深圳城市更新版图之中洲：龙华商业中心将成为地标性城市综合体！

牛浩思-旧改先锋地产发布时间：2017.03.28 23:43:12

引言：咚咚找房牛浩思-旧改先锋团队近期会对深圳城市更新行业主力开发企业（万科、恒大、华润、深业、佳兆业、鸿荣源、卓越、阳光华艺、海岸城、碧桂园）所涉旧改项目进行梳理，定期推出深圳城市更新版图系列专题，敬请关注！

中洲集团创立于1993年，主要从事房地产开发、基础设施建设、商业运营及金融投资业务，集团业务发展遍及深圳、香港、惠州、青岛等地。而深圳市中洲房地产有限公司成立于1997年，是中洲集团全资子公司，主要承担中洲集团深圳地区的房地产开发经营业务。

需要指出的是，中洲地产如今为上市公司中洲控股控股股东，是中洲集团唯一上市公司。而中洲控股前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深长城”。2013年2月份，深圳国资委决定将所持深长城控股权转让，深圳本地民营企业中洲地产一跃成为深长城的控股股东。

中洲一向倾心于城市的核心地块，因此通过旧改方式拿地比较多。在深圳，中洲地产已成功开发了多个优质房地产项目，例如罗湖逸翠园、福田城市广场，及福田中心区的发展兴苑，中洲大厦，中洲中央公园等。其中，“中信城市广场”，为深圳市跨世纪的重点建设项目，是深圳的标志性建筑之一。

中洲·中央公园

该项目属于旧改，在2009年6月，中洲地产在万科和佳兆业的夹击下，以26.1亿元总价拿下宝城26区三宗捆绑地块（宗地编号：A009-1285、A009-1286、A009-1289）。而宝城26区项目也是中洲地产闲置深圳多年后的回归之作。

项目位于宝安区宝城26区，裕安东路、创业东路与公园路交汇处，共分为3期开发。大一期总占地9.1万㎡，建筑面积40.6万㎡；二期总占地近3.4万㎡，住宅建面约12万㎡；三期为高端商业和公寓。

笋岗物流中心

该项目是2010年二十大城市更新开工项目之一，于2012年立项并取得建设规划许可证，其早期由“深长城”投资建设，2014年中洲地产并购“深长城”更名为“中洲投资”，同年10月正式动工，但由于内部原因停滞多年，直至2016年1月长城物流中心公示项目规划局部调整。

项目位于笋岗-清水河片区东部，北邻泥岗东路、西靠宝岗路，拆除面积8.5万㎡，占地面积6.65万㎡，总建筑面积29.4万㎡；更新方向为现代城市综合体，包括商业以及商业配套，商务公寓，现代物流服务等。

拟将建一栋平层公寓，一栋Loft公寓以及三栋住宅。交通不算便利，西北靠着泥岗东路，住宅和公寓会有噪音影响。商业规划为国际电子采购中心及物流总部基地，这是笋岗体量较大的一个旧改项目，建成后将为笋岗的产业升级提供更好的配套。

上沙村城市综合体项目

上沙村旧改2013年被纳入城市更新规划第一批计划中，2015年立项并确认实施主体，主体为上沙实业与中洲全资子公司汇海置业。

项目位于福田区沙头街道福荣路上沙片区，用地面积16万㎡，拆除面积15万㎡，开发建面9.7万㎡，计容积率建筑面积89.7万㎡。

其中，住宅32.5万㎡（含保障房13700㎡）；商业、办公及酒店共计29.6万㎡，商务公寓24.8万㎡，公共配套设施2.8万㎡（含18班幼儿园4800平方米，占地5526.3平方米）；另外，地下商业建筑面积10万㎡。

岗厦项目（中洲大厦）

福岗园二期项目于2013年取得建筑用地规划许可证，2014年动工建设直至2016年7月份竣工验收公示。该项目是是锦峰集团与中洲集团合作开发的超高层商务办公楼。

位于深圳市福田区福华路以北、金田路以东，岗厦河园片区内，项目用地面积0.63万㎡，总建筑面积9.63万㎡。建筑层数地上38层（其中裙房3层），地下4层，建筑高度182.120米，建筑总高度200米，主要功能定位为集甲级办公和配套商业为一体的高端商务办公楼。户型主打250-2000㎡。

龙华商业中心

项目由人民路、工业路、建设路等城市干道围合而成，更新单元用地面积41.76公顷，相继被宝安区、深圳市列入旧城改造计划，后又被列入龙华新区首批城市更新计划中。

据中洲集团龙华商业中心项目办介绍，中洲早在2012年便进驻，目前还处于土地整备及商谈旧改赔偿问题。按照目前规划，该项目建设面积约为150万㎡，将改造成为集高端商业、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化住宅为一体的地标性城市综合体。

其中，办公、商业、酒店等约占60万㎡，公共配套设施（含保障性住房）超15万㎡，商品住宅等约70万㎡。此外，拟建成一座2万㎡的开放式城市公园。

值得关注的是，项目预计可为龙华片区新增优质学区2.5万个，建成后将极大缓解当前学区不足的问题。

香蜜湖龙溪花园项目

龙溪花园位于香蜜湖片区农林路东侧，建于1991年，原为国企开发的政府福利房，属于传统的豪宅片区。该项目早在2010年被纳入城市更新计划中，并于2015年6月份公布规划草案，申报主体为中洲地产。预建设46层的超高层大户豪宅项目。

项目更新拆除用地面积61455.3平方米，开发建设用地面积49352.2平方米，计容积率建筑面积225370平方米，其中：住宅210490平方米（含保障性住房22500平方米），商业、办公及酒店合计4900平方米（含社区菜市场500平方米），公共配套设施9980平方米（含9班幼儿园3000平方米）。

黄金台项目

该项目位于深圳龙华新区梅龙路与玉龙路交界处，地块共28.44万平方米，但因深圳市政府建设深圳北站需求，实际占用项目用地17.35万㎡，剩余的约11.04万㎡时隔多年，如今已是价值连城。

据媒体报道2001年，深圳市长城控股股份有限公司收购“黄金台山庄”项目所属公司华电公司。后2014年中洲地产并购“深长城”，因此该项目为中洲地产所有。

项目总用地面积7.7万㎡，总建筑面积32.16万㎡，容积率4.16。其中，住宅建筑面积30.1万㎡，商业服务业建筑面积1.3万㎡，幼儿园建筑面积4800㎡，居住区文化中心/文化室建筑面积2000㎡，老年日间照料中心建筑面积400㎡，社区服务中心/社区服务站建筑面积200㎡。

据悉，中洲地产在相继开发完逸翠园、福田城市广场、发展兴苑后，有近九年时间未在深圳见过中洲地产的开发项目。这期间中洲转战内地，在成都、青岛等地皆有地产开发，此外惠州博物馆、图书馆、会展中心等政府公共设施也是由中洲集团代为建设。

事实上，中洲地产很少在深圳公开拿地，但期间不断暗中储备土地，据了解其在深圳拿下的建筑面积最少超过160万㎡的土地储备。

中洲地产相对于其他开发商而言较为特殊，其拥有非常多的土地资源，且从以往拿下的旧改项目来看不难发现均为城市核心区域，但相较于开发项目销售获利而言，中洲地产早年的运作模式上更倾向于“卖地皮”，例如平安拥有的新城市广场，原属于中信地产，而中信地产则是从中洲地产建设完成后购得的。可以说中洲地产早期发家致富方法更倾向于通过获取土地，随后与其他公司联合开发或者转售方式获得收益。