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楼市再迎重大利空 这几个城市房价要当心了!

资讯中心 媒体 发布时间:2017.05.07 15:00:47
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近期,北京、上海楼市轮番表演,继北京对楼市“定向加息”后,5月4日这天,上海又弄出了个摇号买房!


解放日报·上观新闻周四报道,上海市住建委通知要求,新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制。


这说明了啥?这说明今后在上海买新房要摇号了!就像买车牌号一样,为了控制房价上海这次也是蛮拼的!


根据中国指数研究院的数据:一季度新增住宅供应同比下跌超六成,销供比为1.41,市场供不应求的现象非常明显,短期状况如果不改变,那么二季度房价上涨将会压力山大。


所以上海此前将首套房贷利率由原来的9折,上调到95折甚至基准后,现在再次补刀!


总体上,上海摇号买房的出发点是好的,在房源供不应求的情况下,开发商炒房号和中介炒作的现象时有发生,有的还需要托关系,无形中给买房人增加了负担!在这种情况下,通过摇号的方式保证了市场的公平,也防止了购房环节政府、开发商的腐败。


同时也向外界释放了一个信号:中国的楼市调控正在层层加码,由限购、限贷限价限售楼市定向加息层层推进,加上近期部分城市的离婚贷、认房又认贷等封堵各种炒房漏洞,可以说色香味俱全。让我们来看看主要城市的调整手段:


1、限购、限贷:一线城市和主要二线城市都普遍采用;


2、限价:住建部明确表示北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市与去年十月份相比,环比不能上涨,只能下降;


3、限售:根据媒体统计截至本月4日,已有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策;


4、认房又认贷:北上广深一线城市以及天津、厦门、杭州等二线城市。


但是也就是在这么严厉的调控下,部分地方的房价出现“野火烧不尽春风吹又生”的状况。


下面是国家统计局公布的3月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表



可以看出,和2月份相比,北京、天津、杭州、合肥、厦门、济南、郑州、广州等城市仍然出现上涨。


对于房价上涨压力比较大的城市,普遍都在前期调控的基础上再次加码,比如天津、厦门、杭州启用了杀伤力极大的“认房又认购”,只要在全国范围内有房贷记录,再买房通通计入二套房,大幅提高购房成本;济南、郑州开启了史无前例的限售,广州2016年房价上涨幅度不大,2017年有补涨的需要,但同样不能放松。


监管层的态度很明确,2017年是防范风险之年,下决心处理掉一批风险点。近期证监会、银监会、保监会连番出手,控制银行委外、对保险资金投资金融产品的监管、券商资管等,近期期市、股市、债市陷入三杀。


房地产的风险隐患同样非常大,住建部已经说了,未来16个重点城市与去年十月份相比,环比不能上涨,只能下降,也就是说未来北京、天津、杭州、合肥、厦门、郑州、广州等房价环比仍然上涨的城市可能会陆续跟进上海“公证摇号买新房”的调控措施。


但调控很多时候往往事与愿违,现在一线城市的房源供应紧张,如果强推“摇号买新房”,就好比股市上的新股申购一样,在核准制情况下,新股上市的数量原本就偏小,采用新股中签的办法就相当于把新股稀缺性无限放大,导致上市后股价倍增。


“摇号买房”已经是很多城市的潜规则,开发商通过这种方法营造房源紧张、房价上涨的气氛,从中获利,类似于饥饿营销副作用非常大,导致层出不断的“日光盘”。


其实解决房价上涨问题大可不必这么麻烦,2016年中国的城镇化是57.35%,距离中等发达国家的城镇化率85%还有很长的路要走,未来一线城市人口增加潜力仍然非常大,而三四线城市长期来看人口流出压力也大。


但是目前城市土地供应却出现两个极端,下面是中国指数研究院公布的2017年1-3月全国主要城市土地交易情况,可以看出占全国人口7%的一线城市,住宅用地面积远远低于二线城市,更远远低于三四线城市,尤其是深圳更为特殊,1-3月住宅用地面积为零。



图来源:中国指数研究院


这种人地错配没有解决的情况下,长线主要热点城市房价上涨的压力依然非常大,限购、限贷可以提高买房成本和门槛,短期有助于降房价,但不改变潜在的购房需求,很多无房年轻人想买新房但迫于成本增加而暂时搁置,很多有房家庭想置换新房,但迫于门槛提高而暂时中断。


未来各种调控措施一旦放开(按照基钦周期原理,调控周期一般为3年),这部分买房的“空头”一下子变为“多头”,成为房价上涨的主要推手。到那时房价又再进入越调控越涨的怪圈(如下图),调控期房价基本是横盘,但长期来看仍然是上涨!



真正要降房价,小白认为应该从以下几方面入手:


1、大幅提高热点城市尤其是一线城市土地供应,缓解人地矛盾局面。

2、调整房地产的税制结构,降低交易环节要交的契税、营业税、个人所得税,提高持有环节的税费,比如房地产税。

3、改变土地出让金支付方式,由一次性支付改变分期支付。

4、降低地方政府对土地的依赖,调整中央和地方的分税结构。

如此房价还能不降吗?


(小白读财经)

宏观分析

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