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湾区透视 | 容积率普调政策起拟,深圳低密生活渐行渐远?

孙磊 媒体 发布时间:2017.12.07 22:23:16
浏览:1129

  消息一:

  

  11月29日,深圳规划和国土资源委员会发布“关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章密度分区与容积率)草案公示的通告”,就“深圳城市开发的密度分区进行局部调整和容积率上调”征求公众意见。

 

 

  按照城市开发的分区地图,除却白色的 “生态红线内区域”,也就是丘陵山地、湖泊、水库等极少建房子的区域,深圳一共分为5个密度区,它们的具体含义是:

 

 

  

  根据城市不同的分区,深圳重新确定了建筑物的密度,也就是容积率。深圳的规则明确,容积率“(地上建筑面积+地下建筑面积)/地块面积”。

  

  下面是五类地区“居住用地”的容积率指引:

  

  

  值得注意的是,密度“一二三区”的“基准容积率”都提高到了3.2倍,最高是6倍。也就是说,如果一块居住用地总面积是2万平方米,可以建设的“地上+地下”总面积是6.4万到12万平米。深圳的新规则还提出,如果是以下情况,还可以适当突破容积率上限:

  

  1、城市更新地区;

  

  2、市政府批准、需塑造特定的城市形象与风貌的重点地区;

  

  3、保障房项目;

  

  4、各级城市中心区、轨道交通节点等特定片区;

  

  5、其它政府认为符合城市综合利益的情形。

  

  消息二:

  

  12月2日,深圳市规土委福田管理局在深圳商报上刊登了两份“法定图则规划调整公示”的公告,为响应“密度分区与容积率修订草案”、增加人才安居保障房铺路。

  

  本次公告,一共涉及两个地块,抛开人才保障房不说,均是对建筑容积率进行大幅上调:

  

  第一块地是景田北天健时尚新天地与深圳市交通监控中心之间,大约2386平米的土地。此前这块地是“公安司法消防用地”,现在调整为“共用设施+二类居住用地”,最重要的是建筑容积率从原来的0.5调整到了不超过4。


  

  第二块地位于新洲三街和九街交汇处,蜜园和新中苑楼盘的附近。面积也很小,大约是2179平米。此前是行政办公用地,现在是洗车场。调整后,用地性质是“消防站+保障房”。建筑容积率从原来的1.5提高到了不超过4。


  

  短短4天时间,相继公布1则草案修订及2则关于土地容积率修订的公告,这一看似技术、专业的举动,实际上是影响到每家每户房屋的价值,代表了深圳甚至其他中心城市未来的发展方向。

  

  这个方向就是:中心城市“低密度土地”越来越稀缺,开发密度及建筑物的容积率将不断提高。在提高过程中,靠近地铁的物业和商业、办公物业提高得可能最快。低密度小区,拥有山海湖等景观的房子越来越稀缺。


  

  以福田两个地块调整为例,均靠近地铁站口,原属于福田核心商圈范围内的行政办公用地,而通过本次调整规划,原本不能建住房的这两块地,现在可以建住房了!而景田北地块原本只可以建大约1193平米的建筑,现在至高可以建到近1万平米,建筑密度提高8倍!福田南山等原关内区域作为深圳中心地段,也是高度发展的区域,土地资源稀缺。因此,未来扩大开发的方向只能是两个:一是存量土地调规建房,二是增加容积率提高开发密度。


  

  此前,深圳出台了未来5年的填海计划。

  

  现在,深圳又出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划,你可以清晰看到,整个深圳的建筑密度都大幅度提高了,我们要做的就是适应时代发展变化!

  

  在深圳,未来3.2倍容积率已经是低密度小区了,住宅小区将普遍在3.2倍以上,4到6倍将很常见,旧改小区将普遍到8倍甚至以上。商业、办公物业的容积率只能更高,市中心的“密度一区”将从5.4倍起跳,并不设上限。

  

  但是至少,我们可以通过上述深圳的“密度分区与容积率”新规,我们可以得出如下结论:

  

  1、楼龄在10年之内的容积率低于2倍的小区将成为“绝版产品”,其价值将上升。

  

  2、多条地铁设站的低密度小区,将尤其珍贵。

  

  3、山景房、海景房价值会不断上升,因为这类房子给人的压迫感比较低。

  

  总而言之,由于深圳容积率在悄悄地提升,未来,无论是棚改还是旧改都会大幅度提高容积率,尤其是原关内这些核心地段,这种低容积率的房子将由于其稀缺性会显示出更大的价值,有这类房子的市民一定要握紧,有购房需求的市民更应该抓紧机会抢占席位。

 

 

  山语海,位居小南山半山之上

  

  雄踞前海蛇口双自贸重心地带

  

  畅享2号线、5号线南延段(在建)、12号线(在建)三线地铁

  

  1.87低容积率多层洋房(6-9层)

  

  拥山海臻稀景观,南眺太子湾、赤湾双港海湾

  

  坐拥约2.7万㎡新亚洲风格园林

  

  独览约7000㎡私家郊野公园

  

  约183㎡山海大宅臻席在售

  

  爱马仕·情景艺术空间耀世盛启

  

  恭迎品鉴!


  

  注:本文部分图片、文字来自深圳规土委官方网站、网络文章,如有侵权请联系删除。


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