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好城市和差城市未来房价差别 就是好坏股票十年股价差别

朱罗纪 发布时间:2017.10.27 07:11:57
浏览:10030


前几日写了一篇文章《买房大道理:买入一个好城市,买入一个好价钱》,得到了很多朋友的认同,在别的平台阅读量到了15万。


今天看到一篇文章,觉得和房地产很有异曲同工之趣。


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今天的茅台股价创下了历史新高,破了600块,“但斌价”提前实现了,但先生在朋友圈里还特地截图纪念。



我看到有记者做了份报道:


通过前复权来算,贵州茅台2008年11月份股价底部时,股价到过30.62元,今日中午收盘价差不多是9年前的20倍了。如果9年前拿出30万买茅台,如今即使在中国房价最高地区之一的上海买套房也就没那么难了”。


9年20倍!茅台和腾讯一样,是极为罕有的两只股价跑赢了房价的股票


但我想做个对比,用这只股票。


(贵州茅台2007年以来股价走势)


(中国石油2007年以来股价走势)


这是两只股票2007年以来10年行情的对比,一个是2007年两市第一权重股中石油,一个是贵州茅台,都是前复权价。


10年时间,中石油从最高点的46.17元/股,跌到最低点的6.28元/股,最大跌幅86%。而茅台从2007年的最低点28.7元/股,涨到今天的创新高613元/股,涨幅是2000%。

 

同样的30万,买茅台最高能变成600万,买中石油,最惨变成4万


哦,还有一只中国铝业,更惨,从60多块一路干到2块多,最大跌幅超过了90%,基本跌光了。



也就是说:


过去10年,你要是用这30万买了茅台股,现在你可以在中国的任何一个城市买中心区的好房子。

 

而你要是用这30万买了中石油,现在你在中国的任何一个城市的任何一个区域都买不起房子。

 

这就是买了好股票和烂股票的差别,完全可能走向截然相反的两种人生。


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结合着这两只股,和我所研究的房地产,谈几点感受:

 

1)、好城市(区域)就如同好公司的股票。买入不同的城市,结局也是完全的不一样。

 

股市和楼市有相通之处,一个资本市场上的好公司,真的很像一个好城市,在时间长河里,这家公司的股票走出了什么样的行情,就像一座城市在时间长河里的兴衰演变一样。不同的是,房地产是长周期行业,“大周期”一旦启动,往往会持续三四十年甚至更久。这个过程中好城市和烂城市,在相当长的时间段里,分化并不明显,不如股票那样,三五年就完全显形。


但是,终归这种差距会表现出来。我们用30年的眼光去看一个城市,就如同用五年十年的眼光去看一只股票。某种程度上:一家好公司股票的长期行情,可视为一座好城市长期行情的微缩版

 

2、买入了好城市(好区域),长期持有不动是赚钱最多的

 

拿着茅台,10年不动增值20倍,但这是很少人才有的幸运,因为这需要太持久的忍耐。我见过不少房地产的投资者,有的成立了投资团队,专事进行数据研究,投资做波段。但是长周期比较下来,反而不如那些持续买进、坚定持有的普通买房人。搞股票玩T+0的,也是亏得比赚得多。想做高抛低吸,前提是自己能够战胜市场,要绝顶聪明绝对果敢。

 

3、如果你买的是好城市,拉长时间看,任何时候买,都不算太大事儿,解套的机会一般都会有的。但如果你买的是烂城市,那最好离得越远越好。


看茅台的股价,2008年也是新低,2015年也大跌,但白马之所以是白马,因为它就是拥有绝地反弹的能力。人不可能时时事事都做全对,有的时候会买到高点站到山岗上。但不一样的是,好的城市能让你解套并且继续赚钱,而差的城市会一路跌到底。这也是我一直坚持说,如果不能尽美,那么,买个城市还是要比买个好价钱更重要的缘故。

 

4、若是好东西,萧条的时候要敢于买入,繁荣期是卖出的时候,冷静+畏惧最重要。


少有人如此,包括现在,你随地看一看,因为“漂亮50”的漂亮行情,太多人的乐观情绪尽燃,估值不断抬升。看起来好像那些股票是传家宝一样,这个听起来就跟我们某些搞豪宅的操盘手说:我们的项目“是收藏品、艺术品,是传世之作”一样。


我的意思是,人性总是如此:追涨杀跌,涨的时候摩肩接踵杀进来,跌的时候流血漂橹也要跑。少有人能够持续的保持冷静,无论繁荣或萧条,都能如一保持对市场的畏惧。所以,不断的训练自己,拥有独立思考、清醒判断的能力,常怀惕励之心,是活得久的唯一办法。


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那么,说到第二个问题,上一篇文章里,没有谈及。

 

唯一重要的事情是,什么叫好城市?怎么判断它。

 

有很多指标可以判断,比如城市竞争力研究、“小学生增速”、“PIE模型”,以及任泽平提出的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

 

我推荐用任二炮的工具,因为通俗好用又好记。“长期看人口”,如果一个城市人口是持续流入的,那么房地产长期看是有需求支撑的。“中期看土地”,如果一个区域人口增加而不供地,那房价上涨的压力就会增加,因为有生产周期。“短期看金融”,是指短期货币政策(首付比、利率)的突然变化,会放大或者延后需求量。

 

继续简化这个指标,最简单的判断是:人口持续流入的城市是好城市,就这么简单。如果人口都在流入,那就比谁流入得更多。如果人口流入量都差不多,那就比谁流入的人口质量高。那些人口流入规模又大、质量又高的城市,就是最好的一批城市。

 

为什么简化这个指标?有现实性。因为到了城市化第二阶段,不是所有的城市人口都会流入,也不是所有的城市房价都会上涨,城市之间的分化会越来越明显。这和第一阶段,所有的城市都在扩张,所有的城市人口都在增长,是最大的不一样。

 

美国城市化第一阶段完成之后,出现了这样的特征。可以读读格莱泽在畅销书《城市的胜利》里的一段话:“1950年,底特律是美国的第五大城市,拥有185万人口。2008年,它的人口规模只有77.7万,还不到从前的一半,而且人口仍在持续减少。


在1950年的美国十大城市中,目前有8个城市的人口数量至少下降了1/5。底特律和其他许多工业城市的失败与其说是城市存在着任何整体性弱点,还不如说是那些与重新振兴的必备要素失去联系的城市出现了衰落”。(1950年代,美国城市化率在64%左右,我们现在58%左右)

 

所以,未来判断一个城市优劣,这个指标是最直观最通俗的标准。在任何阶段它都适用,但在中国已经启动的城市化第二阶段,变得比以往任何时候都重要


因为整个人口规模的蛋糕在减小,城市之间一定会出现拼抢人才的景象,只有好的城市才能吸引到人才。如果你细心观察,就会发现这一点:各个城市在今年对人口的引流动作,比以往任何时候都更加显著。比如长沙、武汉、成都、佛山全部放宽人才落户政策,有些城市更是毕业生无条件落户。为什么?背后的原因就在这里。


以后,你要是不谨慎,看见房价涨就着急忙慌,买入一个烂城市,结果真的会像买入中石油一样,很惨的。


newJurassic

宏观分析

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