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看透调控的逻辑,你就知道下一个松绑的城市是谁

深圳新浪房产 发布时间:2018.01.11 14:07:10
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2018一开年,兰州就率先打响调控放松第一枪,明确对部分区域松绑限购。随后南京、天津也相继出台人才引进政策或者定向取消限购,打着人才的名义曲线“松绑”。


其实从2017年10月来,短短3个月时间,就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,其中不乏针对人才的房地产松绑或激励补贴措施,一些城市甚至把人才的定义放宽到大专。


一系列微妙的政策给了市场幻想,引发了楼市调控松绑的猜想。乐居梳理近期的政策,发现楼市松绑的信号有迹可循。


下一个被翻牌的城市,最有可能是谁?


1、差异化调控,为松绑开小口


业内认为,兰州局部取消限购的政策出台,是很多土地财政的政府所亟需的。他们需要更多的腾挪空间,为2017年失去的土地财政做补充,但同时又有部分区域即便放开,也对城市整体的房价预期管理并无太大影响。


因此,在将来,我们可以看到:


1)政府对2017年的调控结果比较满意,才会允许这样的松绑摆在桌面上。


2)楼市政策更为细化,更有针对性。中央更重视房价的预期和目标管理,但是把决策空间更多留给地方,由地方政府根据更小区域的不同情况各自管理,以城市为单位达成管理目标即可。


3)政策的重心将从限购转向限售,从实际操作的层面,打击短炒,增加持有时间和资金成本,降低楼市波动。


4)给到地方政府腾挪的空间,反倒意味着限购政策的常态化。只有给到地方政府统筹决策空间,才能以城市为单位,来平衡去年土地收入的流失,调控政策对于地方政府来说,才更为可持续,也才能坚持的更久。


至刚易折,柔则长存,略带弹性的政策反而可能会更长久。


2017年11月23日,住建部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上已经为“精准调控”定了调:


抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。


针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。


也就是说,2018年楼市调控并不是走一刀切的模式,而是因城施政、差别化调控。



2、谁是下一个内部腾挪的城市?


15个力度最严城市可能放松


2017年,中国房地产调控政策密集程度前所未有。自2017年“317”调控政策升级以来,全国楼市经历了大大小小的调控200次有余,而且一次比一次严厉,“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。经过了一年的时间,勒紧腰带过日子的政策取得了一定的效果。


乐居梳理了一遍政策,以下为力度最严的15个热点城市。北京一个城市在2017年就发布了各种房地产调控政策超过30次。这15个城市发布的楼市调控政策超过百次。2018年,这些城市的政策会出现松动吗?我们持乐观的态度。


中原地产研究中心统计数据显示,全国调控最严格的15个核心热点城市包括:北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都。


△来源:房屋屋


中原地产首席分析师张大伟分析认为,从城市看,房价上涨居前的城市都会继续调控,调控政策手术刀式全面升级“打地鼠”。2017年楼市调控政策的基本全面与往年出现了根本变化,过去的调控更多是事后管理,而在2017年楼市调控更多的预期管理。这种手术刀式的分类调控,的确是历史第一次实现了市场的精准调控,各城市调控不一刀切,未来的楼市依然会是分化的。


存销比+高库存的二线城市是重点


房地产咨询服务商亿翰智库研究员陈啸天认为,这一轮更多寻求政策放开的是普通的二线城市,以及个别的重点二线城市。


那么,具体哪些城市会跟进实施放松调控?


苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为,存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市,将是调控放松的重点。


2017年4月,住建部80号文要求,各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的城市应停止供地,36-18个月的城市要减少供地,12-6个月的城市要增加供地,6个月以下的城市不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。



从全国其他城市的存销比数据看,此次放松调控政策城市合肥、兰州的存销比分别为20.6个月和12.3个月,属于存销比偏高的城市,同样,库存绝对规模较大、存销比较高的城市如大连、沈阳、济南、西安甚至天津(已跟进)等二线城市,后期跟进、调控微幅放松的可能性也较大。


调控的目的从来都不是“降房价”,而是“保障房地产市场平稳健康发展”,暴涨固然不健康,暴跌更不会被接受。经过了一年的调控,8个城市(即广州、福州、杭州、武汉重庆、长沙、石家庄及昆明)进入房价进入了稳定状态,房价走势图基本上成直线状态。房价达到了,松绑还会远吗?



财政压力大的城市或出现政策博弈


中信建投证券房地产首席分析师陈慎指出,量价调整及财税收入是二线城市调整动因,推断近三年财政收入越捉襟见肘的区域,越有政策博弈的动能。



近期政策有松动迹象的城市集中在二线热点限购城市,主因在于近期销售量价表现疲弱,市场降温为试探性放松政策让出一定空间。


结语:


1.在“房住不炒”的指导思想下,楼市调控将成为常态化。别指望会放松,调控是组合拳。在完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制的小目标下,寄希望于调控放松而炒房的投机行为是不明智的。


2.绕道资产证券化的租赁金融的崛起,开发商持有和盘活租赁成为可能;


3.政策会有腾挪,但目标管理不变,终极目标仍然是居住供应增加(不管租还是买),房价将长期稳定。


(综合整理自华尔街见闻 天天快报 中原集团官微)


宏观调控 宏观分析

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