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150万起读名校?罗湖1-9月二手成交十大神盘

淘房哥-天悦 淘房哥 发布时间:2017.11.11 22:13:04
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统计了罗湖2017年前三季度(1-9月),成交最活跃的前10名楼盘。如图所示,其中黄贝岭片区占比最高,其次是东门和布心以及百仕达片区个各有2个盘在前十中,另外翠竹和人民南各有一盘入榜。也说明了这些楼盘在罗湖受的关注度也是最高的。


从成交楼盘来看只有百仕达花园1-5期的套均总价超过600万,也是成交前十楼盘中总价最高的楼盘。其他楼盘的成交套均总价都是在400万以下,最低的是百仕达片区的旭飞华达园,套均总价仅150万。


从成交的活跃户型来看也是除了百仕达花园以3房为主外,其他楼盘成交的户型都以1房和2房为主,其中1房的小户型占成交前十的各楼盘中的60%。


成交价格方面单价基本都是在5-6.5万区间,其中套均单价最低的是旭飞华达园4.42万,而最高的的金城华庭6.61万。


学区房成交占主流,从成交TOP10的楼盘来看,其中有5个楼盘属于名校学区内的楼盘分别是:


  1. 螺岭小学学区内的金城华庭、东门东门168和缤纷时代家园,这3个楼盘成交的套均单价都是在6万以上。

  2. 翠竹小学学区内的翠竹苑。

  3. 翠园东晓学区内的百仕达3期,1-9月份成交了35套,套均总价5.84万。


(备注:百仕达花园1、2、4、5期属于百仕达片区,3期属于布心片区)


2017年1-9月份成交的前十大神盘中,状元、榜眼、探花分别被百仕达的百仕达花园和旭飞华达园以及黄贝岭片区的金城华庭获得。


百仕达片区素有罗湖豪宅片区之称,而百仕达花园则是深圳早期的豪宅,各楼盘的标杆。虽然百仕达花园第一期到现在时间已经过去了十六七年,但在罗湖风采还是依旧,其楼盘品质、小区体量、绿化等各方面还是有很多楼盘没法比的。所以成交量自然就不会低。


黄贝岭片区在成交TOP10中的占据3个名次,分别是排名第3的金城华庭、第4的新天地名居、第5名京基东方都会,这3个楼盘成交的户型都是以小户型为主。其中金城华庭属于名校螺岭小学学区内的楼盘,也是这3个盘中成交单价最高的楼盘。黄贝岭片区交通比较便利,生活配套各方面比较齐全。


东门片区在TOP10中能占到两个席位其实挺让让天悦惊讶的,因为东门片区成交量相对还是比较低的,且是一个非常不宜居的片区,有大部分楼盘成交量的非常的不活跃。但如果是从另外一个角度去看,就会发现有些楼盘成交量委实不低。


这一类楼盘就是以名校深圳小学、螺岭小学为主的学区内的楼盘,这两个学区的的楼盘大部分的户型都是以小面积单位为主,总价相对就会低很多,150万左右就可以入读名校学区,这一类楼盘也是很多家长所青睐。因为投入的成本相对会低,所以像东门168、缤纷时代家园这一类的以小户型为主的楼盘就成为了家长们购买名校学位房的主要选择了。


十大神盘点评:


一、百仕达花园


主要还是以改善住家型为主。


小区户型较好,方正,实用率较高,有南北通透的一梯两户和一梯四户类型,小区的建筑品质和物业管理较好、容积率低、绿化率高、花园较大、安静舒适。近翠竹公园、中小学、菜市场、大型商业等配套,属5号线和7号线双地铁口物业,近三号线田贝站,交通生活非常便利。



二、旭飞华达园


则主要是以小户型为主,而且成交的总价也相对较低,属于上车盘,部分小户型成交总价在100万上下。


中型高层社区,2001年的物业,位于罗湖翠竹路与太安路交汇处东北侧,共5栋,纯小面积单位,户型方正实用,有地面小花园、游泳池、儿童游乐设施和健身设施供休闲,裙楼有沃尔玛、苏宁电器等商业配套,近地铁3号线地铁口、医院和学校,交易较活跃,总价低,租金回报率高,适合过渡或投资性购买,缺点是容积率高。


