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沙井片区城市更新搜罗:大空港辐射的“千年蚝乡”发展潜力可期!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2017.11.08 19:53:40
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沙井,作为大空港规划的辐射片区之一,是宝安西部三镇中人气最旺的地区。辖区总面积约60平方公里。片区地处深圳宝安西北角,东邻光明新区,南靠福永,西临珠江口,并隔茅洲河与东莞市长安镇交界,北与松岗相连。曾经沙井以盛产生蚝闻名的“千年蚝乡”,如今在粤港澳大湾区战略推动下,以及位于空港新城(新会展中心)辐射圈内的沙井,规划已大不相同,未来的发展潜力值得期待。

 

2016年底,宝安区行政区划分格局由6街道变为10街道。其中,原沙井一分为二,划分为沙井街道、新桥街道。以宝安大道为界,新桥街道位于原沙井东片区,辖区面积约28平方公里;沙井街道位于原沙井西片区,辖区面积约32平方公里。

 

而实际上,我们还是惯性的以原街道的片区概念阐述它们。毕竟新街道短时间内不会因管辖界限的明晰而有显著地变化。

 


根据深圳市政府对2005-2020年期间的城市组团规划显示,沙井属于深圳西部工业组团中的重要一员,该组团包括沙井、松岗、福永北3地,将规划建设以行政文化、商业金融、文教体卫、居住、休闲、旅游为主的组团级综合服务中心,重点发展商贸、金融以及房地产业,以旧村改造为主,结合沙井中心区的规划建设形成组团中心的综合服务区。

 

(西部工业区位示意图)


从城际公共交通上来看,沙井片区目前主要处于基础设施建设阶段,除了地铁11号线,目前宝安大道以及G107国道依然为置业者往返市区通勤的主要通道,但随着未来T4航站楼和空港高铁站的推进,片区居住人口的增多,在公共交通上或将形成进一步改善,片区内的新国际会展中心以及地铁20号线同步开工,届时将投资百亿元,必定会带动周围片区的交通配套升级完善。

 


城市更新方面,沙井片区目前已公示的城市更新项目已超过22个,拆除重建总面积约123万㎡。其中更新方向包含居住功能的占规划的一半。可见,沙井作为深圳城市更新主力片区,未来将会诞生更多的新兴住宅以及商业项目。

 

旧改先锋团队日常大搜罗,看看沙井有哪些城市更新项目值得期待吧!


沙井海岸城

 

该项目原为万丰南山工业区及万丈埔工业区片区更新单元,于2016年3月10日发布意愿公示,后于2016年9月7日被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中,申报主体为深圳市海岸新城投资有限公司。该项目是沙井目前为止规模最大的更新项目,也是深圳未来最大的综合体。项目规划建设为集住宅,商业,产业研发等多种业态为一体的产业综合体。

 

项目位于深圳市宝安区沙井中心地区,南依沙井南环路,北靠公园南路,东临新丰苑小区,西至万安路。拆除用地面积约25万㎡,开发建设用地面积13万㎡,计容积率建筑面积80万㎡。其中,住宅57万㎡(含保障性住房14250㎡);商业14.3万㎡,产业研发用房4.2万㎡(含创新型产业用房5040㎡),产业配套用房1.6万㎡(含配套宿舍11000㎡、配套商业500㎡),公共配套设施3.3万㎡,另规划地下商业2万㎡,地下设置公共充电站1100㎡。

 


和一第三工业区更新单元

 

该项目已纳入《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,申报主体为深圳市沙井和一股份合作公司

 

项目位于沙井街道,东临沙井西环路,南临沙井南环路,北临嘉华二路。更新单元用地面积7.3万㎡,拆除用地面积6.8万㎡,开发建设用地面积4.8万㎡,计容积率建筑面积29.8万㎡,其中住宅17.8万㎡,商业及办公7.9万㎡,商务公寓3.3万㎡,公共配套设施6320㎡另外,地下公共配套设施1100平方米。

 


东塘旧村片区城市更新单元


该项目已纳入了《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,2017年8月,通过宝安区社区集体经济综合监管服务平台首宗土地合作开发项目交易,确定合作方为华侨城集团


项目位于宝安区沙井街道东塘社区,项目原申报拆除范围用地面积为128147.63平方米,市规划国土委在对该更新单元计划审查过程中,提出了部分修改意见。目前,计划申报单位深圳市沙井东塘股份合作公司已根据有关意见对原拆除范围进行了优化调整,调整后的拆除范围用地面积为11万㎡。拟更新方向为居住等功能。



卓越誉珑

 

