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程家龙:城市更新4.0——产业、城市与人,更好的结合(全文)

资讯中心 媒体 发布时间:2017.07.04 18:14:20
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嘉宾:戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理 程家龙


时间:2017年6月28日10:00


地点:福田嘉里建设广场


记者:资讯中心主编 田云



【访谈内容】

 

1


  【田云】:城市更新现在已发展到4.0阶段,请程总介绍一下4.0的特色,它跟之前的3.0版本有什么不同之处?

 

  【程家龙】:城市更新4.0是一种叫法,实际上也表明了城市更新发展的几个阶段。

 

  在中国,经过现代化发展初期“大拆大建”的城市更新1.0阶段,到改革开放后追求规模与数量是城市更新2.0,再到21世纪后从追求体量转向强调质量的城市更新3.0,大量高档物业应运而生,写字楼、零售、工业以及酒店的开发商及业主都开始重新审视自身存在的问题,并意识到真正优质的物业才是应对市场竞争和吸引顶尖租户的关键所在。

 

  今天为什么提出城市更新4.0呢?

 

  4.0最大的特点一是讲究智能、高效,二是讲究可持续发展,将生态的理念放在里面。在这一阶段,专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。还有一点重要的是产业,现在国家在讲新型城镇化,新型城镇化的面很广,但城市更新也属于新型城镇化的一部分。

 

  去年我们发布了《新型城镇化白皮书3.0》,其中一个重要的理念就是产、城、人的融合,以前新型城镇化是划一个片区,建一个新城,大家做房地产开发,建了很多楼,很少有人去住,所以出现了“睡城”的概念。

 

  但是就现在来说,这个模式不对,如何才能把城市更新做好呢?就是要加入产业和人。产业、城市与人良好的结合,而且不仅仅是结合,还强调生态、质、可持续发展的概念,这就是城市更新4.0,更加深刻、更加前沿的理念。

 

2


  【田云】:城市更新很多都是集中在核心位置,对于提升整个城市价值有很强的拉动作用。在这样的前提下,会不会拉高房价?

 

  【程家龙】:我们不能单方面从推高房价考虑,因为我们讲城市更新,一方面是大拆大建,但城市更新是多方面的,比如上海屠宰场,代替拆除的是更改为商业,做很多商业活动,把这一块产业做活,城市更新4.0并不完全是做最高价的房地产。

 

  当然,城市更新有一部分肯定是把区域改造的更加好、更加生态,对房价肯定是提升的作用,整个城市的产、城、人完全融合了,城市宜居,产业强,经济活力好,价格合理上升也是正常的。

 

  事实上,房地产价格上升的原因是多方面的,一方面是建筑品质在提升;另一方面,地铁开通等政府投入,也会提升房价。房价的上升并不是因为城市更新或者因为某一件事情推动的。

 

  在房地市场长效机制建设过程中,中央鼓励培育和发展住房租赁市场、鼓励开发商长期持有并出租商品房、支持金融机构向房屋租赁单位提供金融支持,这些措施都将进一步带动住房租赁市场的发展,促进人才居住问题的解决。城市更新推动了城市的发展,推动产业的提升,推动人和适宜的居住环境、产业空间的协调,这是我们真正的发展方向,而不能担心城市更新推高了房价,我们所做的事情不是为了推高房价,而是为了城市的发展。

 

3


  【田云】:城市更新4.0提到了几个要素,也是城市发展在国际上的趋势。一直都说深圳是规划超前的城市,接下来在城市更新4.0版本中,以戴德梁行自己的视野来看,应该如何跟国际接轨,创建更好的城市?

