咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 观点 > 正文

REITS是穷人的福音,但现在市面上的都不是

朱罗纪 发布时间:2017.11.02 07:14:10
浏览:5168


前两天,保利试水房产REITs的消息,让这个东西落地的预期又进了一步。有粉丝在后台问我,这个东西和普通人有啥关系。


我不确定能够正确回答这个问题,因为不太懂。这几天,请教了一位资本界的大咖,也查询了大量材料,谈点大概。

 

谈之前,先讲个故事。现在亚洲市值最大的REITs是香港的领展基金,全称:领展房地产投资信托基金。这个REITs2005年上市,当时叫领汇基金。香港政府当时将大量的公屋社区商业和停车场(总计大约158个商场和8万个停车位)悉数剥离,募资200多亿港币。100%公众持股,港府不再持有任何股份,当时全港高达50多万人认购。这个基金主要通过优化提升商场的租金,来为投资者提供分红(90%以上的利润都要用来分红)。后来又开始投资内地和海外的商场、办公楼(可以带来现金收入的不动产),2011年以来股价和派息表现如下。


(领展基金股价从2011年的20来块,变成现在的67块,如果和上市时相比,12年已升值6倍多)



补个插曲。因为领展后来老是优化商铺提升租金,港人很恼火,骂这个基金唯利是图。前任特首梁振英和现任特首林郑,都曾公开批评领展是特殊企业,要考虑社会责任。可惜领展也不软蛋,说欢迎政府回购。


领展,是一个标准的REITs。讲它的故事有助于理解什么是真正的REITs。简单说,REITs就是不动产证券化,把单笔大额投资、流动性差的房地产投资,转化为小、分散、流动快速的证券资产。通过投资REITs,普通投资者可以用低成本、小份额参与房地产投资。


对于房地产公司来说,这个意义在于:原来我搞商业地产、办公楼、租赁公寓,只能窝在手里拿租金,现在我可以整体打包卖给REITs,或融资或套现,都行。


而对于普通人,意义就在于:原来你想分享房价上涨的果实,只能通过买一套房子,但现在你可以通过买房子的一块砖头,参与分享收益了。对于生活在大城市里的工薪阶层来说,原来根本玩不起房地产的游戏,现在也可以参与了。


REITs和股票比,它的底层资产是不动产,收益主要来与租金收入和房产升值,稳定性、成长性都更好一些(主要在于大城市的房租和房价上涨都很可观)。比如,最近20年来,美国的REITs年化的稳定回报超过10%。


看下面这个图,很能说明问题。



1、说完这些,讲下现在我们看到的包括保利在内的REITs。


我请教的那位大咖判断:现在国内没有真正的REITs,都是ABS(资产支持证券)或者更准确说的是ABN(资产支持票据),简单说就是债券。判断它的标准在于:REITs主要应该是产权型的,要发生产权的转移。标准的REITs是要持有不动产产权的,普通投资者可以获得来自租金上升的分红和不动产升值的双重收益。以及,标准REITs主要是公募,市场公开买卖,而现在的“类REITs”都设有很高的门槛,普通人无法参与(比如保利那个门槛100万)。



比如说,现在有个写字楼每年收入1个亿,黑石20亿买下,然后通过提升管理,租金变为2亿,对外售价变成了40亿。这时候,如果有一个REITs想要收购它。就发行一个产品,预期收益率为5%,卖给小投资者,募集这40亿。这个40亿分为4000万份,你花一百块钱就可以买一份。每年可以分到租金分红。之后不动产升值,估值若变成60亿,你可以150块钱卖掉,又赚到升值。这样你的收益就包含了两部分:租金收益+升值收益

 

结合上面的领展基金,来看保利、之前链家的ABS、万科的鹏华前海,都并非真正的REITs。


2、第二个问题,这个和房地产企业的关系是什么。

 

现在国家在猛推租赁住房,有一个现象,大家要注意到。很多大型房企买了很多自持型的地块,有些自持型地块甚至高达70年。东莞刚刚卖掉的几块,自持是5年。龙头万科,在自持型地块上面的投资,已经达到了几百亿。

 

如果按传统的套路算账,这个账是算不过来的,明摆着赚不到钱。他们为什么去买?


