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因为飞机噪音就推翻整个价值?置业碧海你纠结什么

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2017.11.08 23:47:38
浏览:65332

每次有人问到宝安碧海片区未来前景的时候,由于地理位置摆在这里,或多或少都会关联到宝中、大铲湾、前海自贸区这几个地方。

 

主要是碧海片区并没有规划有太多的产业园或写字楼,基本还是以住宅为主,如果只靠片区内的就业机会去产生新的购买力,整体的量还是不如其他的区域多,它的定位可以说是更偏向于“功能居住区”。



辐射:前海自贸区和大铲湾的土地基本都是以商业、产业为主,就算区域内有部分住房,也是无法满足该区域就业人群的住房需求,而碧海片区具有一些地段优势,往返这两个地方的通勤时间并不长。

 

外溢:至于宝中的购房门槛较高,而碧海的总价相对较低,有部分购买力外溢到碧海也是顺理成章,毕竟宝安这么多个片区里面,也只有宝中和碧海是属于宝安的新区,基本面较好的区域并不多。

 

以上区域的概念平时讲得也比较多,北部(大空港)的概念区也先忽略掉吧,估计大伙都听腻了,反正未来都有想象空间就是了,在这就不说太多规划性的东西。

 

说了这么久,就算碧海在地段上具有一定的优势,但它是否真的具备这样的能耐,有足够的吸引力去留住上述区域的购房者?


优 点

1.楼龄普遍较新

2.户型赠送较多

3.配套较为齐全

4.交通比较方便

5.环境相对不错

(欢迎补充)?!...


先来看看碧海的法定图则


碧海片区并不算小,再进一步细分的话,可以以西乡大道为界,直接把碧海拆分成南区北区,再以颜色区分目前各种建筑物的分布情况,片区面貌一目了然。



南区:


从法定图则可以看到,坪洲地铁站附近还有大量的城中村存在,只有少部分有旧改规划,并且进度较慢。


有城中村的地方,人口分布会比较密集,人员相对也比较杂乱,居住氛围会较差,每天上下班高峰期,坪洲地铁站都堆满了人,通勤时间相对也会增加。

 

但这里的餐饮业最旺,附近的商业配套也比较齐全,只是地铁口周边的楼盘并不多,而且楼盘分化也较为明显,附近的楼盘楼龄也偏老,品质相对一般,反而是地铁口旁的新盘需求会更多,但需求点最集中的还是地铁口低总价的小两房户型,基本以刚需上车或投资出租为主。

 

而靠近沿江高速那块,不缺品质较好,花园社区较大的楼盘,只不过会受到一些噪音影响,而且距离地铁站又远了一些,加上公交路线也较少,除非自驾出行,否则交通并不算很方便,但按之前的环评结果来看,预计15号线会走海城路经过1号线的坪洲站及大铲湾,只是短期内无法改善罢了。

 

总结:


南区因大环境及配套的问题,主要还是以刚需盘的关注度较高,沿江高速边上的楼盘偶有成交,并不算是碧海片区的成交最集中的区域,加上还有很多地方待改善,暂时还不具备成为“后花园”的资格。


区域缺点


【噪音】:飞机噪音无差别攻击,同时沿江高速附近的楼盘噪音明显,而靠近西乡大道两侧的楼盘,虽稍微躲开了飞机的影响(相对安静点),但汽车的噪音还是很大,另一个就是宝安大道附近的楼盘,受到的噪音影响也大。


北区:


城中村主要集中在宝安大道附近,整个小片区基本以商品房为主,市政配套相对齐全,教育资源分布比较均匀,周边还有待开发的土地,附近新盘、次新盘项目也较多。


商业配套有待改善(招商中),现有的地铁上盖物业(西乡站),它的商业配套虽然档次不算高,但基本能满足整个小片区的购物需求,而且人流量较大,同时学校分布在各个小区附近,上学相对比较方便,少部分楼盘距离西乡体育中心不远,步行10分钟即可到达。


北区的人口密度相对要比南区更低,特别是11号线碧海湾站附近的楼盘,居住氛围相对要好很多,品质也相当不错,但是早晚高峰期间,人流量都不会低,而11号线相对是目前区域最大的优势。


总结:


商品房分布集中,整体居住氛围较好,片区未发展完善还有提升的空间,拥有空置土地要比南区推进旧改的开发难度低,而且双地铁能辐射的范围更大,受到不少南山就业的改善型家庭青睐,而部分低总价三房的关注度也较高,加上靠海区域还有不少新盘、次新盘等具备“海景资源”,吸引了不少购房者过来,同时增加周边二手房的曝光率,片区的成交量相对活跃。



事实上,整个碧海片区并没有想象中那么“美好”,片区内部分化的问题非常明显,甚至部分购房者还因一些较大的硬伤(噪音),直接全盘推翻整个片区的价值!


但留不留得住人,还是得看成交量来评判,历年碧海片区的成交量在宝安各区中并不低,甚至还能排在前列,因为人只会为自己认为正确的选择而买单,所以买房并不存在绝对的对与错,只要合适自己的就是最好的,区域价值请自行判断。


如果你的预算在350万-550万之间,想买到2房-3房的话,从目前的区域情况来看,南区还需要等待15号线的到来,北区的环境、配套、交通会更有优势,从自住需求的角度而言,11号线地铁口周边的楼盘会是更好的选择,而1号线西乡地铁口物业也不错。


【泰华阳光海】 


片区标杆楼盘之一,11号线地铁口物业,小区由高层和小洋房混合构成,容积率相对较低,户型方正实用,部分户型赠送入户花园、内庭院或6米高错层阳台,户户朝南向,绿化率高,配备泳池、健身等休闲设施,周边生活配套较齐全,目前朝共乐路和宝源路的单位有噪音,灰尘较大,宝源路裙楼商铺主要以餐饮为主,飞机噪音是无差别攻击。


点击查看:泰华阳光海在售房源


【富通城2期-6期 】


片区成交热盘,富通城各期全部都是电梯房,均是06年以后的楼盘,户型和总价的选择范围较大,各自有独立的花园小区,小区内的花园园林较好,基本配备泳池(四期没有)、健身器材等休闲设施,户型有赠送面积,基本方正实用,部分高楼层单位可看海景,周边生活配套已经较齐全,11号线碧海湾站大致在1公里范围,而稍远处还有地铁1号线西乡站,但缺点也很明显,有飞机经过的噪音,部分单位近沿江高速,会有车流噪音。


点击查看:富通城在售房源


【圣淘沙骏园】


片区标杆楼盘之一,1号线西乡地铁口物业,建筑设计为异国风情,园林景观较好,人车分流,内置会所、幼儿园、泳池、健身器材等休闲娱乐设施,物业管理不错,居住氛围较好,裙楼自带商业,马路对面是碧海目前人气最旺的天虹购物中心,户型方正实用,户户有赠送面积,拓展空间大,并且基本都是大阳台,通风采光效果好,虽然距离飞机较远,但临西乡大道的户型会受到噪音的影响。


点击查看:圣淘沙骏园在售房源


其他楼盘在售房源


【中信湾上六座】

【合正汇一城】 【玉湖湾】

【金港华庭】 【润恒尚园】


PS:这次的楼盘简评就写到这里,而淘房哥并非中介,真的不卖房,只为网友提供购房资讯,而上面的房源链接为我们房网二手房的搜索结果,有兴趣的大家可以点进去看一下,对楼盘、片区不熟的购房者,可以扫码加入我们咚咚9.9会员,但对房源有疑问的请联系对应的经纪人(淘房会)。


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宝安 片区规划 淘房哥说

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