 

  【程家龙】:主要有几个方面,城市更新还是以具体项目来论,有些城市更新项目,比如深圳的一些老村、片区因为历史价值和保留价值等原因是要拆除的,拆除后建要结合这个地方的产业发展,考虑应该发展什么样的产业,然后再考虑整个区域的规划,包括体量、功能的分布,比如做多少写字楼,是不是要发展购物中心,建多少住宅、公寓。

 

  产业在一个地方的发展也是有前因后果的,未来我们能引进什么产业,原来周边有什么产业,它的上下游跟周边产业之间的关系需要研究透彻。

 

  首先讲整个广东省大的产业发展,再聚焦到深圳市的产业发展,再聚焦到某个区,每个区也有产业发展,重点发展方向不一样。这不是平白无故定论的,而是根据本身的产业发展,这么多年总结、发展和推导得出来的结论。

 

  城市更新4.0在境外的案例是,有些项目是拆掉重建,有些项目是进行改造,前提在于是否能真正发挥它的价值。这样的项目要求发展公司,有前瞻的视野,了解国外的案例,拥有很高的运营管理水平,同时对规划设计水平要求也很高,怎么样把一个东西改造好,在一张白纸上可以画出最美的图画,过去我们也做了很多类似的案例都可以用来借鉴。

 

  国外发达国家积累了比较丰富的城市更新经验,其更新理念、经验教训都能为我们带来启发,例如:

新加坡浮尔顿大厦(现浮尔顿酒店)修复改造后成为如今的高档酒店的项目,证明了历史建筑的潜在价值。大量的前沿研究及评估性建筑报告在浮尔顿酒店改造项目中起到了重要作用。这些前期工作确保了建筑的历史遗产元素及特征得以保留。

 

  我国城市更新也已拥有很多成功的案例,比如北京798艺术区,从原军需电子工业区转换为繁荣的艺术集聚区、广州T.I.T创意园项目,从老纺织机械厂华丽转身成为现代化创意产业园,并吸引大量知名租户。

 

  未来,积极学习国内外成功的操作经验、更加重视文化传承和塑造、关注社区福祉、环境保护、以及高科技的应用、建筑艺术的突破等等,都将促进我国城市更新更快与国际接轨。

 

4


  【田云】:深圳土地少是突出的矛盾,其实在核心区域,确实有很多存量土地和闲置土地,造成这种情况的原因是什么?在城市更新途径中,有没有比较好的突破方式把这些土地更好的利用起来?

 

  【程家龙】:深圳还有很多区域具有改造空间。城市更新还是大有可为的,尤其是深圳的经济比较活力,我们在白皮书中也提到,深圳的经济活力排第一位,创新能力也比较强,小公司具有发展空间,政府的有相应的扶持政策,最主要是周边的市场环境不错。

 

  虽然看起来深圳的土地不多了,实际上还有很多地方可以改造,一是旧村改造,再一个是关外的工厂、工业园区,工改工项目也有很多,我们在中间把握住机会,使得每个项目做到产城人的融合,把产业植入进去,带动城市的发展,使人跟城市融合在一起,整个深圳就会发展得更好,而不是每个项目单纯做房地产项目。现在土地越来越少,每个项目更应该进行仔细规划,把它的价值挖掘出来。

 

  其实,深圳也有一些国企在中心区有很好的地块,这些地都有挖掘空间。重点城市建设用地不足的问题一直存在,国企拥有的大量低效产业用地,价值愈加突出。这些不动产资源的盘活无疑会大大拓展城市发展空间。而国企在面对这些资产盘活的同时,也往往面临着一定的阻碍和挑战:


  1.涉及土地变性的城市更新项目因现行土地制度而受阻。

  2.大多国有企业的主营业务与不动产开发运营并不相关,缺乏房地产开发经验等等。

  3.错综复杂的利益关系拖累国企改革进度。


  尽管如此,亦有不少国企积极投身城市更新,践行企业义务,在过程中体现了参与各方的大胆探索与创新。比如深圳经过实践后提出了“符合条件的地块可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设”的规定,大大提高了城市更新效率;积极引入房地产专业服务机构不失为解决自身专业性不足的有效策略。

 

  最近一两年,我们除了研究城市更新、城镇化之外,公司内部设了一个国企改革小组,国企改革一是体制的改革,二是很多国企原来拥有的地我们对其进行梳理,把它的价值挖掘出来,这实际上也符合城市更新的发展方向,深圳的土地可挖掘的地方还是很多的。


5


  【田云】:提到旧城改造,不可避免提到小产权的问题,针对深圳目前的情况,强拆肯定是走不通的,这条路的代价很大,一直都有呼声,政府一直在探讨怎么从政府的角度,从市场供需矛盾的角度,给小产权房一个比较好的解决途径。您对小产权房这一块有什么看法和个人建议?

