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杨丽艳:深圳大规模推进棚改要谨慎 复合更新和片区统筹是未来方向

资讯中心 媒体 发布时间:2017.08.24 17:25:52
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  23年的评估历史沉淀,原政府事业单位背景,决定了国房是最具地缘优势和实战经验的估价顾问专业机构之一。在城市更新的滚滚历史进程中,国房在做好政府专业“智囊团”的同时,不断努力,将国房打造成为中国房地产估价顾问专业服务的顶尖品牌。


  国房集团董事长杨丽艳,一位集美丽与才气一身的优雅女士,在接受深圳房地产信息网记者的专访中,从集体土地交易、复合更新、片区统筹,再到城市更新、棚改等热点话题,与记者娓娓道来。国房的专业能力、第三方专业机构在未来城市更新中所起到的重要作用,在杨总的谈话中都得到了答案。


嘉宾:国房集团董事长 杨丽艳


时间:2017年8月23日14:00


地点:2017中国深圳国际房地产业博览会(会展中心)


记者:房网资讯中心主编 田云


》》》直播|深圳集体用地及旧住宅区二次开发高峰论坛


国房集团董事长 杨丽艳


精彩观点


  1、“深圳棚改还处于探索阶段,深圳市住建局正在内部征求意见的关于棚改的暂行办法,后期估计还会有比较大的修改。”

 

  2、“城市更新做了这么多年,有部分旧住宅区早期已经形成了历史现状,有些开发主体已经介入了,如果后续推行棚改的话,对于已经城市更新立项的旧住宅区,政府如果要接手过来实施棚改的话,要有相应的退出机制,做好项目前后协调和利益统筹。”

 

  3、“城市更新和棚改的主要不同点有4个方面:一是政策体系、法律依据不同;二是实施主体不同;三是补偿标准和谈判力度不同;四是未来开发物业的属性不同。


  4、“千万不能说今年一定要搞多少个棚改项目,大规模推进还是要慎重,深圳棚改首先要解决法律依据和制度设计的问题,才有可能大规模推进。


  5、“沙湖社区是深圳市开展整村统筹试点的、第一个真正意义上成功完成了整村统筹试点的社区,而且沙湖社区的面积非常大,有362万平方米的面积,包含十个自然村。”


  6、“基本上深圳的每一个角落、每一个区、每一个街道都有我们的团队,我们在深圳同时有接近20个现场驻点团队,前段时间刚完成的红坳村整村搬迁项目现场驻点人员就有接近70人。同时在北京、成都、湖南同时进行的旧改和征收项目也非常多。我们从深圳走向全国,也希望把深圳好的服务经验带到全国。

 

采访现场(资讯中心主编田云、国房集团董事长杨丽艳)

 

采访正文

 

1

 

深圳集体土地有特殊性


专业机构可从中发挥重要作用

 

  田云:目前集体土地交易中,存在哪些困惑?

 

  杨丽艳:深圳的集体土地有它的特殊性,在法律意义上来说,深圳市所有的集体土地早就通过92年的特区内统征和2004年的特区外转地全部转为国有土地,但这些已经转为国有的集体土地上还有很多是没有完善征转地手续的,集体土地存在很多历史遗留问题。

 

  在集体土地交易过程中,第一个前提是根据不同集体土地的特点去选择适合的开发路径,采用不同的政策、不同的方法,选择路径是第一个要解决的。

 

  其次,深圳的集体土地由于掌握在非常特殊的社区股份公司和深圳原居民手中,首先要受到更严格的集体资产交易的监管。深圳的集体土地在城市更新开发中是主战场。集体土地交易要充分考虑到,一方面要按照集体资产交易的规范和要求去做,同时又要兼顾到合理的解决好历史形成的意向合作的关系。

 

  第三,在集体资产交易过程中,如何和交易对象合理地分配利益,以及怎样更科学找到合适对象,专业机构从中可以发挥非常重要作用。

 

  目前像国房和行业里很多机构都充分参与到前期的资产评估、项目可行性研究和集体土地合作开发方案的研究。


 

  田云:有一个挺敏感的问题,如何和交易对象合理分配利益?

 

  杨丽艳:目前,随着政府对集体资产交易监管的日趋严格,各个区已经相应出台了关于资体资产交易的一系列管理规定,并且组建了集体资产交易监管平台。


  这里面比较重要的就是要按照集体资产交易监管的要求,对集体资产的价值,包括集体资产的现状价值、未来规模条件下的价值,以及项目开发的可行性研究进行科学的评估和充分的论证,这些都要求具有丰富经验的第三方评估机构介入。从目前的流程上来说,现在基本已经在这样实施了。

 

  另外,从社区股份公司以前的经济发展模式比较单一,缺少专业的人才储备,所以以前很早就需要开发商介入,来解决城市更新项目前期工作中的问题。


  像我们国房集国,除了评估之外,还可以提供城市更新全流程的服务,我们可以为社区股份公司解决项目前期的专业问题。


  在前期工作完成以后,社区股份公司再通过公开交易平台进行交易对象征集,更科学也不容易产生纠纷,开发企业也没有那么大风险,导致前期介入后却担心最后拿不到项目。




2

 

深圳棚改处于探索阶段

 

要谨慎推进

 

  田云:棚改是最近很大的热点,您怎么看待有关棚改的政策?你认为它对推动深圳老旧住宅区改造,解决“啃不动”的难题会起到真正落地的积极作用吗?

