房地产权利证书，是指房地产登记部门在进行房地产登记后，向房地产所有权人、使用权人或者他项权利人发放的依法确认其权属关系的法律凭证。本文概括整理了深圳房地产权利证书的演变脉络，分为土地证、房产证、房地产证和不动产证四小节进行介绍。
第一节 土地证
土地证是确认土地所有权和使用权的法律凭证。土地证主要包括国有土地使用证、集体建设土地使用证、集体土地所有证、临时用地证等四种类型。
一、国有土地使用证
国有土地使用证是单位和个人依法取得国有土地使用权的法律凭证。国有土地使用证名称演变如下表：
国有土地使用权的获得包括划拨和出让两种方式，改革开放早期主要通过行政划拨的方式取得，土地使用权年限演变如下表：
二、集体土地建设用地使用证
集体土地建设用地使用证，是指集体企事业单位或村镇居民、农民依法取得集体所有土地使用权用于非农业建设的法律凭证。该证是土地使用权的法律凭证，经县以上人民政府和填发机关（政府土地管理部门）共同盖章生效。
三、集体土地所有证
集体土地所有证，是指农村集体经济组织或村民委员会依法取得土地所有权的法律凭证。
我市在1993年对原特区内的土地进行统征，在2004年启动农地转国有试点，将宝安和龙岗两区的农村人口一次性转为城市居民。深圳正在大力推进的土地总登记将解决征转地前大量未进行确权登记的农村集体土地。
四、临时用地证
《临时用地证》是单位或个人依法取得土地临时使用权的凭证。临时用地证使用期限为两年，可申请延期一次，延长期限不得超过一年。临时使用权不得买卖、抵押、交换、赠与。
第二节 房产证
房产所有证是确认房产所有关系，保护房产所有人合法利益的凭证。深圳市人民政府房产所有证存根，现保存于深房集团档案室。
第三节 房地产证
改革开放后很长的一段时间里，我市实行“房地分离”的登记模式，土地管理部门和房产管理部门分别负责土地和房产的登记工作，分别发放《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。将土地与房屋分别登记发证的做法尽管有助于促进事权划分的清晰，发挥各自的专业性，但割裂了房地的有机联系，会带来证出多门、工作关系不顺畅、效率低下的问题。有鉴于此，我市在1989年启动“房地合一”的房屋登记发证体制改革。
一、房地产证（正式）
房地产证从本质上说是一种物权凭证，经登记机关依法审查和确认房地产权利后颁发的房地产证，也是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的法律凭证。
二、房地产证（代用）
房地产代用证是权利人享有房地产权利的凭证，在性质上属于房地产权利证书。对那些权属清楚，可以确定产权，但由于初始登记未进行，导致一些数据无法确定而不能发放正式房地产证的房屋，业主急于抵押或转让的可以发放房地产代用证。持有房地产证（代用）的权利人可以对房屋进行转让、抵押或者出租，在权利人换取正式的“房地产证”时，“房地产证（代用）”将被收回。房地产代用证的发放有助于解决购房业主的现实利益问题并活跃房地产市场，是我市房地产登记发证历史上的重要注解。
三、房地产证（楼花）
“楼花”是指尚未动工兴建或正在建设，但尚未完工的商品房，属于不特定物。《房地产证》（楼花）的性质是权利人对处于“楼花”状况的房地产享有权利的凭证，在性质上属于房地产权利证书。主管部门在1999年对“楼花证”展开清理，并停发了“楼花证”。
四、绿皮《房地产证》
“绿皮”《房地产证》，是用于记载非市场商品房地产的一种凭证。绿皮房地产证记载的房地产大多具有政策性、福利性、保障性的特点，没有按照市场价格缴纳地价款，因而绿皮《房地产证》所记载的权利受到一定的限制，如需抵押或者出租的，要按照主管部门的有关规定办理。在权利人按规定补交土地出让金等相关税费后并符合政策要求的，才能转为红本《房地产证》。
根据《关于颁发新<房地产证>的通知》（深规土[1994]576号）的规定，颁发绿皮《房地产证》的情形如下：
（1）以行政划拨方式获得的土地使用权；
（2）在行政划拨的土地上建成的房地产；
（3）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；
（4）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；
（5）获得减免地价的土地使用权；
（6）在减免地价的土地上建成的房地产；
（7）准成本商品房；
（8）按“房改”取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房；
（9）微利商品住宅；
（10）农村居民私人住宅；
（11）房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产；
（12）安居型商品房。
第四节 不动产权证
不动产权证书是由不动产登记机构经过依法登记后，向权利人发放的记载不动产及其上的权利状况、具有法律效力的证明文件。不动产权证书由国土资源部监制，其样式全国统一。
二、不动产登记的范围和内容
纳入登记的不动产包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
登记内容包括：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途、不动产权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况以及涉及不动产权利限制、提示的事项等内容。
不动产权证书记载不动产权编号，权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限等。其中“不动产单元号”，具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。
三、不动产登记机构
2015年9月22日，市规土委发布《关于深圳市实施不动产统一登记的公告》，深圳市不动产登记中心自公告之日起颁发《不动产权证》和《不动产登记证明》。不动产登记证明上盖“深圳市不动产登记中心”公章。
建立不动产统一登记制度，对于落实《物权法》保护不动产权利人合法财产权，进一步健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有重要意义。
(来源：国房评估)
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