三、金城华庭


大型高层社区,共10栋,大部分户型方正,价格跨度较大,小区内环境整洁、安静,有地面花园及平台花园,有泳池、健身设施、儿童设施等休闲配套;周边配套完善,生活交通便利,附近有沃尔玛和百佳超市等商业配套,近地铁2号、5号线黄贝岭站;小学属名校螺岭外国语实验小学学区且很近,属片区内较宜居的小区之一。



四、新天地名居


中型高层社区,共1栋5单元,方正实用,有少量板式户型,小区花园不大,但较精致,绿化较好,周边配套较丰富,近地铁2号、5号线黄贝岭站,北斗小学就在小区旁边,朝北靠深南东路的单位较吵;马路对面是旧改的黄贝岭村,未来规划建成超大型购物中心和高端居住社区。



五、京基东方都会


小型高层社区,共1栋2单元,2003年的物业,位于罗湖区沿河南路与深南东路交汇处东北侧,深圳古玩城西侧,户型方正,以一房和两房的小户型为主,平台花园有个小泳池,小区交易的活跃较高;周边配套完善,生活交通便利,近地铁2号线新秀站和东湖公园南门,缺点是小区临沿河路主干道较吵。



六、联城美园


中小型高层社区,共1栋3个单元,户型方正,落地窗式设计,花园环境整洁安静,有泳池、健身等休闲设施,小区西侧还有个罗湖创意文化广场可供休闲娱乐;周边配套较丰富,生活交通较便利,近华润万家和地铁2号线湖贝站,文锦中学和向西小学就在小区附近,小孩上学很方便。而且小户型租金相对比较高。



七、东门168


中小型高层社区,共2栋,以小面积户型为主,户型方正,有小平台花园供休闲,小区内还有个图书室,但感觉物业管理较差;周边配套较丰富,生活交通便利,裙楼和周边的小区都有菜市场,附近有丰富的餐饮休闲等商业配套,近地铁3号线晒布站,小学属名校螺岭外国语实验小学学区且很近;缺点是周边环境比较嘈杂。户型有20来平米的小单位,总价相对较低,对于购房学位是个不错的选择。



八、翠竹苑


大型多层和高层社区,共64栋,其中3栋高层,户型均方正,多层一梯三户较多,实用率较高,48平方米可做两房,少量靠山单元总高只有4层,一梯两户,安静舒适,价位稍高;高层两梯八户,朝北中高楼层单位可看山景,价位较多层稍低,花园很大,绿化率较高,有篮球场和小区幼儿园。


与市人民医院、万润万家和地铁三号线翠竹站均是一路之隔,生活交通方便,属名校翠竹小学学区,小区内有小门直通翠竹公园,是名符其实的公园里的家,是深圳最早的商品房小区之一,有旧改传闻。



九、雍翠华府


中型高层社区,共5栋,户型多样,以小面积户型为主,方正实用,部分户型没有外凸的阳台,有地面小花园、平台花园、会所、游泳池、儿童戏水池、篮球场、私家登山道等供休闲,位于山脚下安静,空气好,距离地铁和初中不远。缺点是容积率高,西侧朝西的单位有文锦北路的车流噪音。其中76平米的3房和44平米的2房刚需族比较喜欢。



十、缤纷时代家园


中小型高层社区,共2栋,小区户型方正,花园不大,但环境整洁、安静,有泳池和健身设施;周边配套较丰富,生活交通便利,附近有菜市场、茂业百货等商业配套,距离东门步行街也较近,近地铁3号线晒布站和儿童公园,部分中高楼层单位视野较开阔,小学属名校螺岭外国语实验小学学区且较近,属片区内相对较宜居的小区之一。



除了上述提到的排名前10的楼盘外,其实还有不少楼盘同样成交比较活跃,如以学位房为主的深中学区房愉天小区、金丽豪苑;螺岭小学学区内的京基东方华都,翠竹小学学区内的合正荣悦。


另外百仕达片区的泊林花园,莲塘片区的名骏豪庭、鹏兴花园;黄贝岭片区的海富花园、福德花园;人民南片区的阳光新干线等楼盘。成交量与第10名也只有极小的差距,特别是愉天小区是并列第十,其余楼盘则紧接其后,因此没在表格上出现。


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