮的集体大涨,直接的原因是政府在2015年底明确放出“去库存加杠杆”的金融宽松信号。历史上,每一次的房价大涨的直接撬动因素都是这个,最典型者莫过于:2008年的4万亿和2009年的房价暴涨,调控政策总是在有意无意的加剧民众买房的焦虑感

 

恰恰是炒房客比任何人都精明的把握到了这一点,并不是他们先杀入市场导致的房价上涨,而是他们看到了金融宽松的照明弹升上了天空,才腰缠十万贯杀入市场的。我不是炒房客,我也不希望炒风过剧,但如果你看央视采访的那位100万炒到5000万的炒房客,他是在2014年年底入市的,那个时候恰恰是中央经济工作会议决定货币政策放宽,随后在2015年正式出台了“3·30新政”。


我并非完全反对政府调控,更不是认为政府在经济运行中当无所作为,而是政府有必要完善调控技术,没有必要也不能够一次又一次的自伤威信

 

今天看到有不少专家在前台苦口婆心的提醒或者说是警告:希望深圳珍惜现在的房地产市场,开发商不要定价太高,买房人也不要跟风。不然的话,还会招致更严厉的调控。不消说,政府也是这么希望的:一二线最好都不要涨了,三线快点去库存,然后资金都去实体经济,实现实体经济的供给侧改革,实现经济的调速换档,中国经济继续前行再攀高峰。

 

这个愿望很好,可惜市场未必会听话。因为人性不是这样的。假设买房人都看到了政府调控并不是要让房价大跌的,那么他们对房价不跌而涨的预期打不掉,他们首先还是会想着买房子,进而他们会想着要比别人快一步买到好房子,不然房子要么会涨起来要么会挑不着好房子。如果每个买房人都这么想,那么他们又都会留在市场上,不让我去这里我就去那里。如此,最终的结果是:房价还是按下葫芦浮起瓢,直到再一次招致更严厉的调控出来,最终政策把房价打趴下,接最后一棒的人站岗(那个时候,他们又一定会去砸售楼部,要求国家兜底)

 

在这整个过程中,谁都觉得自己没有做错。

 

要实现房子是用来住的而不是用来炒的,首先需要反思的是调控思路,房地产调控的目的,不在于盯着房价高或者低,涨或者跌,而是为了民众的居住环境变得更好一点。在这个项下,地方政府需要发布对民众居住问题的5-10年的施政纲要,三限令是否会长期化,政府未来会拿出多少有效房屋并确保落地供应,未来5-10年政府将实现本城居民多高的住房自置率等等。

 

只有居民对未来的房价预期稳定,恐慌性的抢购才会少一点,那些不该进入市场的人,才会慢慢离开。


朱罗纪.jpg

宏观分析 政策

分享:

相关阅读

一周热点

扫一扫
手机看资讯