“物业托管+统租运营+综合整治”改革破冰城中村管理模式

9月29日上午，上步玉田分公司举办了业主物业托管签约仪式，3位业主代表相继与万村发展有限公司法定代表人签约，标志着福田区乃至深圳市城中村管理模式又迈出了改革创新的一步。

此次玉田村物业统一签约托管，是深圳城中村管理模式的改革创新。通过“物业托管+统租运营+综合整治”模式，引入第三方企业，明确主体责任，改变村民物业传统的管理运营模式，有望持续带动城中村内安全、创业、人文、环境等诸多领域的变化。此举不仅为城中村综合治理提升提供了新思路，也将让村民、村集体不断受益，带来的社会效益、经济效益将持续显现。

（玉田村升级改造后的效果图）

创新模式 破冰城中村管理

玉田村位于上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围2个自然村组成，现有110栋居民楼。而整个上步片区受华强商圈、南园路商业带、罗湖商业区金融区辐射，交通发达，配套完善，人流量大，地段价值高，区位优势明显。

1992年，上步人敢为人先，成立全市第一家集体股份公司，为全市集体经济发展树立了标杆。但经过一轮高速发展，城中村“粗放式”的短板开始显现，安全问题十分突出，城区治理体系和治理能力亟待大幅提升。

据上步股份公司玉田分公司办公室主任梁荣国介绍，玉田村内的居民楼大多是1995年竣工的，经过二十多年的风雨，随着物业“老龄化”，楼宇已普遍进入保养的高峰期。与此同时，城中村由于建筑间距小、通道窄，基础消防设施不足，火灾隐患种类多、存量大，消防安全问题也成为了长期悬在居民头顶的一把利剑。

开拓思路，破解困局。2017年，福田区委区政府聚焦“城市综合治理”，高度重视安全生产和消防安全生产工作，深入开展“新城中村计划”。7月份以来，南园街道已对五个城中村15栋安全隐患问题突出的楼宇进行了清空。与此同时，在街道党工委引领和推动下，上步股份公司玉田分公司正式启动品牌物管引进工作，并迅速在居民内部引起强烈反响。

物业“统租” 全方位提升城中村综合环境

城中村引入专业的物业“管家”，这事并不稀奇，而玉田村的不同之处在于，通过将物业统一出租的方式，将物业交给专业的社会企业，由后者进行升级改造后，进行统一的经营管理。

具体来说，企业要对城中村物业进行统一全方位的升级改造，包括对基础设施及环境进行提升，美化公共界面，优化公共步行体现及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，使村内环境、消防、安全、管理等各方面整体提升，从社会、经济效益的维度上达到村民和企业共享共赢。此事一经推出，立即得到了玉田村居民广泛的认同和支持。

据玉田分公司工作人员介绍，今年7月，在南园街道党工委和上步股份公司的指导下，分公司把遴选出的7家社会企业向村民进行公告。在汇集民意的基础上，村民一致选出了深圳市万科房地产有限公司全资子公司的深圳市万村发展有限公司作为签约的首选。

“除了租金能够提升之外，我们更多考虑的就是企业自身管理优势、抗风险能力等，他们的专业性以及综合实力，能够最大程度减少我们的后顾之忧。”在签约仪式上，玉田村业主郑先生这样表示。据了解，7月份以来，玉田村许多业主都表达了签约意向，目前已有20栋居民楼已经或正在进行清空，数量接近整个玉田村20%。

根据有关协议，专业公司将对城中村私宅进行改造升级，彻底消除安全隐患后方可出租，同时由市场化品牌物业公司万科物业收取物业管理费，提供全方位专业服务，并承担安全主体责任。企业还将以主体身份严格落实执行《福田区城中村出租屋消防安全“十必须”》规定，成立消防小分队，分“摸底排查、宣传动员、整治攻坚、验收达标”四个阶段，实时监控社区消防隐患，加强和改善玉田村消防安全基础，守护群众生命财产安全。

多方合力 打造安全宜居活力文明社区

在一定程度上来说，城中村的“痛点”，同样契合着企业的诉求。

深圳市万村发展有限公司副总经理黄楠表示，长租公寓这块存量市场近来的发展蓬勃且强劲，公司正是看中政府推进“租售并举”这个大方向，城中村尤其是深圳中心区的城中村，更是租赁业务的核心板块。“深圳创新创业的活力充沛，城中村是许多新晋人群到深圳后的第一站，我们希望能够发挥我们的专业所长，为他们提升居住品质，也为提升城区综合品质尽一份力。”据悉，玉田村经改造升级后的第一批样板房、示范楼，将于今年底前建设完工。

南园街道党工委书记陈晓中表示，玉田村物业托管签约工作的展开，意味着上步股份公司在村民物业传统管理运营模式创新上走出坚实一步。村民、村集体主动将城中村物业交给国企运营管理，体现了创新思维，更体现了社会责任与担当。在未来城中村物业管理上，他强调三点意见：

一、万科万村公司要不断提供优质管理服务。加快推进城中村物业运营标准化建设，迅速启动全方位升级改造，严格落实好城中村出租屋安全“十必须”规定，发挥好企业服务优势，用好大数据，将城中村的物业管理跟产业对接、跟人才对接，赋予城中村更多功能，将城中村打造成低成本创业空间。

二、上步公司、村民要大力支持万科万村公司的工作。参与、监督万村公司落实好安全生产和消防安全主体责任，继续加强城中村安全隐患的排查整治，对安全隐患要主动排查、主动治理。与品牌物管做好对接，充分发挥其在房屋改造、消防设施提升、居住人员管理等方面的作用，提升城中村综合环境，为出租屋安全管理全面落实奠定基础。

三、街道要积极引导。做好城中村物业管理服务的监管，确保物业管理创新模式持续走好，实现多方共赢。积极推动创新载体与创新项目引入，不断发掘中心城区物业空间价值和区位要素价值，为建设宜居、宜业、安全、文明南园注入新活力。

结语

纵观近期多个城中村物业管理新模式，多采取物业管理托管方式，借助成熟的运营商资源，进行系统化的管理，帮助改善城中村混乱的租房市场，同时，物业承租方会对配套设施进行升级，从而达到提升生活质量的效果。

（来源：深圳特区报）