该项目原为辛养工业区更新单元,2012年完成意愿征集,2014年由卓越城市更新集团公司与辛养股份公司签订《深圳市辛养工业区城市更新项目搬迁补偿安置协议》,顺利拿下辛养工业区的城市更新项目,随后在2015年纳入城市更新单元规划第二批计划,该项目是卓越集团在宝安区的标杆性项目之一。

 

项目位于宝安区沙井街道,北临蚝乡路,西临环镇路。拆除用地面积5.5万㎡,开发建设用地面积约4.3万㎡,总建筑面积21万㎡,其中住宅16万㎡(含保障房4670㎡),商业4.2万㎡,商务公寓4490㎡,公共配套设施8600㎡



京基御景珑庭

 

该项目原为沙一村凯嘉酒店后地块更新单元,于2012年11月.22日京基与沙一村股份公司签订项目更新,后被纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》中,由京基地产负责开发建设

 

项目位于沙井街道海上田园东地区,沙一村凯嘉酒店后,南邻新沙路。更新单元拆除用地面积3.4万㎡,开发建设用地面积2.8万㎡。计容积率总建筑面积10.5万㎡。

 

其中:住宅面积为5万㎡(包括保障性住房3100㎡),商务公寓1.5万㎡,商业、办公及酒店3.6万㎡,公共配套设施3280㎡(含公交首末站1000㎡)。

 


上星工业区

 

该项目已纳入《2014年深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划》,由万科集团与沙井上星集体股份公司协议合作开发

 

项目位于沙井街道东临上寮河,西临上星路,南临创成路,北临企安路,邻近德普电子城,占地18.7万㎡。项目主体为万科地产, 拆除用地面积16.6万㎡,开发建设用地面积12.2万㎡,计容积率面积为64万㎡。其中,住宅约35万平米(含保障性住房17720平方米),商业、办公及酒店约18.8万平米,商务公寓约8万平米。

 


茭塘工业区城市更新单元

 

该项目已纳入《2015年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,申报主体为深圳市福航投资发展有限公司,与深圳市金安城房地产开发有限公司同属一脉。

 

项目位于宝安区沙井街道,南靠南环路、东邻环镇路、北临兴塘路、西邻金达路。拆除用地面积10.2万㎡,开发建设用地面积7.2万㎡,计容积率建筑面积为43.4万㎡,其中产业研发用房30.4万㎡,包括创新型产业用房1.5万㎡、配套宿舍9.2万㎡、配套商业3万㎡、公共配套设施6650㎡。



星河荣御

 

该项目原为沙井金达工业区城市更新单元,早在2011年纳入深圳市城市更新第三批计划中,项目原业主为金达塑胶五金制品(深圳)有限公司,自2012年底迁往宁波后厂房空缺,直到2014年被星河地产收购,星河从而获得地块的土地使用权。当时的收购价为17.82亿元,折算楼面价仅约7000多元。该项目也是星河地产进军西部的首个项目。

 

项目位于宝安沙井路与沙中路交汇处,距地铁11号线马安山站约1.5公里。占地面积约5.8万㎡,总建面约39万㎡,容积率4.94。涵盖住宅、公寓、商办、商业等多元化业态,规划由7栋住宅(含保障房)和3栋商业楼(包括商务公寓和办公物业)组成,总房源约3198套。

 


四海云亭

 

该项目原为后亭村改造项目,属于2008年《宝安区沙井、松岗片区实施类改造项目专项规划》,随后转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划,2012年专项规划审批通过,由华侨城集团与沙井后亭股份有限公司合作开发

 

2015年6月,华侨城宣布收购花伴里公司持有的恒祥基地产公司51%的股权,以28亿元的价格将恒祥基在深圳的6个城市更新项目收入囊中。自此,华侨城正式参与深圳城市更新业务。

 

项目位于深圳市宝安区沙井街道大浦路以西,西亭路以北,占地面积2.05万㎡,规划建筑面积12.43万㎡,容积率达到6.47。规划有5栋,其中4栋33层住宅和1栋9班制幼儿园,每栋住宅又都分为2个单元,总户数约1178套。

 


芙蓉工业区更新单元

 

该项目已纳入《2012年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,申报主体为深圳市沙井蚝四股份合作公司,从唐商集团官网了解,或由该集团负责开发建设

 

项目位于宝安区长流陂水库西片区,广深高速公路新桥立交东南侧。拆除用地范围面积4.2万㎡,开发建设用地面积3.2万㎡,计容积率总建筑面积10.4万㎡,其中办公3.6万㎡、商业3.3万㎡、商务公寓3.1万㎡、公共配套设施3050㎡。

 

(来源:唐商集团官网)


香莎公馆

 