 

  杨丽艳:关于旧住宅区棚改的问题,我认为深圳的棚改目前还处于探索阶段,如果想大规模的推进,完善棚改的政策依据和配套制度建设是前提。

 

  由于旧住宅区产权主体非常分散,谈到后面很容易陷入遇到“钉子户”,因为没办法达到签约百分之百,而使项目陷入僵局,比如深圳著名的木头龙小区就是这样的,这么长时间没办法解决。

 

  我们的城市更新推行的是政府引导、市场运作,市场运作必须按照签约百分之百,没有办法进行强拆,这就导致住宅区的城市更新确实碰到很大问题。

 

  你看深圳的城市更新政策从2009年出台到现在也进行了多次完善和修订,而目前深圳棚改并没有单独的政策依据,针对普通旧住宅区,尤其是完全产权在小业主手中,如果通过目前的政策全面大力推开旧住宅区棚改,我认为这中间还有很大难度。

 

  现在还有一个问题,城市更新做了这么多年,有一部分旧住宅区早期已经形成了历史现状,有些开发主体介入了并且已经完成了城市更新立项,如果后续推行棚改的话,它的退出机制要明确,项目前后协调和利益统筹都是政府要考虑的问题。

 

 

  田云:城市更新和棚改的区别能否说一说?

 

  杨丽艳:城市更新和棚改对于旧住宅区的改造,通过拆除重建的模式,消除旧住宅区的安全隐患,完善配套,提升人居环境,这是两者的共同点。它的区别主要在以下几个方面:


  一是政策体系、法律依据不同。棚改走的是政府征收体系,城市更新走的是市场运作体系。


  二是改造范围不同。城市更新是按照城市更新办法,能列入条件的旧住宅区可以城市更新;棚改要涉及到公共安全,可以走行政征收、行政处罚以及强拆,对象范围有所区别。


  三是实施主体不同。棚户区改造采用“政府主导+国企实施”,目前有政府实施和国企实施两种,而城市更新是“政府引导+市场运作”,原业主、开发商等都可以成为实施主体。


  四是补偿标准和谈判力度不同。由于棚户区改造因涉及公共安全利益,搬迁补偿标准由政府制定并公示,先进行民事协商,协商不成的,可以通过行政征收、行政处罚程序强制执行,谈判力度比较强。城市更新走的是市场化主体,自愿协商,而且必须要达到百分之百签约,搬迁补偿标准自行协商,谈判力度跟政府有很大区别。


  五是未来开发物业的属性不同。除了安置物业以外,棚改只能盖人才房和保障房,它注重的社会效益;城市更新是市场运作,除了安置原居民,配建人才住房以外,其他都是商业开发,要兼顾社会效益和实施主体合理的经济效益。


  现在住建局正在内部征求意见的棚改暂行办法里也提到了,旧住宅区和城中村可以采取更新和棚改,两种模式是有交叉的,只不过需要根据具体情况,由政府确定到底采取哪种模式。

 

  田云:方向肯定是没问题,但因为法律界定还很模糊,您认为应该怎样看待棚改?

 

  杨丽艳:深圳现在推的两个棚改项目,罗湖插花地走的是征收体系,宝安38、39严格意义上来说是戴着棚改的帽子,实际上走的还是城市更新。这次住建局内部还在征求意见的暂时措施,后期估计还会有比较大的修改。

 

  如果没有很明显的涉及到公共安全的话,没有办法强拆。确实有危房,还有很大安全隐患的,觉得还是通过棚改推进,这次罗湖插花地棚改非常有必要,因为楼一倒就是多米诺骨牌效应。

 

  比如旧住宅小区,其中一栋是危楼,你可以通过危房改造或其他方式来进行,棚改推进过程中政府还是要谨慎推进,棚改对于旧住宅区改造是一个很好的方向,但还要需要探索。

 

  千万不能说今年一定要搞多少个棚改项目,大规模推进还是要慎重,深圳棚改首先要解决法律依据和制度设计的问题,才有可能大规模推进。

 

 

3

 

国房有23年丰富实战经验

 

提供复合更新一揽子解决方案

 

  田云:国房在复合更新的模式中,具体能提供哪些专业的服务?