 

  【程家龙】:在深圳这么多年,我们也一直关注小产权房,我觉得从城市发展的角度来说,这个问题迟早要解决,并且是要尽早解决。在旧村改造中也出现了这些问题,以前农民房都是三、四层,后来变成七、八层,现在变成十几层,政府没有及时解决一些问题,当然这个问题很棘手,有的时候我们要承认现状,找好法律的基础,必须考虑到原来的互惠政策,考虑到法规的平衡,建议还是要早解决可能更加合理。


6


  【田云】:另外一点是工改工项目,当下工改项目非常多,产业项目供应也很大,我们怎么去把握这个机遇呢?

 

  【程家龙】:工改工项目未来在一段时间内量不小,所以每个工改工项目都应该研究一下发展方向,要做一个定位,什么时候发展,它处于什么位置,到底应该发展什么样的产业。

 

  房地产发展过程中,第一步是出售,有人使用的房屋才是社会资源的合理利用,如果只是单纯的出售,房子却空置了,实际就是浪费社会资源。

 

  工改工项目也是这样,我们怎么把它实现利益最大化,而且这个实现的利益最大化是符合城市发展、符合城市产业的。最近我们在做工改工项目的产业研究、产业定位研究,这一块是挺重要的,要对它进行研究、进行测算,再考虑它中间到底研究什么样的产业,如何去改造。

 

7


  【田云】:深圳的城市更新片区操作路径跟其他城市的更新项目相比有什么不同之处?

 

  【程家龙】:主要体现在重视制度建设,持续修正以形成完善的政策体系。纵观深圳多年以来的城市更新历程,制度建设是支撑其发展最为核心的要素。稳定的更新制度体系将城市更新纳入了法制化和常态化的城市管理之中。社会对于城市更新项目的稳定性、持续性、合理合法性拥有较强的信心。这对于涉及到多方利益关系的城市更新项目的顺利高效推进必不可少。


  政府主导与市场运作相结合。一方面,政府在城市更新中主动推动政策建设,树立城市更新的权威性,同时在操作过程中发挥监管作用。另一方面,开发方或利益相关方在实践中不免会出现各种问题,新的矛盾又促使以政府为主导的各方积极探索制定更为精细化的规章政策。政府与市场经过持续博弈,逐渐走出了城市更新的制度化与常态化之路。


  倡导并真正落实公共利益。保障各方权益、优化城市结构、保护生态环境、创造社会价值是城市更新应当承担的责任。基于在城市更新过程中积累的经验及社会共识,深圳逐渐将公共利益诉求通过政策规定转化为现实,例如保障性住房配建规定,其配建类型、配建比例、建设规模、公共服务设施均要在城市更新单元规划中予以明确。


  因为深圳发展速度比较快,所以有旧村改造。深圳有很多早期的住宅小区,因为位置比较好、价值量较大,如果拆除重建的话单从经济利益考虑上也是可行的,但实际上我们还应该结合城市、社会、公益做更多的考虑。 

 

深圳早期建设的比较快,个别小区的建筑质量不过关,比如鹿丹村,实际上从建筑的角度来看,说明它当时的设计、建设没有达到要求。这些方面来说,深圳会与其他城市有一些不同之处。

 

8


  【田云】:戴德梁行作为城市更新先行者,要担当起什么角色和责任?对于城市更新发展有什么建议?

 

  【程家龙】:我们希望能担当更多责任,我们公司是一个房地产专业服务商,在全球也是顶尖水平,我们能够为很多开发项目提供一站式服务,也对城市更新项目全生命周期提供全程服务。

 

  所谓全生命周期就是从项目前期定位,到经济测算,到产业研究,再到营销,还有销售,招商,无论是写字楼、商业还是产业,我们专门有一个产业部配合这方面的发展,包括后续的物业管理、园区运营管理,以及中间所所谓的估价、投融资等服务,我们现在能提供产业全生命周期的服务。

 

  在城市更新过程中,我相信未来专业化分工还是一个大的趋势,我们在城市更新过程中,尤其在产业研究、招商、运营等本地企业不太熟的关键环节,我们能提供专业服务,帮助他们把城市更新项目做好,真正实现价值最大化,而且符合产业发展,符合新的理念。


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