该项目原为沙井沙头松山片区城市更新单元,于2012年纳入深圳市城市更新单元计划第四批计划,由中熙房地产开发有限公司和沙井沙头股份合作公司共同建设

 

项目位于宝安区沙井片区,沙中路与沙壆三路交汇处,占地面积约2.2万㎡,总建面约12万㎡,容积率4.0,其中住宅约7.4万㎡,商业6500㎡,其它为公共配套及地下车库面积。

 

整体规划为3栋6座高层,均为32层,共有房源763套,车位660个,约14%的住户没有停车位,目前已是现房,户型建面囊括83-132平,其中90平以下户型占比约77%,89平3房占比最多。



马安山锦胜工业园

 

该项目已纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,实施主体为耀骏贸易(深圳)有限公司属于自行实施的项目

 

项目位于宝安区沙井街道,西靠主干道宝安大道,北临南环路。拆除用地面积2.5万㎡,开发建设用地面积2万㎡,计容积率面积8.6万㎡。其中,产业研发用房3.3万㎡(含4325㎡的创新产业用房,100㎡物业服务用房),产业生产用房2.8万㎡,产业配套2.4万㎡(含小型商业服务设施6300㎡,单身宿舍及配套1.7万㎡)。

 


德普电子物流配送中心片区更新单元

 

该项目已纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,申报主体为深圳市德普投资发展有限公司

 

项目位于深圳市西部工业组团分区规划的产业拓展整合区,属于沙井电子物流园启动区的核心位置,项目东侧紧邻107国道(广深公路),南侧为沙井南环路。拆除用地面积17450.7㎡,开发建设用地面积14140.8㎡,计入容积率建筑面积84850㎡,其中产业用房58390㎡(含创新型产业用房2920㎡),商业26200㎡,公共配套设施260㎡。


(来源:唐商集团官网)


黄埔金鱼场工业区更新单元

 

该项目此前在2016年进行过草案公示,并且被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,申请主体为深圳市盛中置业有限公司,项目规划建设成为集集中商业、办公、酒店、公寓为一体的商业综合体项目。

 

项目位于宝安区沙井街道,南侧邻近上南大街,东侧邻近沙井东环路。拆除用地面积:6.4万㎡,开发建设用地面积:4.3万㎡,计容总建筑面积:21.3万㎡。其中,商业、办公及酒店合计14.9万㎡,商务公寓:5.7万㎡,公共配套设施:7090㎡。

 

从公示的更新规划来看,四个地块中有三个地块为纯商业用地,仅有02地块为商业用地+二类居住用地,但此次公示的方案中并没有住宅,每个地块均有2-3层的底商并连成一体,可能会是一个大型的ShoppingMall,整体规划共有6栋高层,其中包括2栋纯办公楼,分别是37层、 40层;两栋22层公寓;以及两栋办公、公寓混合楼,分别是20层和22层;另在2号地块配建有一所九班制幼儿园。



从地理位置上来看,目前规划的城市更新项目多集中在11号地铁线沿线周边,多数城市更新项目规划较小,超10万㎡以上的更新项目体量仅4个,如万科上星项目、沙井海岸城、茭塘工业区等,都由名企开发,未来将会建超百万规划的大型综合体项目。另外,随着京基、星河、华侨城、中熙等大型开发商进驻,可以预见沙井在楼盘品质配套方面将会是一个质的飞跃。


交通出行方面,除了去年开通运行的11号地铁线外,还规划有已动工建设的12号线。线路起于南山赤湾,终至沙井丰民路海上田园东站,共设置33个站点。建成后,将彻底打通南山和宝安两区的交通瓶颈,对沙井片区的发展不言而喻。



依照远期专项规划显示,沙井将会形成两大交通枢纽,分别对外对内打造片区中心,它们是以穗莞深为主轴的“海上田园站”和以11号线为主轴的“沙井站”,以及18号线相交节点海上田园站与沙井中心站。



穗莞深城际轨道项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一,是第一条由省里主导的城际轨道交通项目。在沙井片区设海上田园站,未来两端将分别连通深圳和广州两大国际机场,并串联起了珠三角东岸发展轴。


广深公路市政化改造将于2018年开展。改造后广深公路,即107国道(宝安段)道路等级为城市主干路,形成宝安区内的第二条“宝安大道”,沿线土地将有进一步释放的可能性,开发强度也会相应提高。

 

(图片来源:本地宝)


沙井片区如今计划和进行中的城市更新项目还呈现日益鼎盛的趋势,待沙井海岸城、茭塘工业区、万科上星、华侨城东塘旧村等几个大型综合体项目初具规模,片区面貌将大为改观。未来,沙井将建设成一个功能完备的高起点大空港的后勤商业、居住区


沙井 城市更新动态 城中村 实施动工

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