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投资需谨慎:揭秘日本房产投资中的几大“深坑”

房网海外 发布时间:2018.04.03 16:42:18
浏览:9116

  近几年,越来越多的国内高净值人群开始认识到海外资产配置的优越性。日本,作为世界一流的经济强国,在金融、投资、管理、贸易等经济领域取得了巨大的成就,日本房产市场的投资吸引力也在逐步上升。然而在日本置业过程中,难免会因为一时冲动或对海外投资了解不足因而增大了投资风险。



  1、表面回报率≠实际回报率


  日本房产投资和国内情况不同。国内一线城市房产投资收益主要是房产升值带来的差价,租金回报率低,仅为2%左右。而日本房产投资的收益主要靠的是长租净回报率,这个回报率一般可以达到4~8%。


  回报率分为表面回报率和实际回报率两种。很多不动产中介为了尽快售出房源,把表面回报率提供给客户,这其中并没有扣除每年的房产持有税(固定资产税、都市计划税)、管理费、修缮基金、保险费等各项费用,仅仅是看起来回报率非常高。如果客户根据表面回报率购买日本房产,会发现实际收益远远低于最初的承诺值。



  2、入住率

  

  回报率高也不意味着实际收益一定会不错。很多不动产中介在推荐房源时,按照100%入住率计算,如此计算出来的回报率,即便是实际回报率,往往也很高。然而实际情况是,租客退租的一段时间里,需要寻找新的租客,房屋空置期间是没有收益的。

  

  根据实际经验,在推荐房源时按照85%~95%计算入住率,这是最接近客户实际投资收益的计算方式。

  

  3、朝向、面积、建筑年代

  

  中国人喜欢朝南、采光良好的房子,而在日本买房,人们并不看重房屋是否朝阳,日本人对朝向有着更个人化的选择,比如喜欢面向繁华商圈或优美风景区。


  

  面积方面,100平以下在中国属于中小户型,而在日本,二十平左右的一居室,是最具人气的户型,租住率极高,至于七八十平米的房子则属于大户型。

  

  日本经济高速发展期为上世纪七八十年代,房屋的建筑年代也多为这一时期。日本房屋建筑标准严格,且定期修缮维护工作十分到位,房屋长期保持新建水准。

  

  4、假租

  

  在日本不动产服务领域,利用信息不对称进行假租的现象十分普遍。一些不动产中介会暗中抬高房价,然后以极高的投资回报率出售房产,骗取客户投资。

  

  然而,这些公司在支付第一年投资回报骗取客户信任以后,往往就此消失,不再为客户负责。此后,投资者会发现房产的租金回报率急剧下降,再也无法回到当初承诺的回报高度。


  文章来源:异乡好居 


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