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深圳楼市2017年2季度后预测:市场向上、政策向下

大嘴唐老鸭 地产 发布时间:2017.05.01 17:51:48
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深圳楼市2017年第二季度后的预测——市场向上、政策向下,房价波动中维持平稳 

       

2017年初的预测帖浏览量不大,可能是大家都期望楼市要么大涨、要么大跌,平稳波动对朋友们的吸引力不够强。


2017年已经过去了4个月,在这4个月中房价整体平稳,笋盘逐步消化,3、4月表现为房价略涨。


五月的第一天在此表述几个观点:


一、市场向上、政策向下、楼市长期向好。


虽然经过去年的严格1004限购,洗去了很多潜在的购房需求,但是仅凭剩下的有资格购房者(当然包括刚需)足以支撑深圳的房价稳定,并且市场在政策平稳的情况下会出现上升的势头,是为市场向上;


从国内的政策看,无论是防范危险还是给后来者更多购房的机会来看,政策会一直压制房价的上升,如果今年出现小的周期性上涨,更进一步的严厉政策有可能会出现,是为政策向下。


中国的经济发展以及北上广深等一线城市的人口聚集和经济快速发展,造就了一线城市房价长期的上升趋势,所以深圳楼市长期向好。


在市场需求和政策压制的综合作用下,2017年深圳房价波动中维持平稳(-5%至+10%),波动中维持平稳可能变现为两种方式:


1、价格持续稳定,涨幅一直在10%以内,可能就不会有新的政策打压房价;


2、房价涨幅在某段时间超过10%,并且持续上升,可能就会有限制性政策出台,房价形成一定的波动,楼市是个不太听话的孩子,所以这种波动的维持平稳的可能性更大一些。


二、刚需购房正当时,在政策对投资性需求严格限制的情况下,房价稳定,针对刚需首次置业并未限制,所以现在是首次置业的好机会,希望首次置业者能抓住上车的机会。


三、自住置换有一定的机会,稳定的房价有利于自住的置换操作。


四、投资者以“守”为主,因楼上长期向上短期波动平稳,交易成本上升,以守住现有的物业为主,有足够的资金和机会可以购入物业并做好长期持有的计划。


五、金融政策收紧,目前看对金融行业的治理力度加强,央行的一串英文操作(MLF等),推高了商业银行的资金成本,所以房贷利率有提高的可能,金融政策逐步收紧会对楼市有一定的影响,这种影响有一定的滞后性,预计持续收紧在2018年会显著地反映到楼市上。


可能的政策:


1、房产税(持有环节税)的推出需要一定的过程,涉及很多未确权的物业,公平实施的难度较大,短期恐难推出。 


2、购房环节征税,这个政策在香港、加拿大、澳大利亚等地都有出现,如果房价进一步上涨是一个实施的好方法,二套房限贷措施是贷款限制只是商业银行执行的政策,严格执行的力度打折扣,而购房环节征税是政府法令,一定会得到严格执行,香港实施了非本地居民购房以及本地居民购买二套增加15%印花税,房价难以控制时可能借鉴。


3、提高首次置业首付款的比例,这一政策其实在2015年6-7月已实施过,后因股灾救市而停止,这一政策是可能实施的,所以刚需上车要抓住机会。


以上一些思考与大家分享一下。


货币 宏观分析

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