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如何看待财政部明确房地产税征收?

朱罗纪 发布时间:2017.11.07 07:36:49
浏览:12450


今天,媒体报道:财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中明确谈到未来房地产税的有关问题。


其中重要内容包括以下两点:


1、要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。


2、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。


以上言论被认为是官方对“房地产税”的最新也是目前为止最为明确的表态。

 

个人认为,这个消息属于炸弹级的。因为一直在关注房产税的进展,也详细参照过沪渝两地的房产税试点,以及对比过美国韩国香港的房产税设计。在此,简要谈几点看法。手机写作,有些详细的图表对比就没办法放了。

 

1、该来的早晚会来


之前撰文谈过,房地产税一定会出,但短期无法落地。(详细可回看《不要把房价下降的希望寄托在房地产税上》)“一定会出”的意思是说:不要再抱着土地非私有无权征税的陈旧观念。中国已经通过住宅到期免费自动续期,变相实现了“土地私有”,法律上其实没有什么障碍(当然你非要抬杠,我也没办法。土地所有权和使用权的分割,客观上是中国的一个大创举)。“短期无法落地”的意思是说:税收法定,首先要立法,这个过程会涉及到利益博弈,短期无虞。这个事实上也是一个缓冲期,给到大家充分消化和做足心理准备。

 

2、房地产税已经箭在弦上


从最近的中央文件精神看,“房住不炒”必须要尽快配套政策来落实,仅靠行政性的“五限令”,不长久也无济于事。要实现“房住不炒”,其实,比较重点的措施在于两点:土地供给结构要改变(供求关系是最根本的规律,大城市住宅用地比例太低的状况不改变,任何政策都没有用,房产税要推出。


现在看,房地产税的研究贬值工作基本已经OK了(财政部这些年已经对全球范围的房产税既有案例做了很多研究,查一下可以看到很多),一直没有推出,只不过是引而不发。

 

3、房地产税的目的不是刺破泡沫。


刺破泡沫的意思,是建立在假设中国房地产的泡沫存在并且不小。坦率说,这一点存疑,关于房价泡沫到底多大,其实很难一言以蔽之。“存疑”其实意味着中国房价的安全性更高,而是缓解住房分配的两极分化,降低炒房预期,推动房价更加健康。


因此,个人认为,房地产税的税率设定应该不会太高。太高,事实上也会造成征不到税。沪渝两地已试行多年的房地产税,税率都不高,也可为参照。(上篇历史文章里有关于沪渝两地房地产税详细的对,再放下那张图)。



4、房地产税应该会采用豁免制+累进制,刚需无虞,房叔麻烦


从上述沪渝两地多年的试点来看,房地产税会设定起征点,会有免征面积(比如上海免征面积人均60平米,重庆免征面积高达100平米,太宽松了,应当从全国平均数40平米)。也大概率会有累进制,持有太多套房可能会被课以惩罚性的税收,以此逼着房叔房姐们把房子吐出来,进而实现房地产资源更为高效的配置。


所以,有可能会出现房叔房姐级的卖盘,比如那种手握数十甚至上百套房子的豪客,得不偿失。

 

5、房地产税的本质是税制改革范畴的一部分,让房地产税制结构更合理


中国房地产黄金二十年,一大因素得益于:持有环节几乎零成本,而交易环节税收亦不高(相比香港、新加坡、韩国对交易环节的惩罚性课税)。在房地产供应短缺的大环境下,交易环节的所有税负,几乎全部会转移到买家头上。因此,增加持有环节的税负,更有锁定性,对于降低杠杆有益,而降低交易环节的税负,对买家有益。


从香港2011年以后的炒房“辣招”、韩国今年的炒房重税(香港、韩国对炒房交易课税均高达60%)来看,其实长期看作用都值得商榷。

 

6、房地产税最终对房价短期抑制作用明显,但长期不改大周期

 

到目前为止,全球范围发达经济体没有出现过一例因为房地产税开征而导致房价大跌甚至崩盘的案例。唯有的两例房地产大崩盘的经济体(日本、香港),都不是因为房地产税的推出。比如韩国先后两次推出房地产税,但是韩国是非常少有的房价从没有崩盘过的经济体。


但反过来说,房地产税在某段时期内的确对房价暴涨会起到较为显著的抑制作用


这一点,同样可以参看和中国房地产非常相似的韩国经验,两次推行房产税,短期均实现了房价的稳定。但从长周期看,无论是在城市化还没有完成的“大周期”内,还是在城市化已经完成的“小周期”内,房地产税都不是房价涨跌的决定性因素,而是辅助性因素。它可以帮助稳定房价,但最终实现的结果大概率是:房价稳定的上升(如果宏观经济基本面持续稳定向上)。


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