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房产证写子女名字,是在坑娃还是坑自己?

觅觅看房 发布时间:2017.11.14 16:56:46
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今年5月份回家参加朋友婚礼的时候,听到了这么一个故事,想分享给大家,并收集一些意见。一对80后的小夫妻,今年年初在二线某城市买了一套房,当初买房时因首付不够需公婆支持,婆婆答应出钱,但条件是房产证上必须加上孙子的名字。作为父母,房产证上加自己儿子名字也无可厚非,反正以后房子也是留给他的,所以夫妻俩没多想就答应了。


确实,提早在房产证上加上子女名字,也是有好处的。首先,将来自己上了年纪考虑把房子过户给子女时,可省下一笔数额不小的过户费用,也可少缴纳相关一些税费。其次,若是将来开征遗产税,房产证上写了子女名字,可少缴纳一部分税费。比如,这套房产有三分之一份额在子女名下,那么只要缴纳其余三分之二份额的税即可。



然而相比好处,过早在房产证上写子女姓名,可能会带来更多的不便,不论是对孩子还是对自己。那么,房产证上写子女名字,到底会带来哪些不利影响呢?从子女角度看,可能产生的不利影响主要体现在以下三个方面。


第一,子女独立购房首付可能要多付。根据现有政策,只要购房者自己或者家庭名下有房产,不管贷款是否还清,再贷款一般都被算做二套房。如此一来,这套房的首付和利率可能都会上浮,即便在有些银行可享首套房贷利率,但首付却极有可能按二套房付7成(各城市有差异)。若是没写名字,子女成年后购买首套房时,只需首付3成并享受首套房贷利率。



第二,子女婚后可能没资格购买家庭第二套房。受限购政策影响,现在不少城市限购二套。如果婚前和父母共有1套房子,婚后又购买了1套就已经算是第二套房了,就没有资格购买第三套房产。若想再购买,就只能将与父母共有那套房产的权益让渡给父母,才能购买新家庭的第二套房产。


第三,子女婚后购买家庭第二套房,可能要交房产税。尽管目前房产税只是在某些城市试点,但从近期房产税的最新消息看,未来房产税征收肯定会在全国范围内展开。抛开限购不谈,假设小吴在未成年时和父母共有1套120㎡的房子,各占三分之一,即小吴名下已有40㎡房产。长大后小吴以自己名义买了一套80㎡的房子,婚后有了小孩又买了一套更大的,面积140㎡。扣除小吴新家庭一家三口180㎡的免税面积,还有80㎡需要征收房产税,其中就有40㎡来自小吴未成年时父母在房产证上写他名字这一举动。



而从父母角度看,房产证上写未成年子女名字,可能带来的不便也体现在三个方面。


第一,若是中途要将房子进行转让、抵押、担保等操作,可能会有困难,因为法律不允许。民法规定“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”


换句话说,只要房产证上写了子女的名字,父母作为监护人,只有在为了维护子女利益时,比如子女治病,出国留学等情况下,才能处置子女名下财产。若是实在想把房子卖掉,就只能把子女名字从房产证上去掉,根据目前政策只能通过买卖或者赠与的方式过户,还要缴纳相关税费,流程十分复杂。


第二,若是不幸赶上离婚,子女名下份额可能不属于你。因为子女名下的份额,并不属于夫妻婚姻存续期内的共同财产。离婚时子女未成年,谁取得监护权就由谁管理子女的财产。假设一家三口各占三分之一,离婚后有孩子监护权的一方,拥有房子三分之二的价值;若是房产证上只写了子女名字,那么没有监护权的一方就一分钱也没有,想想有点后怕。



第三,再不幸一点,子女婚后若发生意外去世,其配偶有权继承婚前财产。意思就是,如果子女在未成年时与父母共有房产,那子女名下的房产将为遗产进行分割和继承,从法律继承角度,其配偶、孩子和父母都是第一顺位继承人,都有权继承,即便父母还住着。家庭婆媳关系和睦倒没什么,要是不和睦的话可能还会发生很多不愉快,毕竟为了房子反目的狗血情节在生活中还真不少见,不得不防。


其实,说到底父母在房产证上写子女名字,大多是出于对子女的爱,但也要为了自己和孩子的将来做打算,不给自己和孩子找麻烦,写之前需要综合考虑各种可能出现的情况。比如家里可能会出现的需要将房子抵押贷款,子女长大自己独立出去买房、甚至买二套房,又或者老了不想和儿子媳妇同住,房产税的缴纳等情况。


如果看完了还是想加,出于对自己老年生活的安稳考虑,在房产证上加子女名字的同时可进行公证,约定子女未成年时与父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有;出于对子女未来买房的考虑,可以在写名字时,明确子女名下的房产份额,最少可设定为1%。大家是否有更好的方法,为这些有爱的父母们支支招?

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