没有地是一个原因,但可能不是主因,主因最可能是:企业对未来有资产证券化的预期。未来能不能够发行REITs不知道,但证券化一定是大趋势。证券化一旦铺开,我就可以退出。你买房子能限售几年,但是我买地,最后可以通过REITs,或融资或套现。那么这个时候先卡好位,等将来时机来了我占先手。



3、第三个问题,用这个可以理解集体用地建租赁住房。

 

我们现在的政策,允许集体用地建设租赁住房。有人认为这个暗示了小产权房要转正。我觉得不可能,小产权房合法化就必然破除了土地二元制,这次的大会没有暗示,谁也没法动。

 

但人的智慧是无穷的,破不了我可以绕。设想一下,我用集体用地来建租赁住房,或者,那些长租公寓运营商去收了很多城中村,做长租公寓,拿几万份租约,然后证券化。再或者,长租公寓运营商公开募资几十亿,要去市场上收储大量的农民房来做改造。未来证券化之后,他们把这些租约、资产放到市场上,开放给普通的投资人去购买。这意味着什么呢?

 

小产权房通过这种方式,在证券市场上可以交易了。地权什么的,好像不重要了。

 

当然现在怎么样,八字还没一撇,我觉得政府也未必就一开始就想透了尽头,还是摸着石头过河,走到哪算哪。

 

4、第四个问题,REITs和我这个普通的吃瓜群众有什么关系?

 

中国人喜欢买房子,除了balabalabala一大堆之外,其中有个共识性的因素:吃瓜群众缺乏分享中国经济高速增长的投资渠道。花了好多年,找到了一个,买房子是最保险的,所以都去买。但是大家都去买房子,房价就会涨到后来者越来越买不起的地步,会积累巨大的社会矛盾和巨大的资产泡沫。


(标准REITs的三种类型)


那么有没有一种途径,可以让大家既不买房子又能分享房价上涨的果实呢。REITs这玩意儿可以。

 

你看领展基金上述的价格走势和派息情况,手里要是有个20万,或者只有2万块,买不起深圳的房子,那我买这个,每年的派息可以支付我的租金也不错。只要你觉得房价还会继续涨,租金也会继续涨,那收益保障就比较确定。假如有一天万科发行了这个玩意儿,我觉得比买万科的股票稳定多了。因为决定公司股价的因素很多,在好的市场里,也会有公司的股价不涨。但REITs,主要和资产价格有关,只要房地产行情不坏,它就不会差到哪里去。


从现在看将来,我估计中国大城市的房租会大幅的上涨,REITs这玩意儿要是能推出来,倒是可以买点用来补房租吧。

 

因此,可以说,在未来大城市房价高企的时代,REITs是穷人唯一可以参与的房地产游戏了,是买不起房的普通吃瓜群众的福音!

 

5、未来谁会是全球最大的REITs?


现在全球最大的REITs在美国,未来最大的,肯定会在中国。具体会是谁,要掰扯。首先,肯定会是那种手里握有大量可产生现金收入的资产的开发商,比如像华润置地、万科、招商蛇口等等。华润置地手里有大量的万象城,招商蛇口手里有大量的工业园区。

 

但我认为机会比较大的可能会是万科(前提是它做)。万科手里有普洛斯、印力商业、泊寓长租公寓、自持地块,这四部分的资产(都能够产生现金收入)。这些资产里面,现在已经有普洛斯要干到全球第一第二,印力商业也要干到中国第一第二,泊寓现在开业几万间,未来也肯定要做前三,做不到万科一定会搞并购。自持地块,万科现在花了几百亿,是我查询到的所有的上市房企里面,在这个上面砸钱最凶猛的。我们当然不能认为万科傻,他们显然会有自己的想法,证券化是一个非常合逻辑的猜想。


整体看,现在市面上出来的都是“类REITs”,都是为了企业融资的,拿出来的收益也都是租金收益,而且对于一般的吃瓜群众也没机会参与。但看现在摸石头的劲头,这条路不会太远了,这可称为是穷人的福音。

newJurassic

宏观分析

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83662670(新房业务) I 25327824(二手房业务) I 83468529(家居装修业务)

82829961(亲子教育业务) I 83178681(家在广告业务)

传真:83680527   

地址:深圳市福田区香林路16号九润大厦3-5层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机看头条

手机看头条

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号