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深圳最新版房屋指导租金,折射了楼市这些规律和动向!

文过是非 地产 发布时间:2017.11.09 06:57:45
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11月8日,被称为“深圳官方租房指南”的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》由深圳市房屋租赁管理办公室授权深圳晚报发布,该数据采集全市十区(新区)各街道各地段价格测算得出,直接反映深圳各地段租金价格的真实水平和变动趋势。

 

根据《租金表》,2017年深圳各类用途房屋租金明显上升,住宅类房屋整体平均租赁价格涨幅达6.1%,办公类房屋整体平均租赁价格涨幅达11.3%。

 

住宅类房屋租金明显上涨

 

根据《租金表》,深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米,相比2016年,整体平均租赁价格增长6.1%。

 

受义务教育免费资格申请政策的影响,处于学校旁的住宅类房屋租赁市场表现活跃,与2016年相比,基本房屋租金上涨在10%~20%以上。其中位于福田区园岭、南园和华强北片区的房屋,因地处深圳市实验幼儿园等重点学校旁边,且地理位置优越,配套设施完备,出租率明显上涨;学区房租金涨势迅猛,华强北街道所属区域房屋租金上涨达50%。

 

近年来深圳城市更新速度快,原关外片区的居住环境和配套设施不断完善。光明新区、宝安区、龙岗区等地的住宅类房屋需求不断增加,一些环境较好、发展较为成熟的住宅区,租金不断上涨。其中宝安区新安街道毗邻地铁沿线,租金涨势强劲,新安街道熙龙湾小区已涨至70元/平方米。

 

办公类房屋的平均租金攀升

 

深圳营商环境在全国领先,近年来吸引大量公司来深。随着新进驻和原有部分公司扩大规模,深圳办公用房需求旺盛,促使办公类房屋的平均租金持续攀升,全市办公类每平米租金均价为35.5元/平方米,涨幅达11.3%,商圈较为成熟的福田区、罗湖区和南山区的高层办公楼仍然保持稳中有升的态势。

 

其他片区租金亦呈回温趋势,宝安、龙岗、坪山等地办公类租金增长明显,平均涨幅达15%左右。地铁11号线的开通,带动宝安区周边办公类房屋的发展,租金由去年的23.0元/平方米上升为26.6元/平方米,上升15.7%。近年来,龙岗区文化产业蓬勃发展,广弘影视产业园、DCC动漫创业园等兴起,同时大型商业圈,如华南城工业产业园、海吉星农贸批发市场等不断扩张,一定程度上带动了龙岗全区租金上涨,办公类平均月租金由去年的24.8元/平方米上升为28.3元/平方米,上升14.1%。

 

坪山区和大鹏新区商业类租金及出租率涨幅大

 

从49.8元/平方米上升到52.2元/平方米,深圳商业类租金及出租率有不同程度的提高。此轮涨幅中,坪山区和大鹏新区成为“黑马”,在旅游业的带动下,涨幅最大。

 

但坪山区和大鹏新区去年个别区域商铺租金上涨过快,而社会消费能力上升的幅度未能跟上,再加上部分路段旧城改造、人流量减少等原因,部分商铺租金价格出现下滑现象。

 

福田区华强北地段地铁全面完工,商业步行街正式开街,人流量大幅回升。2017年华强北地段办公用途和商业租赁用途的租金相对于2016年有3%~5%的提升。

 

工业厂房及仓库类房屋平均租金稳中有升

 

受产业转型升级等因素影响,深圳全市工业厂房及仓库类房屋平均租金稳中有升。纵观全市,仓库类平均月租金环比上升7.8%,厂房类租金环比上升8.4%。

 

宝安区、光明新区厂房仓库类用房租金涨幅较大,宝安区由去年的13.4元/平方米上升到15.0元/平方米,涨幅达12.0%。光明新区由去年的7.0元/平方米上升到11.2元/平方米,涨幅60%。

 

今年由于持续的产业升级转型、工业区改造,部分厂房改造升级耗时过长,工业用房市场存量出现临时性减少,形成了供不应求的态势,未来厂房类租金将会保持稳定的增长。

 

根据以上信息,“文过是非”试作以下分析。

 

一、住宅类租金实际上是二手房价的间接反映。从住宅类平均租金涨幅达6.1%来看,这基本可以视之为全市二手房价的平均最高涨幅。

 

二、学位房租金上涨在10%~20%以上,明显高于一般住房平均租金6.1%的涨幅,这说明学位房需求依然旺盛,学位房规律仍然在发挥作用。

 

三、在学位房中,带有幼儿园学位的住房租金涨幅又明显高出一个台阶,证明二胎效应正在持续发酵,与90后育儿需求相叠加,导致需求增长高于供应增长。

 

四、华强北经过长达3年的改造重新开街,一直被广泛质疑。但从办公和商业租金相对于2016年3%—5%的涨幅看,华强北正在逐渐恢复之中,只是相对于平均涨幅来说,稍稍滞后了一些,尤其在办公方面。华强北再度雄起,还需要做更多努力。

 

五、地铁依然带动住房租金上涨的利器,这一规律屡试不爽。

 

六、受旅游业刺激,坪山区和大鹏新区商业类成为“黑马”,涨幅最大。但游客和一般租户不同,波动极大,很容易坑爹。

 

七、宝安区、光明新区厂房仓库类用房租金涨幅较大说明深圳物流行业增长强劲。工业用房市场存量出现临时性减少,这一现象值得关注。总体来看,深圳创业门槛在抬升。


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宏观分析

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