 

  杨丽艳:复合更新就是集体土地开发过程中我们需要根据现状,利用不同政策、开发模式综合进行,如何更好地把不同政策结合起来,提供一揽子解决方案,参与的团队要有丰富的实操经验和不同领域的知识结构。

 

  国房评估的特点是已经有23年历史,具有丰富的实战经验,我们长期参与土地整备、城市更新、集体土地评估,具有整村统筹、城市更新、土地整备、评估、拆迁谈判、产权核查等全流程服务经验。

 

  国房旗下还有国锐达城市更新置业投资公司,集合了有房地产开发经验、规划经验、法律知识以及规划评估知识的专业人才,以前实操过很多项目的开发。还有国房人居环境研究院,目前研究院为政府制定了广东省宜居社区建设标准,也是全国为数不多的专门针对宜居社区建设的科研机构,我们对于社区的微更新,在全省,包括深圳全区域都有丰富的经验。

 

  这些团队组合起来的平台,我们能更好地利用不同领域的经验,为客户解决复合更新的一揽子解决方案。

 

  田云:国房团队现在有多少人?能介绍一下已经推动并取得良好社会口碑的项目吗?沙湖社区的统筹模式是一个比较典型的案例吗?

 

  杨丽艳:国房在全国有六百多人,深圳有三百多人,我们服务的领域比较细。前段时间比较知名的深圳光明新区华星光电红坳村整村搬迁项目,国房承担了信息核查、补偿评估、协助谈判工作,这个项目国房投入了六十多人的团队,短短一个多月时间就以惊人的“奇迹速度“完成800多人的数据评估以及信息确认,正确率达100%,为了完成政府的任务,我们的团队夜以继日,奋战了80天,终于完成100%签约。


 

  沙湖社区是深圳市开展整村统筹试点的第一个真正意义上成功完成了整村统筹试点的社区,而且沙湖社区的面积非常大,有列入整村统筹范围有362万平方米的面积,涉及十个自然村,如何做好政府与社区之间,十个自然村之间,社区和居民之间的利益统筹是非常复杂的问题,这个方案的制定也是要求综合运用所有的土地政策,做好详细的经济分析。

 

  在整村统筹项目方案制定过程中,我们为社区股份公司提供专业服务,协助社区制定整村统筹方案,包括前期和政府协商方案,包括制订社区内部利益统筹方案,以及和小业主的拆赔方案,社区和市场主体的合作开发方案,以及所有集体资产的评估和经济服务都由我们提供服务。沙湖社区整村统筹项目有相当的影响力,也对全市的土地整备利益统筹有很强的示范和借鉴意义。

 

 

4

 

为城市更新各方解决专业问题

 

把好的服务经验带到全国

 

  田云:国房未来的规划、愿景是怎样的?目前在深圳正在开展的和未来一段时间可以看得到的,有意向的,在深圳的份额能占到多少?

 

  杨丽艳:份额不好估计,整个国房有6家子公司,包括房地产评估、资产评估、城市更新置业投资公司、云数据公司、人居环境研究院,我们提供的专业服务涉及到房地产全产业链条,从地域范围来说,我们在全国设立了约30家左右分公司。

 

  这面背景墙上就是我们目前参与的大大小小城市更新项目,近期深圳比较大型的,如华星光电红坳村搬迁、罗湖插花地棚改评估、中山大学深圳校区土地整备总体顾问,还有很多市场主体的、社区股份公司的、房地产开发企业的城市更新项目就不计其数了。还有像甲岸村旧改等,是村民自改的项目也很多。



  可以这么说,基本上深圳的每一个角落、每一个区、每一个街道都有我们的团队,我们在深圳同时有接近20个现场驻点团队,前段时间刚完成的红坳村整村搬迁项目现场驻点人员就有接近70人。同时在北京、成都、湖南同时进行的旧改和征收项目也非常多。我们正从深圳走向全国,也希望把深圳好的服务经验带到全国。


 

 

  田云:作为一个专业的第三方机构,在接下来的城市更新历史进程中,国房希望为政府为城市更新的历史使命做什么?

 

  杨丽艳:首先从国房的角度来说,我们是第三方顾问机构,一系列土地整备也好、城市更新也好,这里面都涉及到利益分配的问题,我们作为第三方要提供非常独立、公正的价格尺度,作为利益各方分配利益的非常重要的天平,我们的独立、公正也是解决各方矛盾的基础支撑,这是最基本的职能。

 

  其次,估价机构长期参与城市更新、土地整备一系列工作过程中积累了非常丰富的实操经验,包括对政府政策的了解,也经常参与到政府前期政策的研究和制定当中。

 

  对政府也好,对社区也好,对房地产开发主体也好,我们对他们实操过程中碰到的问题都非常了解,所以我们的专业研究和顾问方案,实操性和落地性非常强,评估之外我们可以提供更多增值的服务,帮他们解决专业的问题。


  我们国房23年的评估历史沉淀,以及原来政府事业单位的背景,决定了国房是最具地缘优势和实战经验的估价顾问专业机构,我们希望通过自身不断的努力,打造成为中国房地产估价顾问专业服务的顶尖品牌,为客户提供房地产全产业链的专业服务。



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